Terreno de marinha sem registro: União pode cobrar taxas?

Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado — OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 27 de setembro de 2026

Chegou cobrança de taxa de ocupação ou laudêmio da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), mas a matrícula não menciona a União? Isso não tira do imóvel a condição de terreno de marinha: para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a matrícula em nome do particular não vale contra a União. Ainda assim, o Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2) já afastou cobranças sem registro da área em nome da União. Depende da demarcação, das notificações e dos prazos.

Se a matrícula está em meu nome, o imóvel pode ser terreno de marinha?

Pode. A Constituição Federal (art. 20, VII) diz que os terrenos de marinha e seus acrescidos são bens da União. O Decreto-Lei nº 9.760/1946 (art. 2º) define essa faixa: 33 metros medidos para o lado da terra a partir da linha do preamar médio de 1831 (a média das marés cheias daquele ano), na costa, nas margens de rios e lagoas com influência de maré e em torno de ilhas.

Por isso, imóveis com escritura e matrícula regulares podem estar, total ou parcialmente, dentro dela. Foi o que o STJ enfrentou no Tema Repetitivo 419 (REsp 1.183.546/ES, julgado em 2010, originado justamente do Espírito Santo), depois transformado na Súmula 496: “Os registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União”.

Na prática, o imóvel registrado em seu nome não basta para afastar a cobrança. O que se discute é se a demarcação foi correta, se você foi notificado e se a União cumpriu o que a lei exige para cobrar.

Então por que a falta de registro da União pode fazer diferença?

Porque a lei também impõe deveres à União. Pela Lei nº 9.636/1998 (art. 2º), concluída a demarcação, a SPU lavra um termo que incorpora a área ao patrimônio da União, e esse termo deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Com base nessa regra, turmas do TRF2 (que julga casos do Espírito Santo e do Rio de Janeiro) já anularam cobranças de taxa de ocupação quando a área não estava registrada em nome da União. Um exemplo noticiado em junho de 2025 envolveu imóvel no Espírito Santo: a 7ª Turma Especializada entendeu que a cobrança só se legitima com o registro, em nome da segurança jurídica e da boa-fé de quem não tinha como saber do encargo.

O alcance dessa tese é limitado. São decisões de casos concretos, sem efeito vinculante para outros processos. Há pontos em sentido contrário: a Súmula 496 do STJ; o art. 128 do Decreto-Lei nº 9.760/1946, segundo o qual a taxa de ocupação é devida a partir da inscrição de ocupação feita pela SPU; e o Tema Repetitivo 1.142 do STJ, que afirmou que a falta de registro da venda (o chamado “contrato de gaveta”) não impede a cobrança do laudêmio. Até a data desta atualização, não identificamos precedente vinculante do STJ ou do Supremo Tribunal Federal (STF) que resolva especificamente se a falta de registro do termo de incorporação impede a cobrança. É uma discussão possível, não um resultado certo.

A demarcação e a notificação também contam

Desde a Lei nº 13.139/2015, o Decreto-Lei nº 9.760/1946 (art. 12-A) exige notificação pessoal dos “interessados certos” — quem consta no cadastro da SPU ou do IPTU —, com prazo de 60 dias para impugnar. A lei diz expressamente que essa qualidade independe de título registrado. Entre 2007 e 2011, a Lei nº 11.481/2007 havia permitido chamar todos por edital; o STF suspendeu essa regra em 2011 na ADI 4.264 (ação depois extinta por perda de objeto). No Tema 1.199 (2023), o STJ fixou que o chamamento só por edital vale apenas se praticado entre 31/05/2007 e 28/03/2011. Por isso, a data e a forma da demarcação que alcançou o seu imóvel importam.

Taxa de ocupação, foro e laudêmio: quanto é e quem paga?

São cobranças diferentes, e confundir uma com a outra é comum. Os percentuais abaixo estão no Decreto-Lei nº 2.398/1987 e no Decreto-Lei nº 9.760/1946, na redação vigente:

Cobrança	Quando incide	Valor e responsável
Taxa de ocupação	Anual, para quem ocupa terreno da União sem aforamento (regime de ocupação)	2% do valor do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias (construções)
Foro	Anual, para imóveis aforados (regime em que o particular tem o domínio útil)	0,6% do valor do domínio pleno
Laudêmio	Na venda ou outra transferência onerosa entre vivos	5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias; pago pelo vendedor
Multa de transferência	Se o comprador não pede à SPU a transferência cadastral em 60 dias	0,50% ao mês ou fração sobre o valor do terreno, excluídas as benfeitorias

Na compra e venda, o cartório não pode lavrar nem registrar a escritura sem certidão da SPU atestando o laudêmio pago e o vendedor em dia (art. 3º, § 2º, do Decreto-Lei nº 2.398/1987). Na prática, é a Certidão de Autorização para Transferência (CAT), emitida no portal da SPU e válida por 90 dias. Quem compra deve exigi-la antes de pagar. Há ainda uma regra que protege quem vendeu: se o antigo ocupante não comunicar a transferência à SPU em até 60 dias, continua respondendo pelos débitos até a comunicação (art. 132-A do Decreto-Lei nº 9.760/1946).

A União pode cobrar anos atrasados?

Há limites. O art. 47 da Lei nº 9.636/1998 fixa dois prazos: dez anos para a União constituir o crédito, por lançamento (decadência), e cinco anos para cobrá-lo, contados do lançamento (prescrição). O STJ confirmou no Tema Repetitivo 244 que a prescrição da taxa de ocupação é de cinco anos.

