Casa em leilão por dívida de outra pessoa: como agir

Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado — OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 27 de setembro de 2026

Uma casa não deve ser leiloada apenas porque pertence a alguém próximo do devedor. Quando o proprietário ou possuidor não participa da dívida, pode haver defesa para retirar a penhora, muitas vezes por meio de embargos de terceiro. A proteção, porém, não é automática: condomínio, IPTU, fiança locatícia, copropriedade e garantia real podem mudar a resposta. E o prazo é curto: a lei fixa um limite ligado à própria arrematação.

Quem não é parte na dívida pode pedir para tirar a casa do leilão?

Pode pedir. O instrumento mais comum são os embargos de terceiro (uma ação própria de quem não é parte no processo, mas teve um bem atingido por ele), previstos nos arts. 674 a 681 do Código de Processo Civil. Podem usá-los o proprietário e também o possuidor — quem mora e cuida do imóvel como dono, mesmo sem escritura registrada.

Esse último ponto importa para quem comprou por “contrato de gaveta”. A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) admite embargos de terceiro fundados na posse que vem de compromisso de compra e venda, ainda que sem registro. Há, porém, um custo possível: pela Súmula 303, paga os honorários quem deu causa à penhora indevida, e o STJ, em recurso repetitivo (REsp 1.452.840/SP), entendeu que o comprador que não registrou o título pode ser responsabilizado por eles.

O prazo merece atenção. Na execução, os embargos cabem até 5 dias depois da arrematação, da adjudicação ou da alienação por iniciativa particular, e sempre antes da assinatura da respectiva carta (art. 675). E ajuizar não suspende nada sozinho: o juiz só suspende a constrição se considerar suficientemente provados a posse ou o domínio (art. 678).

Se a casa é bem de família, ela está sempre protegida?

Não sempre. A Lei nº 8.009/1990 torna impenhorável o imóvel residencial da família (art. 1º), mas o art. 3º lista exceções. Algumas delas alcançam justamente situações em que o morador sente que a dívida “não é dele”.

Situação	O que diz a regra
Fiança em contrato de aluguel	É exceção expressa (art. 3º, VII). O Supremo Tribunal Federal (STF) julgou constitucional a penhora do bem de família do fiador, em locação residencial ou comercial (Tema 1.127, 2022).
IPTU e taxas do próprio imóvel	É exceção expressa (art. 3º, IV).
Condomínio	O STJ admite afastar a proteção por se tratar de dívida ligada ao próprio imóvel (REsp 1.473.484).
Hipoteca dada pelo casal para garantir dívida de empresa	A exceção vale quando a dívida beneficiou a família (Tema 1.261 do STJ, 2025). Se só um sócio deu o imóvel em garantia, a regra é a impenhorabilidade, e o credor precisa provar o benefício; se os donos do imóvel são os únicos sócios, a lógica se inverte.
Financiamento da própria casa e pensão alimentícia	Também são exceções (art. 3º, II e III).

Fora dessas hipóteses, a impenhorabilidade é uma defesa forte, mas precisa ser alegada e provada: que o imóvel serve de moradia, que a família reside ali, e por meio de quais documentos.

Há um cenário diferente que costuma ser confundido com este: a casa dada em alienação fiduciária (quando o imóvel fica em garantia do banco até a quitação, como em muitos financiamentos). Ali o leilão costuma ser extrajudicial, sem penhora, e o caminho de defesa é outro. Esse recorte está explicado no artigo sobre como anular um leilão da Caixa.

E quando a casa é dividida com o devedor: cônjuge, irmãos ou sócio?

Esse é o caso mais comum, e a resposta costuma surpreender: o imóvel inteiro pode ir a leilão, mesmo que só uma parte seja do devedor. O art. 843 do CPC permite a alienação do bem indivisível, mas protege quem não deve de três formas:

a quota do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recai sobre o dinheiro da venda;
ele tem preferência para arrematar o bem em igualdade de condições;
a venda não pode ocorrer por preço que deixe de garantir a ele o valor da sua parte, calculado sobre a avaliação.

Ao aplicar essa regra (REsp 1.818.926, 2021), a Terceira Turma do STJ afirmou que a penhora não pode ultrapassar o patrimônio do devedor e que o coproprietário deve ser intimado da penhora e do leilão.

O cônjuge ou companheiro também é considerado terceiro quando defende bens próprios ou a sua meação (a metade do patrimônio comum que lhe pertence), com a ressalva do próprio art. 843 (art. 674, §2º, I). Mas os bens do cônjuge podem responder pela dívida nos casos previstos em lei (art. 790, IV). Saber se a dívida beneficiou a família costuma ser o centro da discussão.

