Não consigo pagar o lote: quanto a loteadora pode reter?

Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 16 de outubro de 2026

É possível pedir o desfazimento da compra, mas o valor a receber depende do contrato e das retenções cabíveis. Para lotes sem alienação fiduciária sujeitos à Lei do Distrato, o art. 32-A prevê até 10% do contrato atualizado para multa e despesas administrativas, além de outras deduções. A aplicação dessa regra nas relações de consumo está em discussão no Tema 1.464 do Superior Tribunal de Justiça.

O cuidado está em uma diferença que passa despercebida: 10% do preço total do lote não é a mesma coisa que 10% das parcelas que você pagou. Dependendo dos valores, um percentual aparentemente menor representa uma retenção maior.

Antes de aceitar a proposta da loteadora, confira de onde saiu cada cobrança e qual interpretação jurídica foi usada para chegar ao saldo.

Posso devolver um lote parcelado diretamente com a loteadora?

Você pode solicitar um distrato, que é o acordo para encerrar o contrato. Isso não significa que deva aceitar, sem conferência, o valor oferecido pela empresa.

Este artigo trata da compra de lote em loteamento, sem alienação fiduciária, quando o desfazimento decorre de uma situação atribuída ao comprador, como a impossibilidade de continuar pagando. O art. 32-A da Lei 6.766/1979 foi introduzido pela Lei 13.786/2018, vigente desde 28 de dezembro de 2018. Contratos anteriores precisam de análise própria.

Pagar diretamente à loteadora não exclui a possibilidade de alienação fiduciária. Essa garantia também pode ser contratada fora de um financiamento bancário. Confira o contrato e a matrícula: o § 3º do art. 32-A exclui dessa disciplina os negócios celebrados sob a modalidade da Lei 9.514/1997.

Há outra situação diferente do distrato comum. Nas contratações abrangidas pelo direito de arrependimento, como aquelas realizadas fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor prevê prazo de sete dias e restituição dos valores pagos. A aplicação depende das circunstâncias da contratação e do exercício dentro do prazo legal.

Também não se deve tratar o descumprimento da loteadora, como causa do encerramento, como se fosse simples desistência do comprador: o art. 32-A disciplina a resolução por fato imputado ao adquirente.

Quanto a loteadora pode reter do que eu paguei?

Pela redação do art. 32-A, multa, despesas administrativas e arras ou sinal integram um mesmo grupo, limitado a 10% do valor atualizado do contrato. Não são três autorizações independentes para acumular penalidades. Esse teto também não transforma automaticamente qualquer cláusula em válida.

Além desse grupo, a lei relaciona outras parcelas que podem entrar na conta:

Parcela	O que precisa ser conferido
Multa, despesas administrativas e sinal	Limite conjunto de 10% do contrato atualizado, não apenas do montante pago.
Eventual fruição do imóvel	Percentual de até 0,75% sobre o contrato atualizado, considerando o período entre a transmissão da posse e a devolução ao loteador.
Encargos por atraso	O inciso III refere-se às prestações que foram pagas em atraso.
Tributos, contribuições e despesas vinculadas ao lote	Identificação dos débitos, períodos, documentos e responsabilidade pelo pagamento. A lei também menciona custos incidentes sobre a restituição ou rescisão.
Comissão de corretagem	A previsão legal exige que esteja integrada ao preço do lote.

Essas categorias constam dos incisos I a V do art. 32-A. A existência de uma rubrica na lei não dispensa conferir sua incidência no caso concreto.

Na fruição, há um detalhe importante: o inciso I não contém expressamente a expressão “ao mês”. A periodicidade utilizada, as datas de posse e a própria possibilidade da cobrança precisam ser verificadas, especialmente em lote sem construção.

O contrato também importa. O art. 26-A exige destaque para penalidades e prazos de devolução, além de anuência prévia e específica do comprador, com assinatura junto às cláusulas sobre as consequências do desfazimento.

Se a planilha incluir débitos anteriores à aquisição, a análise sobre dívida antiga de IPTU na compra de imóvel explica quais documentos ajudam a separar a cobrança tributária da responsabilidade entre comprador e vendedor.

