Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 11 de outubro de 2026
A infiltração no teto do apartamento do último andar pode ser responsabilidade do condomínio quando decorre de falha de conservação do telhado, da fachada (quando parte comum) ou de outra parte comum. Mas morar no último andar não define, sozinho, quem paga. Terraço privativo, instalações particulares e intervenções do morador exigem análise da origem, do dever de manutenção e dos documentos do prédio.
A mancha aparece depois da chuva. Você comunica o problema, cobra uma vistoria e recebe a resposta: “Como está dentro do apartamento, o reparo é seu”.
Essa justificativa, isoladamente, não resolve a questão. O ponto decisivo não é apenas onde a água apareceu, mas de onde ela veio e a quem cabia conservar o elemento que apresentou o defeito. A análise deve separar a correção da origem da infiltração dos prejuízos que ela provocou dentro do imóvel.
Quando a infiltração no teto ou na parede externa é responsabilidade do condomínio?
O Código Civil inclui o telhado, a estrutura do prédio e as redes gerais entre as partes comuns, no artigo 1.331, § 2º. Já o artigo 1.348, inciso V, atribui ao síndico o dever de cuidar da conservação dessas partes. Assim, quando a infiltração decorre de falha de manutenção de um elemento comum sob responsabilidade do condomínio, atingir apenas um apartamento não transforma o conserto em despesa exclusivamente particular.
Na infiltração pela parede externa, é necessário identificar se o problema está efetivamente na fachada comum ou em elemento particular. Uma mancha próxima à janela, por exemplo, não permite concluir, sem investigação, se a responsabilidade é do condomínio ou da unidade.
O terraço de cobertura exige atenção especial. Pelo artigo 1.331, § 5º, ele é comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. Quando existe proprietário do terraço, o artigo 1.344 atribui a ele as despesas de conservação necessárias para evitar danos às unidades inferiores.
Por isso, o diagnóstico deve ser acompanhado da leitura da matrícula, do ato de instituição e da convenção. É importante distinguir conservação de terraço privativo, intervenção particular e defeito em estrutura comum. O simples acesso exclusivo à cobertura não dispensa essa análise.
Na prática, peça que a vistoria responda: qual elemento falhou, ele é comum ou particular e qual providência é necessária? Essa informação ajuda a fundamentar a cobrança, em vez de deixá-la apoiada apenas na localização da mancha.
O condomínio também paga a pintura e os móveis danificados?
Pode haver responsabilidade tanto pela correção da origem quanto pelos prejuízos internos. Porém, o ressarcimento depende da demonstração do dano, do fundamento da responsabilidade e da ligação entre o problema e a perda sofrida. Os artigos 186 e 927 do Código Civil tratam da reparação por ato ilícito, enquanto o artigo 944 relaciona a indenização à extensão do dano.
Isso permite separar duas questões: o serviço necessário para fazer cessar a infiltração e a recuperação do que foi atingido, como revestimentos, pintura ou bens.
Para organizar a cobrança, solicite orçamentos separados para essas duas frentes. Relacione cada item danificado às fotografias, às datas e aos comprovantes disponíveis. Um pedido genérico de “reforma do apartamento” dificulta a identificação do que efetivamente decorreu da infiltração.
Também convém preservar registros anteriores aos reparos. Como regra, quem formula o pedido precisa demonstrar os fatos que sustentam seu direito, conforme o artigo 373 do Código de Processo Civil, sem prejuízo das hipóteses legais de distribuição diferente do ônus da prova.
Dano moral não deve ser tratado como consequência automática. Sua avaliação exige examinar a gravidade e as repercussões concretas da situação, sem transformar o aparecimento de uma mancha em promessa de indenização.
Exemplo prático: esta é uma situação hipotética. Os nomes, as datas e os valores são fictícios.
Em 10/03/2026, Ana percebe uma mancha no teto da sala do apartamento onde mora, no último andar. Ela fotografa o local e comunica Paulo, o síndico. Inicialmente, ele responde que a pintura seria responsabilidade dela porque fica dentro da unidade. Ana pede uma vistoria para identificar a origem antes de discutir quem pagará.
Em 15/03/2026, a vistoria identifica uma falha de conservação do telhado comum e relaciona essa falha à infiltração na sala. Não há intervenção particular de Ana ligada ao problema. Os orçamentos separam R$ 4.000 para corrigir o telhado e R$ 1.000 para recuperar a pintura danificada.