Com sócio de empresa a lógica é outra. Os bens pessoais só respondem se houver desconsideração da personalidade jurídica (quando o juiz autoriza alcançar o patrimônio dos sócios por dívida da empresa), feita pelo incidente próprio dos arts. 133 a 137. Quem teve um bem atingido sem ter participado desse incidente é considerado terceiro e pode embargar (art. 674, §2º, III).

Comprei a casa de quem tinha dívidas. Posso perdê-la?

Depende do que constava no registro e do que você sabia na época. Se a venda for considerada fraude à execução (quando o devedor se desfaz de bens enquanto já responde a processo capaz de levá-lo à insolvência), ela não vale contra o credor, que pode penhorar o imóvel mesmo estando em seu nome (art. 792, §1º).

O art. 792 aponta as hipóteses, entre elas a existência de averbação da execução, de hipoteca judiciária ou de penhora na matrícula. Quando nada disso estava registrado, a Súmula 375 do STJ exige que o credor prove a má-fé do comprador. Por isso as certidões obtidas antes da compra são a principal prova de boa-fé; o artigo com o guia de documentos para compra de imóvel lista quais pedir.

Antes de declarar a fraude, o juiz deve intimar o comprador, que pode opor embargos de terceiro em 15 dias (art. 792, §4º). Esse é um prazo que não convém deixar correr.

Um alerta à parte: condomínio e IPTU atrasados acompanham o imóvel. Quem compra uma unidade com débitos do antigo dono pode vê-la cobrada por eles; o tema foi tratado no artigo sobre dívida antiga de IPTU na compra do imóvel.

O que fazer agora

Ao receber intimação, ver um edital de leilão ou descobrir uma penhora na matrícula, o primeiro passo é descobrir em qual processo a constrição foi determinada e em que fase ele está. Depois, reúna:

matrícula atualizada do imóvel, com a penhora ou averbação;
número do processo, mandado ou edital de leilão e data marcada;
escritura, contrato de compra e venda ou de “gaveta” e comprovantes de pagamento;
provas de posse e moradia: contas de consumo, correspondências, IPTU, declaração de vizinhos;
certidões obtidas na época da compra, se houver;
certidão de casamento ou prova de união estável e pacto antenupcial, se existir;
contrato de locação e de fiança, ou contrato de hipoteca, se o imóvel foi dado em garantia;
contrato social da empresa, se o devedor for pessoa jurídica.

Sinais que pedem análise individual sem demora: leilão com data marcada, arrematação já realizada, o imóvel é a moradia da família, você nunca foi citado ou intimado, ou a casa é dividida com o devedor. Não existe garantia de que o leilão será suspenso; o resultado depende da prova e do momento em que a defesa é apresentada. Outros temas sobre imóveis estão reunidos na página de Direito Imobiliário.

Se, com esses documentos em mãos, você quiser uma análise individual da situação do imóvel, as informações sobre atendimento estão disponíveis pelo WhatsApp.

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Em resumo

Quem não é parte na dívida pode usar embargos de terceiro, inclusive o possuidor com contrato não registrado (Súmula 84 do STJ).
O prazo vai até 5 dias após a arrematação e antes da assinatura da carta; a suspensão depende de decisão do juiz.
Bem de família protege, mas não contra fiança locatícia, IPTU, condomínio e outras exceções legais.
Imóvel dividido com o devedor pode ser leiloado por inteiro, com a parte do coproprietário ou do cônjuge preservada em dinheiro.
Na compra de imóvel de devedor, o registro e as certidões decidem boa parte da discussão sobre fraude à execução.

Fontes oficiais

Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) — arts. 133 a 137, 674 a 681, 790, 792 e 843.
Lei nº 8.009/1990 — impenhorabilidade do bem de família, arts. 1º e 3º.
Superior Tribunal de Justiça — Súmulas 84, 303 e 375.
Superior Tribunal de Justiça — REsp 1.452.840/SP, recurso repetitivo sobre honorários em embargos de terceiro (DJe 05/10/2016).
Supremo Tribunal Federal — Tema 1.127 (RE 1.307.334), bem de família do fiador de locação.
Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 1.261 (REsp 2.093.929 e 2.105.326), hipoteca e bem de família.
Superior Tribunal de Justiça — REsp 1.818.926, imóvel indivisível em copropriedade.
Superior Tribunal de Justiça — REsp 1.473.484, despesas condominiais e bem de família.

Sobre o autor

Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas áreas imobiliária e sucessória. Conheça o perfil do autor.

Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado. A fase do processo, o registro do imóvel, o regime de bens, as garantias assinadas e os documentos disponíveis podem alterar a conclusão jurídica.