Atraso na entrega do imóvel: direitos do comprador

Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado — OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 27 de setembro de 2026

Você organizou mudança, aluguel e financiamento em torno de uma data. Ela passou, a obra continuou inacabada e a construtora respondeu que ainda estava “dentro dos 180 dias”. Esse prazo de tolerância pode ser válido, mas só quando foi pactuado de forma clara e destacada. Depois dele, o comprador que não deu causa ao atraso pode, em regra, escolher entre esperar o imóvel com indenização ou encerrar o contrato — e isso é diferente de desistir por motivo próprio.

A construtora sempre tem mais 180 dias para entregar?

Não. O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato), admite entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista, sem penalidade, desde que isso tenha sido pactuado de forma expressa, clara e destacada. Não é um prazo invisível que a empresa acrescenta depois de vencida a data prometida.

O primeiro documento a conferir é o quadro-resumo (a ficha que a lei exige no início do contrato): qual data foi indicada, como a tolerância aparece e qual é o prazo para obter o habite-se (a autorização municipal de ocupação). “Término da obra”, habite-se e entrega das chaves podem ser momentos diferentes — e, para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), o prejuízo pelo atraso costuma ser contado até a efetiva disponibilização das chaves, e não apenas até o habite-se (REsp 1.796.760/RJ, Terceira Turma, 2019).

Também é preciso verificar quando o contrato foi assinado. A Lei nº 13.786 entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018, data de sua publicação. Ao julgar os Temas 970 e 971, o STJ afastou a aplicação direta da nova lei a contratos anteriores, em respeito ao ato jurídico perfeito. Para esses contratos, valem a lei e a jurisprudência da época.

Se a cláusula existe e é válida, conta-se a data contratual mais a tolerância. Só depois se identifica o atraso juridicamente relevante.

Passou o prazo: manter o imóvel ou encerrar o contrato?

Ultrapassado o prazo válido sem culpa do comprador, a escolha deve começar por uma pergunta simples: o imóvel ainda faz sentido para a sua vida?

Nos contratos alcançados pelo artigo 43-A, quem opta pela resolução (o encerramento do contrato por culpa da incorporadora) pode pedir a devolução integral dos valores pagos, corrigidos, além da multa contratual, em até 60 dias corridos da resolução. Quem prefere manter o contrato e está em dia com os pagamentos tem, pela lei, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, proporcional aos dias, paga na entrega da unidade.

Esses caminhos não se somam: a própria lei proíbe acumular a indenização mensal com a multa da resolução. A lei também não diz, expressamente, se o 1% exclui outras perdas comprovadas; a resposta depende do contrato e do caso.

Nos contratos anteriores à lei, o STJ fixou duas teses. No Tema 970, a multa por atraso (cláusula penal moratória) equivalente ao aluguel, em regra, não se acumula com lucros cessantes (o que o comprador deixou de ganhar ou teve de gastar sem o imóvel). No Tema 971, a multa prevista só contra o comprador, em contrato de adesão, deve servir de parâmetro para indenizar o atraso da vendedora. A Terceira Turma admitiu buscar os lucros cessantes quando a multa contratual é bem inferior ao aluguel (REsp 2.025.166/RS, 2023).

Lucros cessantes e dano moral: o que se presume e o que se prova

Quem mantém o contrato costuma ter o prejuízo pela privação do uso presumido: não precisa provar que alugaria o imóvel. Quem escolhe encerrar o contrato está em outra situação: a Quarta Turma do STJ decidiu que, nesse caso, os lucros cessantes não são presumidos, porque o comprador recebe de volta o que pagou (REsp 1.881.482, 2024). São decisões de turma, e não teses repetitivas; o enquadramento depende do caso.

Dano moral não decorre de qualquer atraso. O STJ entende que o simples descumprimento do contrato, em regra, não basta (REsp 1.641.037, Terceira Turma). Duração excepcional, perda concreta e circunstâncias que ultrapassem o aborrecimento contratual precisam ser demonstradas.

Distrato do comprador é a mesma coisa que atraso da construtora?

Não. Essa confusão muda completamente a conta.

No distrato por iniciativa do comprador, a pessoa decide sair do negócio sem que a incorporadora tenha provocado o rompimento. Para contratos posteriores à Lei nº 13.786, o artigo 67-A permite descontar a corretagem e uma multa de até 25% do valor pago — ou até 50%, quando o empreendimento está no patrimônio de afetação (regime que separa o dinheiro da obra do caixa geral da empresa). O prazo de devolução também muda: até 30 dias após o habite-se, com afetação; parcela única após 180 dias do desfazimento, sem ela. Não existe um percentual único que sirva para todos os contratos.