Por que existem decisões diferentes sobre retenção e lote sem construção?

A divergência não é apenas sobre a porcentagem. Ela envolve a base de cálculo e a compatibilidade da Lei do Distrato com o Código de Defesa do Consumidor. O próprio STJ destacou esse conflito ao divulgar a discussão submetida a julgamento repetitivo.

Segundo a notícia institucional do STJ de 8 de outubro de 2026, a Terceira Turma entende que, nos contratos posteriores à Lei do Distrato, o Código de Defesa do Consumidor prevalece, com retenção calculada sobre as parcelas pagas e, em regra, limitada a 25% do total quitado, ressalvada a fruição do imóvel.

Já no REsp 2.104.086/SP, relatado pela ministra Maria Isabel Gallotti e julgado em 7 de outubro de 2025, a Quarta Turma admitiu as retenções legais e contratuais, inclusive fruição em lote não edificado, observada a previsão contratual expressa.

Por isso, não é correto afirmar que todo comprador receberá necessariamente 75% do que pagou, nem que a loteadora sempre poderá aplicar todas as parcelas do art. 32-A sem discussão.

A loteadora pode ficar com tudo?

O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula de perda total das prestações na hipótese ali descrita, em que o credor busca a resolução por inadimplemento e a retomada do bem.

Mas existe uma diferença entre essa cláusula e uma conta na qual as retenções consideradas admissíveis absorvem o montante pago. No REsp 2.104.086/SP, a Quarta Turma manteve situação sem saldo a restituir.

Uma proposta com restituição igual a zero, portanto, merece conferência individual. Não basta aceitá-la porque “está no contrato”, nem descartá-la com uma promessa genérica de devolução.

O Tema 1.464 já resolveu a controvérsia?

Não. Na consulta de 12 de outubro de 2026, o Tema 1.464 ainda constava como afetado, sem tese de mérito julgada. A Segunda Seção deverá definir o percentual e a base de cálculo das retenções em contratos de lote ou terreno não edificado, posteriores à Lei do Distrato, desfeitos por iniciativa e culpa do comprador consumidor.

A afetação também determinou a suspensão do processamento dos recursos especiais e agravos em recursos especiais, na segunda instância ou no STJ, que coincidam com a controvérsia. Isso não equivale a uma ordem de suspensão de toda ação de distrato desde a primeira instância.

Quando a loteadora deve devolver o dinheiro?

Pelo § 1º do art. 32-A, a restituição pode ocorrer em até 12 parcelas mensais, após a carência prevista para cada situação:

Situação do loteamento	Prazo previsto para iniciar a restituição
Obras em andamento	No máximo, 180 dias após o prazo contratual de conclusão das obras.
Obras concluídas	No máximo, 12 meses após a formalização da rescisão.

A carência vem antes do parcelamento. Portanto, “até 12 parcelas” não significa necessariamente receber tudo nos 12 meses seguintes ao pedido de distrato. Também não se pode substituir o prazo contratual de conclusão das obras por uma espera indefinida.

Como essa diferença aparece na conta?

Exemplo prático: situação inteiramente hipotética. Ana comprou um lote em 10 de janeiro de 2025. Após uma redução de renda, pediu o distrato em 10 de setembro de 2026.

Na data da proposta, o contrato atualizado correspondia a R$ 120.000, e os pagamentos de Ana, também atualizados, somavam R$ 36.000. Para simplificar, considere obras concluídas, posse ainda não transmitida, ausência de outros débitos ou corretagem dedutível e cláusula de retenção de 10% do contrato.

A conta apresentada pela loteadora seria:

Etapa	Cálculo hipotético
Valor pago atualizado	R$ 36.000
Retenção de 10% sobre R$ 120.000	R$ 12.000
Saldo proposto para restituição	R$ 24.000

Suponha que a proposta formalize o encerramento em 10 de setembro de 2026 e adote o calendário legal de carência e parcelamento. Ela poderia programar 12 pagamentos de R$ 2.000, antes das atualizações posteriores cabíveis, entre 10 de setembro de 2027 e 10 de agosto de 2028. Esse calendário é apenas ilustrativo, não uma recomendação para aceitar a proposta sem revisão.

