Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
Para conferir a caução retida depois da pintura, some ao depósito os rendimentos da poupança e examine cada desconto com o contrato, as vistorias e os documentos apresentados. A retenção pode cobrir débitos efetivamente devidos, mas não se justifica apenas porque alguém apresentou uma cobrança. Pintar o imóvel, por sua vez, não afasta automaticamente outras obrigações da locação.
Imagine a situação: você paga o pintor, guarda os recibos e entrega as chaves. Dias depois, recebe a mensagem de que a pintura “não ficou uniforme” e toda a caução será utilizada. Não chega uma conta detalhada, apenas a informação de que não haverá devolução.
O caminho é reconstruir essa conta, separando o dinheiro disponível, as despesas reconhecidas e aquilo que ainda precisa ser demonstrado.
Como calcular a caução com os rendimentos da poupança?
A caução em dinheiro, limitada a três meses de aluguel, deve ser depositada em poupança. O artigo 38, § 2º, da Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991, atribui ao locatário os benefícios da aplicação no levantamento.
Peça o comprovante do depósito, os extratos e a data utilizada para fechar o cálculo. Para conferir os valores, a Calculadora do Cidadão do Banco Central, na opção poupança, permite informar datas e quantia inicial. A remuneração observa as regras da aplicação, inclusive seus aniversários, não uma taxa mensal escolhida livremente.
A conta-base é o depósito acrescido dos rendimentos, menos os débitos efetivamente devidos. O valor original da garantia não deve ser confundido com o aluguel reajustado ao longo do contrato.
Exemplo prático: em uma situação inteiramente hipotética, Ana depositou R$ 6.000 de caução em 1º de outubro de 2024 e entregou as chaves em 30 de setembro de 2026, depois de pintar o apartamento. Para demonstrar a conta, considere R$ 800 de rendimento fictício, R$ 200 de uma conta final de água e R$ 400 pelo reparo de uma porta, estes dois últimos reconhecidos por Ana. Os R$ 800 não representam o rendimento real da poupança nesse período.
Na tabela, o saldo final de cada linha passa a ser o saldo inicial da seguinte. Todos os valores e documentos descritos pertencem ao exemplo hipotético.
| Saldo inicial | Rendimento | Desconto | Prova | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| R$ 6.000 | R$ 800 | R$ 0 | Extrato hipotético da aplicação | R$ 6.800 |
| R$ 6.800 | R$ 0 | R$ 200, água | Fatura final reconhecida no exemplo | R$ 6.600 |
| R$ 6.600 | R$ 0 | R$ 400, porta | Vistorias e recibo reconhecidos no exemplo | R$ 6.200 |
Suponha que a imobiliária também cobre R$ 6.200 por uma nova pintura, contestados por Ana. Nesse cenário, a tabela mostra o saldo cuja devolução ela defende antes dessa cobrança. Não significa que os R$ 6.200 sejam incontroversos: a validade do abatimento ainda precisa ser apurada.
Esse acerto de saída é diferente da discussão sobre a exigência de caução e fiador no mesmo contrato, que envolve a escolha das garantias na contratação.
A cláusula de pintura permite reter toda a caução?
A Lei do Inquilinato exige a devolução no estado em que o imóvel foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Também atribui ao locatário a reparação dos danos causados por ele ou pelas pessoas indicadas no artigo 23, inciso V. Desgaste normal e dano não são a mesma coisa.
A cláusula de pintura precisa ser analisada junto com a vistoria de entrada, a obrigação assumida e a boa-fé contratual. Não é seguro afirmar que qualquer cláusula de pintura seja inválida, nem tratar sua existência como autorização irrestrita para transferir reformas ao inquilino. A análise deve considerar o conteúdo e o alcance do que foi pactuado.
Se você já pintou, peça que a cobrança identifique qual defeito permaneceu, em que ambiente, qual serviço seria necessário e como seu preço foi formado. Compare a exigência de cor, tinta ou acabamento com o contrato e os registros de entrada, considerando também o tempo de uso.
Quando a repintura decorre de umidade, a origem do problema importa. A análise de quem paga a infiltração no apartamento alugado ajuda a separar falha de manutenção, problema estrutural e responsabilidade do ocupante.
A retenção integral pode ser justificável quando os débitos devidos alcançam o saldo da garantia. Isso é diferente de presumir que o custo de qualquer serviço solicitado pelo proprietário pode ser abatido.
Quais documentos ajudam a conferir os descontos?
Organize os documentos pela pergunta que cada um responde. O objetivo não é apenas provar que você pintou, mas verificar se existe relação entre a cobrança, o estado do imóvel e uma obrigação sua.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Quanto foi entregue como caução e em qual data | Recibo, transferência bancária e contrato |
| Quais rendimentos foram considerados | Extratos da poupança e memória de cálculo |
| Como o imóvel estava na entrada e na saída | Vistorias, fotos, vídeos e registros de ressalvas |
| Qual obrigação de pintura foi ajustada | Contrato, aditivos e orientações documentadas |
| Quais serviços você já executou | Recibos do pintor, notas de materiais e fotos do resultado |
| Como cada cobrança foi formada | Demonstrativo discriminado, orçamentos, notas e recibos |
| Quando ocorreu a devolução formal | Termo de entrega das chaves e comunicações de encerramento |
O artigo 22, inciso IX, da Lei do Inquilinato prevê a apresentação, quando solicitada, dos comprovantes relativos às parcelas exigidas. Por isso, peça documentos vinculados a cada item, não apenas uma rubrica genérica de “reparos”.
