Imóvel sem escritura ou com contrato de gaveta? Veja qual caminho serve para regularizar
Casa sem documento · contrato de gaveta · recibo de compra e venda
Vale para casa, apartamento ou terreno. O caminho depende de quem aparece como dono no cartório (na matrícula) e de como o imóvel chegou até você. Veja abaixo as quatro situações mais comuns.
Descrever meu imóvel pelo WhatsApp →Abre o WhatsApp do escritório.
Por Arnon Amorim, advogado (OAB/ES 30.733 · OAB/SP 530.208) · Atualizado em
Qual é o seu caso?
Imóvel sem escritura: qual caminho serve em cada situação
Em resumo
Contrato de gaveta, recibo de compra e venda e anos de moradia ajudam, mas o imóvel só passa para o seu nome com o registro no cartório de registro de imóveis. O caminho depende de quem consta na matrícula e de como o imóvel chegou até você: escritura ou adjudicação compulsória, usucapião ou REURB. Se alguém nessa história faleceu, a regularização pode passar pelo inventário.
Comprou e pagou tudo, de quem está na matrícula ou de quem comprou dele?
O caminho é a escritura ou a adjudicação compulsória (pedido para passar o imóvel para o seu nome quando o vendedor não faz a escritura). Vale também quando houve vários contratos em sequência (cessões). Se o vendedor se recusa, sumiu ou faleceu, a adjudicação pode ser pedida na Justiça ou, desde 2022, no próprio cartório, por advogado. O contrato não precisa ter sido registrado antes (Lei 6.015, art. 216-B, § 2º).
Ocupa o imóvel como dono há muitos anos?
O caminho é a usucapião. Em regra, 15 anos de posse como dono, contínua e sem oposição, reduzidos a 10 se você mora no imóvel ou fez obras produtivas. Há prazos menores em casos específicos. Pode ser feita na Justiça ou no cartório, com advogado. Leia também: morar 20 anos dá direito à usucapião?
O bairro ou o loteamento inteiro é irregular?
Quando a irregularidade é do bairro ou do loteamento inteiro, o caminho costuma ser a REURB (regularização fundiária urbana), cujo projeto é aprovado pelo município.
Alguém nessa história já faleceu?
Se faleceu quem vendeu, o dono que está na matrícula ou quem tinha o contrato (seu pai ou sua mãe, por exemplo), a regularização pode passar pelo inventário. A análise verifica se há inventário aberto e qual caminho é viável. Se você já mora no imóvel há muitos anos, veja também o caminho 02.
Não sabe quem está na matrícula? Descreva o que você tem; a análise começa por aí. Cada caminho depende dos documentos e da história do imóvel. Prazos de cartório e de Justiça variam.
Usucapião, adjudicação ou REURB: qual caminho serve no seu caso
| Situação | Caminho | Onde | Base legal |
|---|---|---|---|
| Comprou e pagou tudo; o vendedor não passa a escritura | Escritura ou adjudicação compulsória | Cartório ou Justiça, com advogado | Lei 6.015, art. 216-B |
| Ocupa como dono há 15 anos (10, se mora no imóvel ou fez obras produtivas) | Usucapião | Cartório ou Justiça, com advogado | CC, art. 1.238; Lei 6.015, art. 216-A |
| Área urbana de até 250 m², moradia há 5 anos, sem ser dono de outro imóvel urbano ou rural | Usucapião (prazo menor) | Cartório ou Justiça, com advogado | CF, art. 183; CC, art. 1.240 |
| Bairro ou loteamento inteiro irregular | REURB | Município aprova o projeto | Lei 13.465/2017, arts. 13, 14 e 30 |
| Alguém nessa história faleceu | Pode passar pelo inventário | Depende do caso | CC, art. 1.784; Lei 6.015, art. 216-B, § 1º |
| Imóvel público | Usucapião não cabe | Nem cartório nem Justiça | CF, arts. 183, § 3º, e 191, p.ú. |
Atenção
Quando a usucapião não serve (ou exige cuidado)
Imóvel público
Não pode ser adquirido por usucapião, nem em cartório nem na Justiça.
Moradia por permissão do dono
Morar com autorização do dono não gera a posse exigida.
Usucapião como atalho
Quem tem contrato com o dono registrado e o preço pago precisa justificar, no pedido feito em cartório, por que não fez a escritura. A usucapião não serve para fugir da escritura e do ITBI.
Como funciona a adjudicação compulsória em cartório
Desde 2022, quando o vendedor não passa a escritura, a adjudicação compulsória pode ser pedida no cartório de registro de imóveis, por advogado. São exigidos, entre outros documentos, contrato e cessões, notificação do vendedor (feita pelo cartório), ata notarial (documento do cartório de notas que registra fatos) com prova do pagamento e ITBI (imposto municipal da transferência). O contrato não precisa ter sido registrado antes.