Na comparação com o limite de 25% dos valores pagos adotado pela Terceira Turma, a retenção seria de R$ 9.000, e a restituição corresponderia a R$ 27.000, mantidas as premissas do exemplo. A aplicação desse entendimento dependeria da análise jurídica, não de uma escolha livre entre duas contas.

O exemplo mostra por que perguntar apenas “qual é a porcentagem?” é insuficiente. É preciso perguntar: porcentagem sobre qual valor e segundo qual regra?

O que fazer agora

Antes de assinar o distrato, organize quatro grupos de informações:

Contrato e registro: contrato completo, quadro-resumo, aditivos e matrícula atualizada, para identificar garantias e condições do negócio.
Pagamentos e cobranças: comprovantes, extrato da loteadora e planilha que discrimine cada retenção, com base de cálculo e atualização.
Posse e obras: documentos sobre entrega do lote, eventual devolução da posse e prazo contratual de conclusão da infraestrutura.
Proposta e notificações: pedido de distrato, respostas recebidas, datas das intimações e minuta com valor, calendário de restituição e alcance da quitação.

O guia de documentos para compra de imóvel ajuda a compreender a função da matrícula e das certidões nessa conferência.

Uma notificação por inadimplência exige atenção à forma e à data. No procedimento do art. 32 da Lei 6.766/1979, a resolução está vinculada ao transcurso de 30 dias após a constituição em mora, nos termos legais. Não se trata de contar automaticamente 30 dias do primeiro boleto vencido.

Peça também esclarecimento por escrito sobre como ficarão os vencimentos enquanto a proposta é analisada. Não trate o simples envio de um pedido como se já existisse um acordo para encerrar as cobranças.

A análise individual é especialmente importante quando a proposta elimina todo o saldo, acumula sinal e multa sem explicação, cobra fruição sem esclarecer a posse ou contém alienação fiduciária.

Para compreender quais critérios se aplicam ao seu contrato, reúna esses documentos e solicite orientação jurídica individualizada: WhatsApp do escritório.

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Sobre o autor

Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES) e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. É responsável técnico pelo conteúdo do blog, cuja cobertura editorial também abrange relações bancárias e de consumo.

Informações conferidas até 12/10/2026.

Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e jurisprudência consultada na data indicada. A definição das retenções, dos prazos e das medidas cabíveis depende dos documentos e das circunstâncias de cada caso. Este conteúdo não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.

Fontes oficiais

Lei 6.766/1979, texto consolidado. Arts. 26-A, 32 e 32-A. Consultados no Planalto e na Câmara dos Deputados. Acesso em 12/10/2026.
Lei 13.786/2018. Inclusão das regras de desfazimento e vigência. Consultados o texto do Planalto e a publicação original na Câmara dos Deputados. Acesso em 12/10/2026.
Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/1990. Especialmente arts. 49 e 53, no texto consolidado do Planalto. Acesso em 12/10/2026.
Lei 9.514/1997. Disciplina da alienação fiduciária imobiliária, especialmente art. 22, no texto consolidado do Planalto. Acesso em 12/10/2026.
STJ, REsp 2.104.086/SP. Quarta Turma, relatora ministra Maria Isabel Gallotti. Julgamento em 07/10/2025, por maioria. Informativo de Jurisprudência n. 867 e notícia institucional de 20/10/2025. Acesso em 12/10/2026.
STJ, Tema Repetitivo 1.464. Cadastro oficial e situação processual. Afetação no REsp 2.255.394/MA, Segunda Seção, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgamento em 30/06/2026 e publicação em 04/08/2026, conforme o Informativo de Jurisprudência n. 899. Trata-se de afetação, não de julgamento da tese. Acesso em 12/10/2026.
STJ, notícia institucional de 08/10/2026. Repetitivo definirá limites de retenção em rescisão de contratos imobiliários antes e depois da Lei do Distrato. Acesso em 12/10/2026.
Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil. Provimento 205/2021, referência para publicidade e informação na advocacia. Acesso em 12/10/2026.
Google Search Central. Documentação de Article e BlogPosting, ProfilePage e BreadcrumbList. Acesso em 12/10/2026.