Compra do imóvel cancelada: corretor pode cobrar comissão?

Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 16 de outubro de 2026

O corretor pode cobrar comissão mesmo que a compra do imóvel não chegue à escritura. Pelo artigo 725 do Código Civil, importa ter alcançado o resultado contratado, ainda que depois haja arrependimento. Mas visita, proposta em aberto ou negociação incompleta não bastam. É preciso conferir o acordo, suas condições e o motivo do desfazimento.

Para quem está comprando ou vendendo um imóvel usado, receber essa cobrança depois da desistência pode parecer contraditório: como pagar pela intermediação de uma venda que não aconteceu?

A distinção está entre uma negociação que não chegou ao resultado combinado e um acordo efetivamente fechado, mas abandonado depois. O nome do documento assinado, sozinho, não resolve essa diferença.

O corretor só pode cobrar comissão de negócio realizado?

A frase exige cuidado. “Negócio realizado” não significa, necessariamente, escritura assinada, preço integralmente pago ou chaves entregues. Para examinar a comissão, é necessário identificar qual resultado foi contratado e se o trabalho do corretor o produziu antes da desistência. Essa é a questão central do artigo 725 do Código Civil.

Uma proposta aceita pode demonstrar que comprador e vendedor chegaram a um acordo. Mas também pode registrar uma negociação ainda sujeita à aprovação de documentos ou a outra condição relevante. É diferente aceitar definitivamente o preço e a forma de pagamento e apenas manifestar interesse em continuar negociando.

Por isso, antes de discutir se a comissão é integral, confira três pontos: o resultado que geraria a remuneração, o valor combinado e o momento previsto para o pagamento. A comissão remunera a intermediação, não deve ser tratada simplesmente como uma multa aplicada a qualquer pessoa que desista.

Exemplo prático: situação inteiramente hipotética. Em 1º de setembro de 2026, João contrata uma corretora para vender sua casa por R$ 400 mil, com comissão de 5% pela obtenção de um compromisso definitivo de compra e venda. Em 5 de setembro, Ana assina esse compromisso e entrega R$ 10 mil de sinal ao vendedor. Não há condição de financiamento, pendência documental ou falha de informação. Em 10 de setembro, João muda de ideia e decide permanecer na casa. A corretora cobra R$ 20 mil, correspondentes a 5% de R$ 400 mil. Nessas premissas, a ausência da escritura, sozinha, não afastaria a cobrança: o resultado ajustado já havia sido alcançado antes do arrependimento.

Os R$ 20 mil de comissão não se confundem com os R$ 10 mil entregues como sinal. O destino do sinal exige análise própria do contrato e das regras sobre arras.

Proposta aceita ou sinal pago tornam a comissão obrigatória?

Não automaticamente. Esses documentos são relevantes, mas precisam ser lidos com as condições da negociação.

Uma ressalva como “negócio sujeito à aprovação do financiamento” pode mudar a análise. O artigo 125 do Código Civil estabelece que, enquanto uma condição suspensiva não se realizar, não se adquire o direito que dela depende. Porém, é necessário verificar o que ficou condicionado, inclusive no ajuste de corretagem. A simples negativa do banco não demonstra, por si só, que a comissão deixou de ser devida.

Também há diferença entre mudar de ideia e descobrir um risco relevante que deveria ter sido informado.

No REsp 1.364.574/RS, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, em julgamento de 24 de outubro de 2017, afastou a comissão em uma situação de desistência motivada. A imobiliária não havia informado adequadamente uma execução fiscal contra um dos vendedores, cujo valor era semelhante ao do imóvel. O acórdão foi publicado em 30 de novembro de 2017.

O fundamento não foi uma autorização para cancelar qualquer compra sem pagar corretagem. Foi a falha de informação sobre um risco relevante, examinada à luz dos deveres de diligência e esclarecimento do intermediador.

Para organizar a conferência, use este roteiro:

Documento ou situação	Pergunta que precisa ser respondida
Ficha de visita	Ela apenas identifica o imóvel visitado ou também contém obrigações assumidas?
Proposta aceita	O acordo era definitivo ou ainda dependia de aprovação de crédito, documentos ou outras condições?
Compromisso e comprovante do sinal	Quem recebeu o dinheiro, com qual finalidade e sob quais condições?
Comunicação da desistência	Houve simples mudança de vontade ou descoberta de um problema documentado?
Cobrança da comissão	Qual contratação, percentual e resultado são apresentados como fundamento?

Quando o problema envolve um defeito físico da casa, a discussão entre comprador e vendedor também merece atenção específica. O artigo sobre vício oculto em casa usada trata desse outro aspecto do desfazimento da compra.

O corretor pode cobrar comissão do comprador e do vendedor?

O comprador pode assumir uma obrigação de pagamento pela intermediação, mas a cobrança precisa ter fundamento na contratação e nas circunstâncias do negócio. Ser comprador ou ter desistido não substitui a identificação da obrigação que está sendo exigida. Também é necessário distinguir a dívida perante o corretor de eventual responsabilidade entre comprador e vendedor pelo rompimento.

