Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 16 de outubro de 2026
A construtora pode reter as chaves de comprador inadimplente em algumas situações, quando falta cumprir uma obrigação de pagamento exigível vinculada à entrega. Mas nem toda pendência autoriza a recusa. Saldo pouco relevante, financiamento já liberado e cobranças sem fundamento exigem análises diferentes. O contrato, os comprovantes e a situação do registro imobiliário são essenciais para avaliar se a retenção é legítima ou abusiva.
O apartamento está pronto, a vistoria foi marcada e a mudança parece próxima. Então chega a mensagem: as chaves só serão entregues depois da quitação de uma pendência.
Antes de aceitar a cobrança ou concluir que ela é indevida, vale separar duas perguntas: essa dívida realmente existe e está vencida? Mesmo existindo, ela justifica impedir a entrada no imóvel?
Quando a falta de pagamento pode justificar a retenção das chaves?
O artigo 476 do Código Civil estabelece uma regra de reciprocidade: em contratos bilaterais, uma parte não pode exigir o cumprimento da obrigação da outra sem cumprir a sua. É a chamada exceção do contrato não cumprido.
Aplicada à compra do imóvel, essa regra pode fundamentar a retenção quando o pagamento devido deveria ocorrer antes ou simultaneamente à entrega. É necessário conferir a ordem das obrigações, o vencimento e as condições efetivamente contratadas.
Ter parcelas a pagar não significa, necessariamente, estar inadimplente. Se o contrato permite pagamentos depois da entrega, a existência dessas parcelas futuras não equivale, por si só, a atraso. Também importa identificar quem causou a pendência: o artigo 396 do Código Civil afasta a mora quando não há fato ou omissão imputável ao devedor.
Uma cláusula contratual, por sua vez, não encerra a discussão. Sua aplicação deve respeitar a boa-fé e, nas relações de consumo, não pode impor desvantagem exagerada ao comprador. Portanto, é preciso examinar tanto a dívida quanto a legitimidade da condição usada para segurar as chaves.
Saldo pequeno ou financiamento bancário impedem a retenção?
Já paguei quase tudo. Isso basta para receber as chaves?
Não basta olhar um percentual isoladamente.
O pagamento de quase todo o preço pode sustentar uma discussão sobre adimplemento substancial, instituto relacionado à preservação do contrato e à proporcionalidade das consequências do descumprimento. Isso não significa perdão do saldo restante.
No Recurso Especial nº 1.581.505/SC, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Antonio Carlos Ferreira, em julgamento de 18 de agosto de 2016, destacou que a análise não se limita à quantidade paga. Também devem ser considerados os demais elementos da contratação e os interesses do credor. Naquele caso, a Turma afastou o adimplemento substancial diante da relevância da parcela não cumprida.
A ressalva é importante: esse julgamento tratou de resolução contratual e reintegração na posse. Não estabeleceu um percentual que obrigue a construtora a entregar as chaves. Assim, pagar 90% ou 95% não dispensa a análise do contrato e das circunstâncias.
O banco aprovou o financiamento. A construtora já recebeu?
Para conferir o que efetivamente aconteceu, separe os documentos:
| Situação informada | Documento que deve ser conferido | Pergunta que ainda precisa ser respondida |
|---|---|---|
| O crédito foi aprovado | Comunicação de aprovação e condições do financiamento | O dinheiro chegou a ser liberado? |
| O financiamento foi contratado | Instrumento assinado e matrícula atualizada | Quais condições faltavam para o repasse? |
| O banco fez o repasse | Comprovante de liberação e demonstrativo da construtora | O valor recebido quitou todo o preço ou apenas uma parte? |
| A construtora declara quitação | Termo de quitação e histórico dos pagamentos | A nova cobrança corresponde a quê? |
Esse roteiro evita tratar como equivalentes a aprovação do crédito, a contratação do financiamento e a quitação do preço.
A matrícula também importa. Conforme o artigo 23 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato. Seu § 1º distingue a posse direta do comprador fiduciante da posse indireta do credor fiduciário.
Há julgamento recente que considerou esse conjunto de circunstâncias. No Agravo de Instrumento nº 0107293-37.2025.8.16.0000, a 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, sob relatoria do desembargador Francisco Carlos Jorge, em 1º de junho de 2026, determinou a imissão do comprador na posse. Foram considerados o pagamento substancial, a liberação do financiamento, a alienação fiduciária registrada e o prejuízo decorrente da privação do imóvel. A possibilidade de cobrar o saldo foi preservada. Era uma decisão sobre tutela provisória, não uma autorização geral para deixar de pagar.
Na análise prática, portanto, não se deve presumir que o financiamento eliminou toda dívida direta com a construtora. Também não se deve presumir que qualquer saldo restante autoriza a retenção das chaves.
A construtora pode exigir taxas extras para entregar as chaves?
A expressão “taxa de liberação das chaves” não explica a origem de uma obrigação. É necessário identificar o serviço, a previsão contratual, o valor e o motivo da cobrança.
O Código de Defesa do Consumidor protege a compreensão prévia do contrato e considera nulas as cláusulas que imponham obrigações abusivas ou desvantagem exagerada. Isso permite questionar exigências sem fundamento ou incompatíveis com o que foi contratado.
Por outro lado, chamar um valor de “taxa extra” não demonstra, sozinho, sua irregularidade. Um ajuste do saldo, por exemplo, precisa ser conferido pelo índice, período e cálculo apresentados. Contestar uma cobrança também não significa que ela foi automaticamente cancelada.
