Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 16 de outubro de 2026
Na locação residencial, o locador responde pelos defeitos anteriores à locação; o inquilino deve comunicar o problema e reparar danos que ele ou pessoas sob sua responsabilidade causaram. Mas a origem da infiltração pode envolver condomínio, vizinho ou manutenção cotidiana. Antes de pagar o conserto, é preciso identificar a causa e conferir o contrato. Abater o gasto do aluguel não é automático.
A mancha aparece na parede do quarto. Você avisa a imobiliária e recebe uma resposta curta: “Manutenção é de quem mora”.
A frase não esclarece o principal: qual defeito provocou a infiltração e a quem cabia evitá-lo ou repará-lo? Também deixa outra dúvida: pagar o serviço agora permite recuperar o dinheiro depois?
Responsabilidade pelo defeito, reembolso do reparo e pagamento do aluguel são questões diferentes. Separá-las ajuda a resolver o vazamento sem criar uma segunda discussão na cobrança mensal ou na devolução da caução.
Quando o conserto é do locador e quando é do inquilino?
A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991, estabelece dois pontos de partida. Pelo artigo 22, incisos I e IV, o locador deve entregar o imóvel adequado ao uso contratado e responder pelos vícios anteriores à locação. Pelo artigo 23, incisos II, IV e V, o inquilino deve cuidar do imóvel, comunicar os defeitos cuja reparação caiba ao locador e reparar danos provocados por ele, familiares, dependentes, visitantes ou prepostos.
Portanto, a data em que a mancha apareceu não demonstra, sozinha, quando o defeito começou. Uma conexão mal instalada pode apresentar sinais apenas depois da mudança. Da mesma forma, um cano dentro da parede pode vazar porque foi perfurado durante uma intervenção do próprio morador.
O quadro abaixo aplica esses critérios a situações hipotéticas. Não substitui o diagnóstico técnico nem a leitura do contrato.
| Situação identificada | Como analisar a responsabilidade |
|---|---|
| Vazamento decorrente de defeito anterior à locação, comprovado por avaliação técnica | O ponto de partida é a responsabilidade do locador, mesmo que o problema estivesse escondido na vistoria inicial. |
| Cano perfurado durante instalação feita pelo inquilino ou por prestador contratado por ele | O dano pode ser atribuído ao inquilino, desde que demonstrada a relação entre a intervenção e o vazamento. |
| Vazamento na boia da caixa d’água, na torneira ou na vedação do vaso sanitário | É preciso distinguir manutenção cotidiana ligada ao uso, defeito anterior, instalação inadequada e necessidade de substituição do equipamento. O nome da peça não resolve a questão. |
| Goteira no telhado ou infiltração vinda de fachada, tubulação comum ou outro apartamento | Devem ser apurados a origem, o dever de conservação e a participação do locador, do condomínio ou de terceiros. Não há responsabilidade automática de quem ocupa o cômodo atingido. |
Os critérios do quadro decorrem dos deveres de conservação e reparação previstos na Lei do Inquilinato e no Código Civil. A classificação depende das circunstâncias, não apenas de o vazamento estar visível ou escondido.
Vazamento oculto não significa necessariamente defeito anterior. “Oculto” descreve uma dificuldade de identificação. Para cobrar o locador por um vício anterior, é importante reunir elementos que indiquem essa preexistência.
Quando houver suspeita de origem em parte comum, comunique também o síndico. A obrigação de conservar essas áreas integra suas atribuições, conforme o artigo 1.348, inciso V, do Código Civil. A discussão específica sobre cobertura e áreas comuns está no artigo infiltração no teto do último andar: quando o condomínio paga?.
Há ainda uma distinção financeira: na relação de locação, as despesas extraordinárias de condomínio cabem ao locador; as ordinárias, ao inquilino. A natureza da despesa precisa ser examinada, conforme os artigos 22, inciso X, e 23, inciso XII, da Lei do Inquilinato.
Posso pagar o reparo e abater o valor do aluguel?
Não presuma que a nota do encanador autoriza reduzir o próximo aluguel. Primeiro, é necessário verificar quem deveria custear o serviço. Depois, definir se há reembolso e como ele será realizado.
O artigo 35 da Lei do Inquilinato prevê, como regra, indenização pelas benfeitorias necessárias realizadas pelo inquilino, mesmo sem autorização prévia. Porém, o próprio dispositivo admite disposição contratual expressa em sentido contrário. Benfeitorias necessárias são intervenções destinadas a conservar o bem ou impedir sua deterioração, conforme o artigo 96, § 3º, do Código Civil.