O condomínio reconhece por escrito a responsabilidade e providencia os serviços. Primeiro, corrige a origem. Depois da secagem e da liberação técnica, recupera a pintura. Em 10/04/2026, os dois reparos estão concluídos, com pagamentos documentados de R$ 5.000, feitos pelo condomínio aos prestadores.
Nessa hipótese, Ana não assume sozinha os reparos apenas porque a mancha apareceu em seu apartamento. A conclusão decorre da falha de manutenção da parte comum e da comprovação dos danos internos. Se a origem fosse uma intervenção particular ou um problema de conservação de terraço privativo, a responsabilidade precisaria ser reavaliada.
Os valores não representam preços de mercado, e as datas não indicam um prazo típico ou obrigatório de solução.
Qual é o prazo para cobrar o conserto e a indenização?
O artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil prevê três anos para a pretensão de reparação civil, prazo que a Corte Especial do STJ restringiu à responsabilidade extracontratual (EREsp 1.281.594/SP, julgado em 15/05/2019). Entretanto, não é correto transformar esse número em prazo único para qualquer pedido relacionado à infiltração. Exigir uma providência de conservação, cobrar indenização e discutir descumprimento contratual podem envolver enquadramentos distintos.
A contagem também precisa considerar os fatos e o fundamento da pretensão. Organize as datas das primeiras manifestações, das comunicações, das vistorias e dos reparos. Não presuma que cada nova chuva reinicia o prazo.
Registrar a reclamação em ata ou enviar uma notificação não interrompe automaticamente a prescrição. O artigo 202 estabelece hipóteses próprias de interrupção, entre elas o reconhecimento inequívoco do direito pelo devedor. Documentar a cobrança é importante, mas não substitui a conferência do prazo aplicável.
Quando há possível defeito de construção, surge outra distinção. O artigo 618 prevê garantia de cinco anos para solidez e segurança nas condições ali estabelecidas. Seu parágrafo único menciona prazo decadencial de 180 dias após o aparecimento do vício ou defeito. Esses prazos não se confundem com a prescrição da pretensão indenizatória.
No REsp 1.534.831/DF, julgado em 20/02/2018 (DJe 02/03/2018), a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça distinguiu o prazo decadencial do art. 26 do CDC da prescrição do art. 205 do Código Civil e reconheceu a aplicação do prazo de dez anos à indenização por danos materiais decorrentes de vícios do imóvel adquirido pelo consumidor. Isso não cria um prazo universal de dez anos contra o condomínio: o precedente trata da responsabilidade ligada à construção e à relação contratual examinada.
O tema é aprofundado no artigo sobre vícios construtivos em imóvel novo: garantia e prazos.
O que fazer agora
O primeiro objetivo é transformar a reclamação em um registro que permita identificar a origem, avaliar a urgência e definir as providências.
1. Comunique o problema e preserve os registros
Informe o síndico por escrito, com identificação da unidade, descrição do que ocorreu e fotografias. Guarde a comprovação de recebimento e as respostas.
Registre a evolução da infiltração e sua relação aparente com as chuvas, sem apresentar essa percepção como diagnóstico técnico. Caso já exista reclamação em ata, reúna também esse documento. Não espere ter um laudo para comunicar a ocorrência.
2. Peça investigação da origem e reúna os documentos
Solicite vistoria de profissional habilitado quando a causa for incerta ou contestada. Peça um relatório que indique os elementos examinados, a provável origem, os serviços necessários e a eventual urgência.
Nos serviços de engenharia, confira a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica, a ART, instrumento que identifica a responsabilidade técnica pelo trabalho.
Monte uma pasta com matrícula, convenção, ato de instituição do condomínio, atas, comunicações, relatórios, orçamentos, comprovantes de despesas e informações disponíveis sobre manutenção ou reformas. Havendo suspeita de defeito construtivo, acrescente os documentos de entrega e garantia do imóvel.
3. Verifique se o reparo pode esperar a assembleia
O artigo 1.341 do Código Civil permite que reparações necessárias sejam realizadas pelo síndico sem autorização prévia, observadas as regras dos seus parágrafos. Em caso de omissão ou impedimento, a lei também admite a iniciativa de condômino.