Para organizar a conferência, peça que a empresa separe o principal, a atualização, os encargos e cada despesa acessória. Cobranças de condomínio e IPTU exigem atenção própria, especialmente no financiamento com alienação fiduciária, cuja legislação prevê obrigações do comprador fiduciante.
Exemplo prático: situação inteiramente hipotética. Joana comprou um apartamento por R$ 300 mil. Pagou R$ 60 mil com recursos próprios, e o banco repassou os R$ 240 mil restantes à construtora em 2 de setembro de 2026, quitando o preço ajustado.
A entrega estava marcada para 15 de setembro. Na véspera, a empresa exigiu R$ 2 mil como “taxa para liberar as chaves”, sem indicar serviço ou previsão contratual. Joana reuniu o contrato e os comprovantes e pediu a justificativa por escrito.
Neste exemplo, a conferência interna identificou que a cobrança havia sido lançada por engano. A empresa cancelou o valor e entregou as chaves em 22 de setembro.
Aqui, o problema não era simplesmente “dever pouco”. Era exigir uma cobrança sem fundamento depois da quitação do preço. Toda a situação, inclusive a solução e as datas, é ilustrativa.
O que fazer agora
Primeiro, reconstrua o saldo com documentos. Reúna o contrato de compra, aditivos, cronograma de parcelas, recibos, demonstrativo da construtora, contrato bancário, comprovante do repasse, matrícula atualizada e comunicações sobre a entrega. A conferência da matrícula e dos instrumentos da negociação também é abordada no guia de documentos para compra de imóvel.
Depois, registre a recusa. Peça a identificação de cada valor, vencimento e fundamento contratual. Um pedido inicial pode ser redigido assim:
> Solicito o demonstrativo detalhado da pendência, com indicação dos pagamentos considerados, das datas de vencimento e da cláusula utilizada para condicionar a entrega das chaves. Peço também confirmação escrita do motivo da recusa e da providência necessária para sua revisão.
Guarde o protocolo e as respostas. Identifique a data contratual de entrega e as alterações posteriormente acordadas. Antes de assinar confissão de dívida, novo parcelamento ou declaração de quitação ampla, confira o alcance do documento.
Por fim, avalie a medida adequada ao caso. Quando os documentos indicam retenção indevida, pode ser examinada uma ação para obter a entrega do imóvel. Uma decisão provisória depende dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, entre eles a probabilidade do direito e o perigo de dano. Não há como antecipar sua concessão apenas pela existência de aluguel ou financiamento em andamento.
O aluguel pago durante a espera também merece ser documentado. Eventual ressarcimento exige examinar a responsabilidade pela retenção e a relação entre a conduta e o prejuízo. Despesa efetivamente suportada e lucro que deixou de ser obtido são categorias diferentes, tratadas pelos artigos 402 e 403 do Código Civil.
Se o problema inclui uma obra que não ficou pronta no prazo, consulte também o conteúdo sobre atraso na entrega do imóvel na planta. Essa situação não deve ser confundida com a recusa financeira de entregar uma unidade já disponível.
O ponto central é separar a cobrança da retenção: uma dívida pode continuar exigível mesmo quando não justifica impedir a posse do imóvel.
Para informações sobre atendimento jurídico e documentos necessários à análise do contrato, utilize o canal do Lima Amorim & Advogados Associados: WhatsApp do escritório.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES) e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial aborda contratos, relações de consumo e proteção patrimonial, distinguindo a informação jurídica geral das particularidades que exigem análise individual.
Conteúdo informativo. A solução depende dos documentos, das condições contratadas e das circunstâncias do caso.
Fontes oficiais
Legislação e jurisprudência utilizadas no artigo
- Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto compilado. Especialmente artigos 396, 402, 403, 422 e 476. Acesso em 12/10/2026.
- Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, texto compilado. Especialmente artigos 46, 47 e 51, IV. Acesso em 12/10/2026.
- Lei nº 9.514/1997, texto atualizado. Artigo 23 e seus parágrafos, sobre constituição da propriedade fiduciária, posse e obrigações do fiduciante. Acesso em 12/10/2026.
- Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015. Artigo 300. Acesso em 12/10/2026.
- STJ, inteiro teor do REsp nº 1.581.505/SC. Quarta Turma, relator ministro Antonio Carlos Ferreira, julgamento em 18/08/2016, publicação em 28/09/2016. Acesso em 12/10/2026.
- STJ, explicação institucional sobre adimplemento substancial. Publicada em 24/04/2022. Utilizada como contextualização do instituto, não como substituta do acórdão. Acesso em 12/10/2026.
- TJPR, inteiro teor do Agravo de Instrumento nº 0107293-37.2025.8.16.0000. 17ª Câmara Cível, relator desembargador Francisco Carlos Jorge, julgamento em 01/06/2026. Acesso em 12/10/2026.
Conferência das referências indicadas no arquivo
- TJDFT, registro oficial do Acórdão nº 798596. Consulta ao registro e à ementa. Não utilizado como precedente no corpo do artigo, pela limitação indicada abaixo. Acesso em 12/10/2026.
- TJSP, clipping institucional de 14/09/2026. Contém referência à notícia sobre retenção de chaves após financiamento. O clipping não substitui o inteiro teor da decisão. Acesso em 12/10/2026.
Apoio ético e técnico
- Conselho Federal da OAB, Provimento nº 205/2021. Publicidade e informação da advocacia. Acesso em 12/10/2026.
- Google Search Central: documentação de Article e BlogPosting, ProfilePage e BreadcrumbList. Acesso em 12/10/2026.
Informações conferidas até 12/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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