O imóvel precisa estar registrado no cartório (em matrícula ou em transcrição antiga) e ser identificado com segurança; as normas do CNJ admitem algumas falhas na descrição. Se o vendedor faleceu, a regularização pode passar pela sucessão dele.
Checklist
Documentos para regularizar imóvel sem escritura
- Certidão de matrícula (ou transcrição antiga) do imóvel.
- Contrato de compra e venda, contrato de gaveta ou recibo de compra e venda, cessões (contratos de repasse) e comprovantes de pagamento.
- IPTU, contas, fotos e declarações de vizinhos.
- Certidão da prefeitura sobre a área (pública ou privada).
Não é preciso ter tudo antes do primeiro contato.
Como funciona
Como é o atendimento
- Você descreve como o imóvel chegou até você e quais documentos tem.
- Analisamos a matrícula, a cadeia de documentos e a história da posse.
- Indicamos o caminho com base nos fatos, ou dizemos que nenhum cabe agora e o que precisaria mudar. A condução do procedimento depende de contratação própria; prazos de cartório e de Justiça variam.
Dúvidas frequentes
Perguntas frequentes sobre imóvel sem escritura
Quanto tempo de posse é preciso para usucapião?
Em regra, 15 anos de posse como dono, contínua e sem oposição, reduzidos a 10 se você mora no imóvel ou fez obras produtivas (Código Civil, art. 1.238). Há prazos menores em casos específicos, como 5 anos para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia por quem não é dono de outro imóvel urbano ou rural (Código Civil, art. 1.240).
Contrato de gaveta tem validade?
Tem efeitos entre comprador e vendedor: pode fundamentar a adjudicação compulsória, provar a posse e ajudar a defender o imóvel numa penhora por dívida do vendedor. Mas não transfere a propriedade sozinho, o que exige registro, e em imóvel financiado a cessão sem concordância do banco tem limites.
Leia também: casa em leilão por dívida de outra pessoa.
Pagar IPTU há anos me torna dono?
Não. O IPTU ajuda a provar a posse e o tempo de ocupação, mas não transfere a propriedade.
Dá para fazer usucapião em cartório?
Sim, no cartório de registro de imóveis, com advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo e documentos da posse (Lei 6.015, art. 216-A). Se houver impugnação fundamentada, o caso vai à Justiça.
Imóvel da prefeitura, do estado ou da União pode ser usucapido?
Não. Imóvel público não pode ser adquirido por usucapião, nem em cartório nem na Justiça (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único).
O vendedor morreu antes de passar a escritura. E agora?
A regularização pode passar pela sucessão do vendedor. A análise verifica se há inventário aberto e qual caminho é viável.
Preciso tentar o cartório antes de ir à Justiça?
Não necessariamente. A lei mantém a via judicial ao lado da do cartório e, na usucapião, há decisão do STJ nesse sentido (REsp 1.824.133). A via mais adequada depende dos documentos e de haver oposição.
Base legal e fontes oficiais
- Código Civil, arts. 1.208, 1.227, 1.238, 1.240, 1.242 e 1.245
- Lei 6.015/1973 (Registros Públicos), arts. 216-A (usucapião em cartório) e 216-B (adjudicação compulsória em cartório)
- Lei 14.382/2022 (adjudicação compulsória em cartório, em vigor desde 28/06/2022)
- Lei 13.465/2017, arts. 11, 13, 14 e 30 (REURB)
- Lei 8.004/1990 e Lei 10.150/2000 (transferência de imóvel financiado)
- Provimento CNJ 149/2023, arts. 399, 410 e 440-A a 440-AM
- Constituição Federal, art. 183, § 3º, e art. 191, parágrafo único (imóvel público)
- STJ, 3ª Turma, REsp 1.824.133/RJ (usucapião não depende de pedido prévio em cartório)
Fontes conferidas em 10/10/2026.
Quem conduz
Arnon Amorim
Advogado inscrito na OAB/ES (30.733) e na OAB/SP (530.208), sócio do Lima Amorim & Advogados Associados, formado em Direito pela UFES. Atua em Direito Imobiliário, Sucessões, Direito Bancário e do Consumidor, em Vila Velha, em São Paulo e, de forma remota, em outras cidades.
Na imprensa: ouvido pela Tribuna Online (28/07/2025) sobre a proposta de regulamentação do direito de laje.
Descubra qual caminho tem base nos seus documentos
Conte como o imóvel chegou até você e quais documentos tem.
Descrever meu imóvel pelo WhatsApp →A mensagem não cria relação advogado-cliente nem garante a aceitação do caso. Os dados enviados são tratados conforme a Política de Privacidade. Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.
Atenção a golpes: o Lima Amorim nunca pede senhas, códigos de verificação ou pagamentos para “liberar” valores de processos. Na dúvida, ligue para o número oficial (27) 99605-8701.