Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 16 de outubro de 2026
Se você comprou um apartamento na planta e não consegue financiamento, a negativa do banco não autoriza, sozinha, a perda dos valores pagos nem obriga a entrega das chaves sem o pagamento devido. É preciso separar o prazo de entrega da obrigação de quitar o saldo. O Tema 996 tem alcance específico no Minha Casa, Minha Vida; as consequências do rompimento dependem do contrato e da causa da recusa.
Você pagou a entrada, acompanhou a construção e começou a organizar a mudança. Perto da entrega, o banco recusou o crédito que seria usado para pagar o restante do apartamento. A incorporadora, então, informou que não entregará as chaves ou apresentou uma proposta de encerramento com retenção de parte do dinheiro.
Antes de aceitar essa conta, há três perguntas a responder: por que o financiamento foi negado, quando o saldo realmente deveria ser pago e o que o contrato prevê para essa situação.
A Caixa pode negar o financiamento depois da compra na planta?
A assinatura da compra com a incorporadora não significa, por si só, que o financiamento bancário esteja aprovado. Na descrição oficial do aplicativo Habitação CAIXA, a instituição diferencia simulação, envio da proposta e acompanhamento das análises de crédito, documentos e imóvel. Portanto, a simulação não deve ser confundida com a conclusão dessas etapas.
O primeiro cuidado é identificar o que existia antes da recusa: apenas uma simulação, uma aprovação sujeita a condições ou um contrato de financiamento já celebrado.
Quando o financiamento já foi contratado, uma informação de “cancelamento” ou de bloqueio da liberação exige outra análise. É necessário conferir as obrigações assumidas pelo banco, as condições para liberar os recursos e o motivo apresentado. Não se deve tratar essa situação como se fosse apenas uma proposta inicial recusada.
O motivo da recusa muda a responsabilidade?
Muda o caminho da análise. A documentação deve permitir distinguir três situações.
Problema na capacidade de pagamento do comprador. Quando o contrato atribui ao comprador a obrigação de pagar o saldo e não condiciona a compra à aprovação do crédito, a falta do financiamento pode resultar em inadimplemento. Isso depende das cláusulas, do vencimento e das circunstâncias, não apenas da existência de uma resposta negativa do banco.
Impedimento ligado à incorporadora ou ao imóvel. Se o repasse não avançou por uma obrigação que cabia à vendedora, como regularizar documentação indispensável, não é correto começar a análise presumindo que o comprador deu causa ao problema. É preciso demonstrar a pendência e sua relação com a recusa.
Compra efetivamente condicionada ao financiamento. Uma cláusula pode subordinar os efeitos do negócio à aprovação bancária. Mas dizer que o saldo “será pago mediante financiamento” não equivale, necessariamente, a permitir o encerramento sem penalidade caso o crédito seja negado. A diferença está na redação e no funcionamento da condição contratual.
Guarde também anúncios e mensagens sobre promessas de aprovação. Uma oferta suficientemente precisa pode vincular o fornecedor que a fez, conforme os artigos 30 e 35 do Código de Defesa do Consumidor. Isso não significa que uma promessa da vendedora obrigue automaticamente um banco que não participou dela.
A entrega das chaves pode ficar condicionada ao financiamento?
O prazo de entrega do empreendimento e o pagamento necessário para receber a unidade são questões diferentes. Confundir as duas pode levar tanto a uma cobrança indevida quanto à expectativa equivocada de receber as chaves sem cumprir uma obrigação de pagamento exigível.
No Tema 996, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que o contrato deve apresentar prazo de entrega certo e compreensível, sem vinculá-lo à concessão do financiamento ou a outro negócio jurídico, ressalvado o prazo de tolerância. O julgamento foi realizado no REsp 1.729.593/SP, sob relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze.
Há uma ressalva indispensável: o repetitivo examinou promessas de compra e venda de imóveis na planta no Minha Casa, Minha Vida, nas então denominadas faixas 1,5, 2 e 3. Para outros contratos, a utilização dessa tese específica depende de fundamentação por analogia. Não se deve apresentar o Tema 996 como se seu alcance original abrangesse indistintamente qualquer empreendimento.
Independentemente desse recorte, o artigo 39, XII, do Código de Defesa do Consumidor proíbe deixar de estipular prazo para cumprir a obrigação ou reservar exclusivamente ao fornecedor a definição de seu início.
Então a incorporadora precisa entregar as chaves sem receber o saldo?
Não necessariamente. Quando a incorporadora cumpriu as obrigações que lhe cabiam e existe saldo legitimamente vencido, a entrega pode depender da regularização do pagamento. O artigo 476 do Código Civil disciplina a relação entre obrigações recíprocas, e o artigo 52 da Lei 4.591/1964 relaciona a imissão na posse ao cumprimento das obrigações assumidas.
O Tema 996 não elimina o saldo devedor, não obriga o banco a conceder crédito e não decide quem foi responsável por uma negativa concreta. Ele impede, dentro de seu alcance, que o prazo contratual de entrega fique subordinado a um evento financeiro sem data certa.