O § 1º do mesmo artigo acrescenta que o prazo de decadência conta de quando a União toma conhecimento dos fatos, e limita a cinco anos a cobrança de períodos anteriores a esse conhecimento. No Tema 1.142, o STJ aplicou essa regra também ao laudêmio: o prazo corre do conhecimento da venda pela União — não da data do negócio nem do registro —, e o laudêmio de período anterior a esse conhecimento pode ser inexigível. Conferir datas de lançamento, notificações e pagamentos pode reduzir parte do valor cobrado.

Dá para deixar de pagar essas taxas definitivamente?

Em certos casos, por aquisição e não por discussão judicial. Quem tem imóvel aforado pode pedir a remição do foro (compra do domínio direto da União), prevista no art. 16-A da Lei nº 9.636/1998, com pagamento à vista ou parcelado e possibilidade de uso do FGTS. Para imóveis em regime de ocupação, a Lei nº 13.240/2015 (art. 4º), com a redação da Lei nº 13.465/2017, autoriza a venda ao ocupante pelo valor de mercado, excluídas as benfeitorias, desde que o imóvel conste de portaria que o inclua na lista de áreas alienáveis.

E a chamada “PEC das praias”? A PEC 3/2022, que trata da transferência de terrenos de marinha, continuava na Comissão de Constituição e Justiça do Senado, sem votação em plenário, na consulta feita em 27/09/2026. Enquanto não for aprovada e promulgada, não altera nenhuma das regras acima. Também segue em curso a identificação dessas áreas: a Lei nº 15.437/2026 autorizou a SPU a concluí-la até 31 de dezembro de 2028.

O que fazer agora

Antes de pagar, parcelar ou contestar, reúna os documentos que mostram a história do imóvel e da cobrança:

certidão de inteiro teor atualizada da matrícula (e das matrículas anteriores, se houver);
número do RIP (o cadastro do imóvel na SPU) e o extrato de débitos no portal da SPU;
boletos, DARFs e notificações de cobrança recebidos, com as datas;
qualquer notificação ou edital sobre a demarcação da linha de 1831 no seu trecho;
escritura, contrato de compra e venda e, se houver, a CAT e o comprovante do laudêmio;
carnê de IPTU (mostra o cadastro municipal usado para a notificação pessoal).

Se vai comprar um imóvel perto do mar, de rio ou de mangue, faça essa checagem antes de assinar; o guia de documentos para compra de imóvel ajuda a organizar o restante.

Sinais que justificam análise individual:

a matrícula não tem nenhum registro ou averbação da União e você nunca foi notificado da demarcação;
a cobrança abrange muitos anos de uma só vez;
o laudêmio cobrado é de uma venda antiga, feita por outra pessoa;
a área cobrada parece maior que a faixa efetivamente alcançada pela linha;
há multa de transferência sem que você soubesse que o imóvel estava cadastrado na SPU.

Não deixe de pagar por conta própria enquanto a dúvida não é resolvida: o débito pode ser inscrito em dívida ativa e travar a venda do imóvel, já que a CAT exige o transmitente em dia. Outros temas de imóveis estão reunidos na página de Direito Imobiliário.

Se, depois de reunir esses documentos, você quiser uma análise individual da cobrança, as informações sobre atendimento estão disponíveis pelo WhatsApp.

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Em resumo

Matrícula em nome do particular não afasta, sozinha, a condição de terreno de marinha (Súmula 496 do STJ).
A lei manda a União registrar o termo de incorporação; decisões do TRF2 anularam cobranças sem esse registro, mas o tema não está pacificado.
Demarcação e notificação pessoal do ocupante cadastrado devem ser conferidas.
Taxa de ocupação: 2% ao ano; foro: 0,6%; laudêmio: 5% na venda, pago pelo vendedor — sempre sobre o terreno, sem as construções.
Há prazos de 10 anos para lançar e 5 anos para cobrar, com limite para períodos anteriores ao conhecimento da União.
A PEC 3/2022 não mudou as regras: segue sem aprovação no Senado.

Fontes oficiais

Constituição Federal — art. 20, VII.
Decreto-Lei nº 9.760/1946 — arts. 2º, 9º a 14, 101, 127, 128 e 132-A.
Decreto-Lei nº 2.398/1987 — arts. 1º e 3º.
Lei nº 9.636/1998 — arts. 2º, 16-A e 47.
Lei nº 13.240/2015 — art. 4º, com a redação da Lei nº 13.465/2017.
Lei nº 15.437/2026 — prazo de identificação dos terrenos de marinha.
Superior Tribunal de Justiça — Súmula 496; Temas Repetitivos 244 (REsp 1.133.696/PE), 419 (REsp 1.183.546/ES), 1.142 (REsp 1.951.346/SP e outros) e 1.199 (REsp 2.015.301/MA e REsp 2.036.429/MA).
Supremo Tribunal Federal — ADI 4.264 (medida cautelar de 2011; ação extinta por perda de objeto após a Lei nº 13.139/2015).
Secretaria do Patrimônio da União — Emitir a Certidão de Autorização para Transferência (CAT).
Senado Federal — tramitação da PEC 3/2022.

Sobre o autor

Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas áreas imobiliária e sucessória. Conheça o perfil do autor.

Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado. Localização do imóvel, data e forma da demarcação, notificações, regime (ocupação ou aforamento), pagamentos e documentos podem alterar a conclusão jurídica.