O contrato pode afastar o reembolso?
Pode haver cláusula válida de renúncia à indenização pelas benfeitorias e ao direito de retenção. Essa possibilidade está reconhecida na Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada pela Terceira Seção em 25 de abril de 2007 e publicada em 7 de maio de 2007.
Um dos precedentes que fundamentam o enunciado é o REsp 276.153/GO. Nesse julgamento, a Quinta Turma, sob relatoria do ministro Arnaldo Esteves Lima, reconheceu a validade da renúncia expressa. O julgamento ocorreu em 7 de março de 2006, com publicação em 1º de agosto de 2006. O caso envolvia locação não residencial e benfeitorias, não a distribuição de responsabilidade por uma infiltração residencial.
A consequência prática é esta: não basta identificar uma obra como necessária para concluir que qualquer valor será reembolsado. Por outro lado, a cláusula de renúncia não demonstra quem causou o vazamento. É preciso separar o pedido de cumprimento de uma obrigação do locador da indenização por uma intervenção executada pelo inquilino.
Antes de contratar, procure registrar por escrito o serviço, o orçamento aprovado, quem pagará e a forma de eventual restituição. Autorizar a entrada de um profissional não equivale, necessariamente, a assumir todos os custos apresentados.
E quando o vazamento não pode esperar?
O artigo 249, parágrafo único, do Código Civil admite, em situação de urgência, a execução de obrigação por iniciativa do credor sem autorização judicial prévia, com posterior ressarcimento. Na locação, sua aplicação exige demonstrar a obrigação do responsável, a necessidade da intervenção e os gastos, além de examinar o contrato e a natureza do serviço. Não é uma autorização irrestrita para realizar qualquer reforma.
Preserve fotos anteriores ao reparo, a avaliação do profissional, as tentativas de contato e os comprovantes. Quando houver risco à segurança, procure assistência técnica adequada, sem executar intervenções perigosas por conta própria.
Mesmo quando existir fundamento para reembolso, a compensação com o aluguel tem requisitos próprios. Os artigos 368 e 369 do Código Civil exigem, entre outros elementos, obrigações recíprocas e dívidas líquidas e vencidas. Havendo controvérsia sobre responsabilidade ou valor, procure acordo expresso ou avaliação jurídica antes de alterar o pagamento.
O que muda se a obra demorar ou houver cobrança na saída?
A Lei do Inquilinato contém uma regra específica para reparos urgentes de responsabilidade do locador. Se durarem mais de dez dias, o artigo 26 prevê abatimento do aluguel proporcional ao período excedente. Se ultrapassarem trinta dias, permite ao inquilino desfazer o contrato. Esses marcos se referem à duração dos reparos, não a um prazo geral para o proprietário ignorar a comunicação do defeito.
Também não se deve concluir que o morador precisa permanecer trinta dias em um imóvel sem condições de uso. O artigo 567 do Código Civil admite pedir redução proporcional do aluguel quando o bem se deteriora sem culpa do locatário, ou resolver o contrato quando deixa de servir à finalidade contratada. A aplicação depende da gravidade, das provas e das circunstâncias.
Documente o início e o término da obra, os ambientes afetados e a perda de uso. Na existência de impasse, a orientação individual deve anteceder decisões como interromper pagamentos ou encerrar a locação.
A vistoria de entrada impede reclamar de um defeito escondido?
Uma vistoria sem manchas não demonstra, por si só, a inexistência de defeitos internos. Ela deve ser comparada com os registros posteriores e com a avaliação da causa.
Ao descobrir o problema, comunique-o imediatamente, conforme o artigo 23, inciso IV. Não trate um prazo contratual para conferir a vistoria como resposta automática para todo vício que só se tornou perceptível depois. A natureza do defeito e a obrigação discutida precisam ser examinadas.
Na saída, o artigo 23, inciso III, ressalva as deteriorações decorrentes do uso normal. Assim, uma cobrança relacionada à infiltração deve ser confrontada com a origem do dano e os deveres de cada parte, não apenas com a existência de uma mancha na fotografia final.
Se a imobiliária propuser utilizar a caução para custear pintura ou reparos, peça a discriminação da cobrança e apresente os registros do problema. Não reconheça como dano causado por você aquilo cuja origem permanece controvertida.
O que fazer agora
Organize a solução em quatro etapas:
- Registre o problema. Fotografe os ambientes, anote quando percebeu a infiltração e solicite avaliação que identifique a causa, não apenas o preço da pintura.