Quanto ao recebimento dos dois lados, o artigo 4º, inciso X, do Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis estabelece como regra a remuneração por uma única parte pelo mesmo serviço. O dispositivo admite exceção quando houver consentimento de todos os interessados ou prática usual na respectiva jurisdição. Portanto, não é correto afirmar que cobrar de ambos seja sempre permitido ou sempre proibido.

Peça que sejam esclarecidos o serviço remunerado, quem o contratou, quanto cabe a cada pessoa e qual é a justificativa para o recebimento de ambos.

Existe percentual obrigatório de 6% ou taxa de visita automática?

O artigo 724 do Código Civil não estabelece um percentual geral de 6%. Quando a remuneração não estiver fixada em lei nem ajustada pelas partes, o dispositivo prevê arbitramento conforme a natureza do negócio e os usos locais. Assim, esse artigo não permite tratar 6% como valor obrigatório nem como teto universal.

Uma visita isolada também não equivale automaticamente ao resultado de uma venda. Se houver uma taxa separada, peça a identificação do serviço, a contratação prévia e a justificativa da cobrança. O Código de Ética exige contratação escrita e prévia dos serviços profissionais e veda remuneração sem serviço efetiva e licitamente prestado. Isso não significa que qualquer cobrança se torne válida apenas porque recebeu outro nome.

Comprar diretamente com o proprietário elimina a comissão?

Não necessariamente. O artigo 726 do Código Civil afasta a remuneração quando o negócio começa e termina diretamente entre as partes, mas ressalva a corretagem com exclusividade ajustada por escrito. Nessa hipótese, pode haver comissão integral mesmo sem participação do corretor na venda, salvo comprovação de sua inércia ou ociosidade.

Há outro cuidado: retirar o corretor da etapa final não apaga necessariamente o trabalho anterior. O artigo 727 preserva a remuneração quando o negócio posterior é fruto da mediação realizada, inclusive em situações de dispensa do profissional ou término do prazo contratual.

A pergunta prática é: comprador e vendedor realmente negociaram de forma independente ou o acordo posterior nasceu da intermediação? Guarde as mensagens de apresentação, as propostas e a cronologia dos contatos.

O que fazer agora

Antes de reconhecer a dívida ou rejeitar toda a cobrança, organize os documentos e peça uma explicação específica.

Solicite a memória da cobrança. Peça a identificação de quem cobra, o valor, o percentual, a base de cálculo, a contratação invocada e o resultado que teria gerado a comissão.
Reúna o histórico completo. Separe autorização de venda, contrato de corretagem, ficha de visita, proposta, aceite, compromisso, recibos e mensagens. Para a parte documental da aquisição, consulte o guia de documentos para compra de imóvel.
Documente o motivo do desfazimento. Inclua eventual negativa de financiamento, certidões, relatórios e comunicações sobre problemas descobertos. Registre quando cada informação chegou ao seu conhecimento.
Peça análise individual quando houver divergência. Isso é especialmente importante em cobranças contra quem não reconhece a contratação, propostas com condições pendentes, exclusividade escrita ou alegação de informação omitida. Se recebeu citação judicial, apresente também o documento completo para conferência do prazo de defesa.

Não assine uma confissão de dívida, um parcelamento ou uma quitação ampla sem compreender quais obrigações estão sendo reconhecidas.

Para informações sobre atendimento do Lima Amorim em análise de contratos e cobranças imobiliárias, utilize WhatsApp do escritório. A avaliação considera os documentos e as particularidades da negociação.

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Fontes oficiais

Câmara dos Deputados. Código Civil, Lei nº 10.406/2002. Texto atualizado. Conferência dos artigos 722 a 727, relativos à corretagem, ao dever de informação, à remuneração, à exclusividade e aos efeitos da mediação anterior. Acesso em 12/10/2026.
Presidência da República. Código Civil, Lei nº 10.406/2002. Texto compilado. Conferência complementar dos artigos 121 a 125 e 417 a 420, sobre condições e arras. Acesso em 12/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.364.574/RS. Inteiro teor do acórdão. Quarta Turma, relator ministro Luis Felipe Salomão, julgamento em 24/10/2017, publicação no DJe de 30/11/2017. Recurso provido por unanimidade. Identificação, ementa, fundamentação e resultado conferidos no documento oficial. Acesso em 12/10/2026.
Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Resolução COFECI nº 326/1992. Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis. Texto disponibilizado pelo Conselho, com anotação da alteração promovida pela Resolução nº 1.404/2018. Dispositivos utilizados: artigo 4º, incisos IX e X, e artigo 6º, inciso V. Acesso em 12/10/2026.
Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil. Provimento nº 205/2021. Texto oficial sobre publicidade e informação na advocacia. Referência para a revisão ética do conteúdo e do atendimento informativo. Acesso em 12/10/2026.
Google Search Central. Documentação de dados estruturados. Referências oficiais de Article, ProfilePage e BreadcrumbList. Utilizadas nas recomendações técnicas de publicação. Acesso em 12/10/2026.

Sobre o autor

Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES), sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. No blog, produz conteúdo informativo sobre legislação e jurisprudência.

Conteúdo informativo sobre intermediação na compra e venda de imóvel usado. Não substitui a análise individual dos contratos e das provas. O exemplo apresentado é inteiramente hipotético.

Informações conferidas até 12/10/2026.

Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.