No Acórdão nº 1883203, processo nº 0710347-92.2022.8.07.0007, a 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, sob relatoria de Arquibaldo Carneiro Portela, julgado em 19 de junho de 2024, considerou insuficientes as provas de avarias daquele caso. Havia vistoria final unilateral, fotografias sem data e ausência de imagens da entrada para comparação. O julgamento admitiu a possibilidade de comprovação por outros meios, sem estabelecer que todo laudo unilateral seja automaticamente inútil.
Orçamento indica uma estimativa, não pagamento. Nota fiscal ou recibo ajuda a demonstrar uma despesa, mas não resolve sozinho se o reparo cabia ao inquilino. A ausência de nota fiscal também não elimina automaticamente uma cobrança: as provas precisam ser examinadas em conjunto.
O que fazer agora
1. Separe o que você reconhece do que contesta
Monte sua própria conta com os documentos disponíveis. Para cada cobrança contestada, registre o motivo: defeito anterior, desgaste compatível com o uso, serviço já executado, valor sem explicação ou ausência de ligação entre o reparo e sua responsabilidade.
Preserve os arquivos originais das fotos, os recibos e as mensagens completas. Evite depender apenas de capturas isoladas de conversa.
2. Peça a memória de cálculo e o saldo incontroverso
Envie uma solicitação escrita ao locador e à imobiliária, guardando prova do envio. Peça o valor inicial da caução, os rendimentos, o período considerado, cada abatimento e seus documentos.
Solicite também a devolução da parcela que ambas as partes reconheçam como restituível, sem confundi-la com o valor ainda discutido. Se propuser um prazo para resposta, apresente-o como prazo solicitado, não como obrigação legal universal.
3. Confira o contrato e não deixe o prazo de cobrança passar
A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo universal de 30 dias para devolver toda caução. É necessário examinar o contrato, o encerramento e a exigibilidade do saldo. Quando não houver vencimento definido, a notificação pode ser relevante para caracterizar o atraso, conforme o artigo 397 do Código Civil.
Há também o prazo para buscar a restituição judicialmente. No REsp nº 1.967.725/SP, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 15 de fevereiro de 2022, aplicou o prazo prescricional de três anos à pretensão de restituição da caução locatícia. O início da contagem e eventuais causas de interrupção exigem análise do caso; não se deve presumir que a simples troca de mensagens interrompa esse prazo.
4. Escolha uma medida proporcional ao valor discutido
Com os documentos organizados, avalie uma composição ou a cobrança judicial do saldo. Antes de ajuizar, identifique quem assumiu a obrigação de devolução e compare o montante discutido, a qualidade das provas e os custos envolvidos.
O Juizado Especial Cível pode ser uma opção para causas de menor complexidade de até 40 salários mínimos, observados os requisitos legais. Acima de 20 salários mínimos, a assistência por advogado é obrigatória; em recurso, também há exigência de representação. A necessidade de prova técnica complexa merece avaliação específica.
A retenção, por si só, não gera devolução em dobro. Uma eventual penalidade ou indenização depende de fundamento jurídico e requisitos próprios, não apenas da divergência sobre a pintura.
Se a conta continuar sem explicação ou houver divergência relevante entre as vistorias, uma análise individual pode esclarecer quais cobranças têm suporte e qual medida é proporcional ao caso. Informações sobre atendimento: WhatsApp do escritório
Fontes oficiais
Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato, especialmente artigos 22, 23 e 38. Acesso em 27/10/2026.
Fundação Procon-SP, Espaço Consumidor, orientações sobre locação, incluindo caução em dinheiro, rendimentos e abatimento de débitos. Acesso em 27/10/2026.
Banco Central do Brasil, Calculadora do Cidadão, correção pela poupança e metodologia de cálculo. Acesso em 27/10/2026.
TJDFT, Acórdão nº 1883203, processo nº 0710347-92.2022.8.07.0007, 6ª Turma Cível, relator Arquibaldo Carneiro Portela, julgamento em 19/06/2024, publicação em 09/07/2024. Acesso em 27/10/2026.
STJ, inteiro teor do REsp nº 1.967.725/SP, Terceira Turma, relator ministro Marco Aurélio Bellizze, julgamento em 15/02/2022, publicação em 21/02/2022. Acesso em 27/10/2026.
Lei nº 10.406/2002, Código Civil, especialmente artigos 397, 422 e 940. Acesso em 27/10/2026.
Lei nº 13.105/2015, Código de Processo Civil, disposições sobre prova e apresentação de documentos. Acesso em 27/10/2026.
Lei nº 9.099/1995, Juizados Especiais Cíveis, especialmente artigos 3º, 9º e 41. Acesso em 27/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise dos documentos e das circunstâncias de cada locação.
Informações conferidas até 27/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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