Se o reparo necessário não puder esperar e envolver despesas excessivas, deve haver comunicação à assembleia, convocada imediatamente. Se puder esperar e envolver despesas excessivas, a autorização deve ser obtida antes da execução.
O mesmo artigo prevê reembolso de despesas com reparos necessários. Isso não equivale a autorização irrestrita para contratar qualquer obra e transferir a conta ao condomínio: natureza do serviço, urgência, requisitos legais e documentação precisam ser avaliados.
Não se exponha para produzir provas ou tentar executar intervenções em telhado e fachada. A preservação dos registros deve caminhar junto com as medidas de segurança.
4. Avalie a negativa, a urgência e os prazos em conjunto
Uma solução documentada pode estabelecer vistoria, cronograma, divisão dos serviços e tratamento dos prejuízos, sem começar necessariamente por uma ação judicial.
Quando há inércia persistente, divergência sobre a origem, necessidade de preservar prova ou agravamento do dano, a análise individual pode avaliar as medidas adequadas.
O Código de Processo Civil admite produção antecipada de prova nas hipóteses do artigo 381 e tutela de urgência quando presentes os requisitos do artigo 300, como probabilidade do direito e perigo de dano. A concessão depende das circunstâncias e das provas apresentadas.
Modelo breve de comunicação ao síndico
Assunto: solicitação de vistoria por infiltração na unidade (número)
Informo que, desde (data), observei infiltração em (local), com os efeitos registrados nos documentos anexos.
Solicito vistoria para identificar a origem e verificar eventual relação com o telhado, a fachada ou outra parte comum. Peço retorno por escrito sobre a avaliação técnica, as providências necessárias e o cronograma previsto.
Permaneço disponível para combinar o acesso à unidade.
Adapte a mensagem aos fatos efetivamente observados. O modelo serve para organizar a comunicação, não para antecipar uma conclusão técnica ou substituir a análise dos prazos.
Antes de assumir sozinho o conserto, procure esclarecer a origem e documentar a resposta do condomínio. Quando houver negativa sem investigação, controvérsia técnica ou dúvida sobre prazo, é recomendável avaliar os documentos individualmente.
Para informações sobre análise jurídica individual e documentos necessários ao atendimento: WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
- Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto atualizado. Artigos sobre responsabilidade civil, prescrição, empreitada e condomínio edilício, especialmente 186, 189, 202, 205, 206, § 3º, V, 618, 927, 944, 1.331, 1.341, 1.344 e 1.348, V. Texto no Planalto e norma atualizada na Câmara dos Deputados. Acesso em 10/10/2026.
- Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015. Artigos 300, 373 e 381: tutela de urgência, ônus da prova e produção antecipada de prova. Texto oficial no Planalto. Acesso em 10/10/2026.
- Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.534.831/DF. Terceira Turma; relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva; relatora para o acórdão ministra Nancy Andrighi; julgamento por maioria em 20/02/2018; publicação no DJe de 02/03/2018. Distinção entre o prazo decadencial do art. 26 do CDC e a prescrição do art. 205 do Código Civil na indenização por vícios do imóvel. Informativo de Jurisprudência nº 620. Acesso em 11/10/2026.
- Conselho Federal de Engenharia e Agronomia, Anotação de Responsabilidade Técnica. Orientação institucional sobre ART. Acesso em 10/10/2026.
- Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil, Provimento nº 205/2021. Parâmetros de publicidade informativa, veracidade, sobriedade e vedação de promessa de resultados. Texto oficial. Acesso em 10/10/2026.
- Google Search Central, documentação técnica para publicação. Article, ProfilePage, BreadcrumbList e canonicalização. Acesso em 10/10/2026.
- Superior Tribunal de Justiça, EREsp 1.281.594/SP. Corte Especial, julgamento em 15/05/2019, publicação no DJe de 23/05/2019. Prazo decenal do art. 205 do Código Civil para a responsabilidade contratual e restrição do art. 206, § 3º, V, à responsabilidade extracontratual. Informativo de Jurisprudência nº 649. Acesso em 11/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas áreas imobiliária e sucessória. Conheça o perfil do autor.
Este conteúdo é informativo. A definição de responsabilidade, medidas e prazos depende dos documentos e das circunstâncias de cada situação.
Informações conferidas até 11/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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