Por isso, receber as chaves e depois pagar as prestações ao banco é diferente de receber a unidade deixando em aberto um pagamento já exigível pela incorporadora. Um financiamento iniciado somente depois da entrega dependerá da estrutura contratual ou de uma negociação válida, não de uma autorização automática do Tema 996.
Quando o problema também envolve obra fora do prazo, o artigo sobre atraso na entrega do imóvel na planta aprofunda as consequências desse atraso.
A construtora pode desfazer o contrato e reter o que paguei?
A recusa bancária, isoladamente, não basta para definir a responsabilidade pelo rompimento e o valor da restituição. É necessário examinar o contrato, o descumprimento atribuído a cada parte e o regime jurídico aplicável. Também importa distinguir o distrato, que é um encerramento por acordo, da resolução fundada no inadimplemento.
Uma proposta de distrato enviada pela incorporadora deve ser conferida, não apenas assinada porque o banco recusou o crédito. Verifique se ela atribui ao comprador toda a responsabilidade, inclui quitação ampla ou reúne cobranças sem explicar sua origem.
A multa é de 25% ou de 50%?
No regime do artigo 67-A da Lei 4.591/1964, introduzido pela Lei 13.786/2018, o desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador pode admitir deduções dos valores a restituir, observadas as hipóteses legais.
A regra prevê a comissão de corretagem e uma pena convencional limitada a 25% da quantia paga. Quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação, o § 5º admite que essa pena seja estabelecida até 50% da quantia paga. Esses percentuais não incidem sobre o preço total do apartamento.
Há duas cautelas importantes. Primeiro, os percentuais são limites da multa, não um total único que necessariamente englobe todas as deduções. Segundo, a existência de um teto legal não transforma o teto em cobrança automática. É preciso conferir a cláusula aplicável, os requisitos do regime e a ciência do comprador sobre as consequências do desfazimento. O artigo 35-A, § 2º, exige anuência prévia e específica quanto a essas consequências.
A conta também deve separar a corretagem de outras rubricas. Um valor já pago e contabilizado não pode simplesmente reaparecer sem explicação. Tributos, condomínio e eventual fruição da unidade têm pressupostos próprios, relacionados, entre outros aspectos, ao período em que o imóvel esteve disponibilizado.
Essas regras não devem ser transplantadas automaticamente para contratos anteriores à vigência da Lei 13.786/2018, em 28 de dezembro de 2018. A data da negativa do banco, sozinha, não determina o regime da compra.
A retenção de 50% já está definitivamente resolvida pelo STJ?
Não no julgamento repetitivo específico sobre essa questão. Na consulta realizada em 12 de outubro de 2026, o Tema 1466 estava afetado, sem julgamento de mérito registrado. A Segunda Seção examinará a retenção de até 50% em contratos posteriores à Lei do Distrato, submetidos ao patrimônio de afetação, quando a rescisão decorrer de inadimplemento do comprador.
A relatoria é do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. A afetação ocorreu na sessão eletrônica de 24 a 30 de junho de 2026, e a página oficial do tema registra a data de afetação em 4 de agosto de 2026. Portanto, é necessário distinguir a previsão existente na lei de uma tese repetitiva ainda não julgada.
Quando o dinheiro deve ser devolvido?
Nas hipóteses reguladas pelo artigo 67-A, os marcos também variam. Sem patrimônio de afetação, o § 6º prevê pagamento em parcela única após 180 dias do desfazimento. Com patrimônio de afetação, o § 5º vincula a restituição ao prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente. Havendo revenda antes do prazo previsto no § 6º, o § 7º estabelece restituição em até 30 dias da revenda.
A data do habite-se, sua eventual emissão anterior ao rompimento e as condições do distrato precisam ser examinadas. Esses prazos não devem ser usados indistintamente quando o desfazimento decorre de descumprimento da incorporadora ou quando existe outro regime contratual, como uma operação já formalizada com alienação fiduciária.
Exemplo prático: situação inteiramente hipotética. Ana e Bruno compraram um apartamento de R$ 300.000 em 10 de março de 2024. Em 20 de agosto de 2026, o banco recusou o financiamento porque a renda apresentada não comportava a operação.
Considere que não havia falha da incorporadora, cláusula condicionando a compra à aprovação do crédito nem patrimônio de afetação. O casal não conseguiu outra forma de pagamento e celebrou o distrato em 1º de setembro de 2026. Para simplificar, a base dos valores pagos, já atualizada nessa data, era de R$ 60.000.
O contrato continha multa válida de 25%. Na hipótese, não havia corretagem a deduzir nem outros encargos, e a unidade não havia sido disponibilizada para uso.
A conta ficou assim: R$ 60.000 × 25% = R$ 15.000 de multa, deixando R$ 45.000 a restituir.
A incorporadora revendeu a unidade em 15 de setembro de 2026. Com isso, aplicou-se o prazo de até 30 dias da revenda. O pagamento ocorreu em 10 de outubro de 2026, pelo saldo de R$ 45.000, acrescido da atualização cabível até o pagamento.