- Comunique e ofereça acesso. Avise o locador e a imobiliária por canal que permita preservar o conteúdo. Proponha horários para vistoria e, se houver suspeita de origem comum, inclua o síndico.
- Defina o custeio antes de contratar, quando possível. Peça confirmação escrita sobre serviço, orçamento, responsável pelo pagamento e eventual reembolso ou compensação.
- Guarde a documentação até o encerramento da locação. Preserve contrato, vistorias, mensagens, relatório técnico, orçamentos, notas, recibos e registros posteriores à conclusão do reparo.
A comunicação imediata e a disponibilização de acesso mediante combinação prévia correspondem aos deveres previstos no artigo 23, incisos IV e IX, da Lei do Inquilinato.
Uma mensagem inicial pode ser:
> Identifiquei infiltração em (ambiente) do imóvel situado em (endereço), percebida em (data). Anexo fotos e solicito vistoria para identificar a causa, definir as providências e informar o prazo de execução. Peço confirmação escrita sobre o custeio antes da contratação do serviço. Disponibilizo acesso mediante agendamento e solicito confirmação de recebimento.
Se a avaliação apontar falha construtiva, o proprietário também poderá precisar examinar a relação com a construtora. O procedimento de reclamação e documentação dessa outra relação é abordado em como acionar a garantia da construtora quando o reparo não vem.
Exemplo prático: situação hipotética, com personagens, datas e valores fictícios. Ana alugou um apartamento de Carlos em 1º de setembro de 2026, por R$ 2.000 mensais. Em 10 de setembro, percebeu uma mancha no quarto e comunicou o problema por escrito. A imobiliária respondeu que a manutenção seria dela.
Em 12 de setembro, a avaliação técnica identificou uma conexão defeituosa anterior à locação, sem intervenção de Ana. O orçamento para corrigir o vazamento e recompor a parede foi de R$ 800.
Ana e Carlos conferiram o contrato e formalizaram um acordo específico: ela adiantaria o custo, e o proprietário autorizaria expressamente a compensação de R$ 800 no aluguel seguinte. O serviço foi concluído, Ana apresentou a nota e, no vencimento de 5 de outubro, pagou R$ 1.200. O recibo discriminou o aluguel de R$ 2.000 e a compensação acordada.
Nesse exemplo, o relatório esclareceu a origem do defeito e o acordo definiu o pagamento. Ana não reduziu o aluguel apenas porque tinha uma nota de reparo.
Quando houver recusa de vistoria, dúvida sobre cláusula de renúncia, perda relevante do uso do imóvel ou cobrança na caução, procure orientação jurídica com esses documentos. Para solicitar uma análise individual ao Lima Amorim & Advogados Associados, utilize WhatsApp do escritório.
Em resumo: investigue a causa, comunique o problema e documente o custeio. A resposta sobre quem paga não deve ser presumida a partir do lugar onde a água apareceu.
Fontes oficiais
- Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato. Texto no Planalto, confrontado com a redação atualizada da Câmara dos Deputados. Dispositivos centrais: artigos 22, 23, 26, 35 e 79. Acesso em 12/10/2026.
- Lei nº 10.406/2002, Código Civil. Texto compilado no Planalto. Dispositivos consultados incluem os artigos 96, 249, 368, 369, 566, 567 e 1.348. Acesso em 12/10/2026.
- Superior Tribunal de Justiça, Súmula 335. Enunciado e referência na Revista de Súmulas do STJ. Terceira Seção, aprovação em 25/04/2007, publicação no Diário da Justiça de 07/05/2007, página 456. Acesso em 12/10/2026.
- Superior Tribunal de Justiça, REsp 276.153/GO. Acórdão reproduzido na Revista de Súmulas, páginas 337 a 345. Quinta Turma, relator ministro Arnaldo Esteves Lima, julgamento em 07/03/2006 e publicação em 01/08/2006. Utilizado exclusivamente quanto à renúncia a indenização e retenção por benfeitorias. Acesso em 12/10/2026.
- Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil, Provimento nº 205/2021. Texto oficial sobre publicidade e informação na advocacia. Referência de controle editorial e ético, não de responsabilidade locatícia. Acesso em 12/10/2026.
- Google Search Central, documentação técnica oficial. Orientações sobre artigos, páginas de perfil, navegação estrutural e consolidação de URLs duplicadas. Acesso em 12/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas áreas imobiliária e sucessória. Sua produção editorial aborda dúvidas sobre imóveis, contratos e patrimônio.
Conteúdo informativo. A definição de responsabilidade, medidas e prazos depende do contrato, da origem do defeito e das provas disponíveis.
Informações conferidas até 12/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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