Na resolução por culpa da construtora, o comprador não está simplesmente “desistindo”: ele reage a um inadimplemento. Nos contratos anteriores à lei, a Súmula 543 do STJ prevê restituição imediata e integral quando a culpa é exclusiva da vendedora. Chamar as duas situações de distrato permite que uma proposta de retenção pareça normal quando talvez esteja sendo aplicada ao cenário errado.

Antes de assinar qualquer termo, procure no documento expressões como “desistência”, “resilição”, “distrato consensual” e “quitação geral”. Uma quitação ampla pode tentar encerrar discussões sobre multa, atualização, aluguel e encargos pagos durante o atraso.

E o INCC, a correção e os juros de obra?

Também aqui é preciso separar cobranças diferentes. No Tema 996, o STJ considerou ilícito cobrar juros de obra (ou encargo equivalente) depois do prazo de entrega, incluída a tolerância, e determinou que, com o atraso, o índice setorial de correção, como o INCC, seja substituído pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor.

Atenção ao alcance: essas teses foram fixadas para contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, nas faixas de renda 1,5, 2 e 3. Fora do programa, não se aplicam automaticamente, e a cobrança precisa ser examinada à luz do contrato e de quem responde pelo atraso. Também não significa que toda atualização monetária seja congelada.

Às vezes, a cobrança mensal aparece no extrato do financiamento; em outras, está no saldo direto com a incorporadora. Uma análise útil coloca, mês a mês, quatro linhas lado a lado: data contratual, fim da tolerância, valor cobrado e natureza do encargo. Sem essa cronologia, correção monetária, juros de obra e parcela do preço acabam tratados como se fossem a mesma coisa.

O que fazer agora

Monte uma linha do tempo antes de negociar:

data de assinatura do contrato (antes ou depois de 28/12/2018);
data prometida para a entrega;
fim da tolerância válida;
datas comunicadas posteriormente;
habite-se, vistoria e efetiva entrega das chaves;
cobranças realizadas durante cada período.

Reúna estes documentos:

contrato, quadro-resumo e aditivos;
memorial de incorporação e matrícula atualizada (para confirmar se há patrimônio de afetação);
comprovantes de pagamento e extratos de evolução da obra ou do financiamento;
e-mails, mensagens e comunicados sobre novos prazos;
fotos da obra e comprovantes de despesas com aluguel.

Sinais para análise individual incluem tolerância escondida ou ambígua, novo aditivo apresentado depois do atraso, cobrança de juros de obra após o prazo, proposta de retenção elevada e termo de quitação geral.

Se você ainda quer o imóvel, a estratégia deve proteger a entrega e calcular as consequências do atraso. Se não quer mais, é indispensável registrar que o rompimento decorre do inadimplemento da construtora — quando esse for realmente o caso. Outros temas de compra e posse de imóveis estão reunidos na página de Direito Imobiliário.

Se, depois de montar a linha do tempo, você quiser uma análise individual do contrato, as informações sobre atendimento estão disponíveis pelo WhatsApp.

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Em resumo

Os 180 dias só valem quando pactuados com clareza e destaque.
A data do contrato define se a Lei nº 13.786/2018 se aplica.
Manter ou resolver o contrato produz consequências diferentes, que não se somam.
Habite-se não é entrega: o que costuma contar é a disponibilização das chaves.
Atraso da construtora e desistência do comprador não são equivalentes.
Dano moral depende de prova de circunstâncias excepcionais.
Não assine distrato ou quitação sem reconstruir a linha do tempo.

Fontes oficiais

Lei nº 4.591/1964 — arts. 35-A, 43-A e 67-A (incluídos pela Lei nº 13.786/2018).
Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018 — vigência na data da publicação (DOU de 28/12/2018).
Superior Tribunal de Justiça — Temas Repetitivos 970 e 971 (Segunda Seção, julgados em 22/05/2019).
Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP, Programa Minha Casa, Minha Vida).
Superior Tribunal de Justiça — Súmula 543.
Superior Tribunal de Justiça — REsp 2.025.166/RS (Terceira Turma, 2023), REsp 1.881.482 (Quarta Turma, 2024), REsp 1.796.760/RJ (Terceira Turma, 2019) e REsp 1.641.037 (Terceira Turma, 2016).

Sobre o autor

Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas áreas imobiliária e sucessória. Conheça o perfil do autor.

Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado. Data do contrato, cláusulas, patrimônio de afetação, motivo do atraso e escolha do comprador podem alterar a conclusão jurídica.