O exemplo mostra por que não basta perguntar “quanto a construtora pode reter?”. O resultado depende da causa do rompimento, da cláusula, do regime do empreendimento, das demais cobranças e da revenda. A regra utilizada para antecipar a restituição foi a do artigo 67-A, § 7º.
O que fazer agora
Comece pela negativa escrita do banco. Peça a identificação das pendências e guarde protocolos, mensagens e documentos enviados. O objetivo é descobrir se houve problema de crédito, de documentação do comprador, do empreendimento ou de alguma condição da operação.
Organize a análise em três grupos:
- Compra e pagamentos: contrato, quadro-resumo, aditivos, comprovantes, saldo cobrado, anúncios e mensagens sobre o financiamento.
- Imóvel e financiamento: matrícula atualizada, informações sobre patrimônio de afetação, habite-se, proposta bancária, eventual aprovação anterior e resposta da instituição.
- Encerramento ou continuidade: notificações, proposta de distrato, memória de cálculo da restituição e alternativas de pagamento apresentadas.
O guia de documentos para compra de imóvel ajuda a organizar a documentação imobiliária dessa conferência.
Antes de aceitar o encerramento, avalie a viabilidade de renegociar o vencimento ou apresentar outro comprador. O artigo 67-A, § 9º, prevê afastamento da cláusula penal quando houver comprador substituto, mas exige anuência do incorporador e aprovação do cadastro e da capacidade econômica e financeira do substituto. Não se trata de transferência unilateral.
Evite interromper pagamentos ou assinar quitação ampla sem compreender as consequências. A análise individual é especialmente importante quando a recusa decorre de documentação da incorporadora, existe cobrança imediata de 50%, a conta não discrimina as deduções ou o financiamento já havia sido contratado.
Para avaliar as cláusulas, a negativa bancária e o cálculo apresentado no seu caso, entre em contato pelo canal de atendimento: WhatsApp do escritório. O encaminhamento depende dos documentos e das circunstâncias da operação.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Na produção editorial, aborda também questões bancárias e de consumo, distinguindo informação jurídica geral da análise de situações individuais.
Conteúdo informativo. A definição de responsabilidades, valores e medidas depende do contrato, dos documentos e da legislação aplicável ao caso.
Fontes oficiais
- Lei 4.591/1964, texto consolidado: artigos 35-A, 43-A, 52 e 67-A, relativos à informação contratual, entrega, posse e desfazimento da incorporação. Planalto. Acesso em 12/10/2026.
- Lei 13.786/2018: alterações introduzidas na disciplina do distrato, com publicação em 28/12/2018. Câmara dos Deputados. Acesso em 12/10/2026.
- Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/1990: especialmente artigos 30, 35 e 39, XII. Planalto. Acesso em 12/10/2026.
- Código Civil, Lei 10.406/2002: especialmente artigos 125, 422, 475 e 476. Planalto. Acesso em 12/10/2026.
- STJ, Tema 996, REsp 1.729.593/SP: Segunda Seção, relator ministro Marco Aurélio Bellizze. Julgamento de 11/09/2019, ratificado em 25/09/2019 após ajuste na redação do item 1.3, publicação em 27/09/2019 e trânsito em julgado em 27/11/2019. Foram conferidos o cadastro oficial do tema e o inteiro teor, incluindo as certidões de julgamento. Acesso em 12/10/2026.
- STJ, Tema 1466: Segunda Seção, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Recursos representativos REsp 2.258.565/SP, REsp 2.259.135/SP e REsp 2.258.822/SP. Afetação na sessão eletrônica de 24 a 30/06/2026, com data de afetação registrada em 04/08/2026. Situação consultada: afetado, sem julgamento de mérito registrado. Cadastro oficial. Acesso em 12/10/2026.
- STJ, Tema 1465: Segunda Seção, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Recursos representativos REsp 2.255.393/MA e REsp 2.255.054/MA. Afetação na sessão eletrônica de 24 a 30/06/2026, com data de afetação registrada em 04/08/2026. Discute percentual e base de retenção em contratos anteriores à Lei 13.786/2018. Situação consultada: afetado. Cadastro oficial. Acesso em 12/10/2026.
- CAIXA Econômica Federal, descrição do aplicativo Habitação CAIXA: informação de primeira parte sobre simulação, proposta e análises de crédito, documentos e imóvel. Aplicativo publicado pela CAIXA no Google Play. Acesso em 12/10/2026.
- Conselho Federal da OAB, Provimento 205/2021: publicidade e informação na advocacia. Texto oficial. Acesso em 12/10/2026.
- Google Search Central, dados estruturados: documentação de Article, ProfilePage e BreadcrumbList. Acesso em 12/10/2026.
- Google Search Central, recursos de IA e sites: requisitos e orientações de participação na pesquisa. Documentação oficial. Acesso em 12/10/2026.
Informações conferidas até 12/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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