Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
Sim, a adjudicação compulsória pode permitir o registro sem a assinatura do vendedor, desde que exista obrigação exigível de transferir, quitação integral comprovada e um imóvel apto ao registro. Não é necessário depender indefinidamente da colaboração de quem deveria outorgar o título. Mas a medida não substitui a regularização de problemas que impeçam o registro da propriedade.
Imagine terminar de pagar o apartamento, guardar o último comprovante e, quando precisa vendê-lo, ouvir novamente: “a escritura ainda não está liberada”. Antes de decidir entre esperar e agir, é preciso descobrir o que está faltando.
Paguei e recebi as chaves. O que ainda falta?
Posse, contrato, escritura e registro não são a mesma coisa. Receber as chaves e morar no imóvel não demonstra, por si só, que a propriedade foi transferida. O contrato documenta o negócio e suas obrigações; a escritura formaliza a transmissão quando esse instrumento é necessário; o registro do título é a etapa que transfere a propriedade na compra e venda.
Por isso, a primeira conferência é documental. Existe apenas uma promessa de compra e venda? A escritura já foi lavrada, mas não registrada? Há outro título adequado para registro? Cada resposta muda o caminho.
Também não se deve confundir promessa sem registro com imóvel sem individualização. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda. Isso não significa dispensar as condições necessárias ao registro da aquisição.
O contrato ainda precisa ser examinado quanto ao momento em que a transferência se tornou exigível, às condições assumidas e à existência de direito de arrependimento exercitável.
Como comprovar a quitação e identificar quem deve transferir?
Comece reconstruindo o preço: entrada, parcelas, pagamentos intermediários, reajustes previstos e eventuais alterações contratuais. Se o vendedor aponta saldo pendente, peça a memória de cálculo. A análise precisa separar uma prestação efetivamente devida de uma cobrança contestada.
No REsp 2.207.433/SP, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que o adimplemento substancial, isto é, o pagamento de quase todo o preço, não substitui a quitação integral para a adjudicação compulsória. Também considerou insuficiente a prescrição da cobrança das parcelas restantes. O julgamento ocorreu em 3 de junho de 2025, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, com publicação em 9 de junho de 2025.
A falta de termo de quitação não encerra a análise. A regulamentação extrajudicial admite outros elementos de pagamento, como recibos, registros bancários e mensagens nas quais o vendedor reconheça o recebimento.
É igualmente importante reconstruir as cessões e identificar quem assumiu a obrigação de transferir. O nome de quem recebeu o último pagamento precisa ser confrontado com os contratos e com a titularidade registral. A legislação contempla os direitos de cessionários e sucessores, mas exige documentação dessa sequência.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Joana comprou de Paulo um apartamento por R$ 300 mil em março de 2023 e pagou a última parcela em março de 2026. Em outubro, ele ainda não assina a escritura. Antes de escolher a medida, a análise deve conferir se os comprovantes correspondem ao preço integral, se Paulo é quem deve transferir e se o apartamento está corretamente identificado no registro.
A adjudicação pode ser feita em cartório ou precisa de processo?
As duas vias existem. O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos permite o procedimento extrajudicial no Registro de Imóveis da localização do bem, com assistência de advogado, sem excluir o acesso à Justiça. Não é necessário tentar primeiro o cartório para somente depois ajuizar uma ação.
No procedimento extrajudicial, a documentação inclui o instrumento contratual, eventuais cessões, ata notarial, prova da falta de outorga, certidões sobre a inexistência de litígio envolvendo o contrato e procuração específica. Não basta apresentar os comprovantes de pagamento e pedir que o imóvel seja colocado em seu nome.
A notificação do procedimento registral concede ao requerido 15 dias úteis, contados do primeiro dia útil posterior ao recebimento, para concordar com a transferência ou impugnar o pedido. Esse não é o prazo para concluir o registro. O silêncio do requerido pode levar à presunção de que a falta de outorga é verdadeira, mas não dispensa a análise do pedido pelo Registro de Imóveis, e uma impugnação também não funciona como veto automático: ela precisa ser examinada.
Quando há discussão relevante sobre pagamentos, validade do contrato ou direitos de terceiros, deve-se avaliar a necessidade de produzir prova em processo judicial. A escolha depende do conflito concreto, não apenas da expectativa de rapidez.
Na via judicial, a sentença favorável, depois do trânsito em julgado, pode produzir os efeitos da declaração de vontade que não foi emitida, conforme o artigo 501 do Código de Processo Civil. A solução, portanto, não depende necessariamente de obrigar o vendedor a comparecer pessoalmente para assinar. O título judicial ainda deverá ser apresentado ao Registro de Imóveis e atender às exigências aplicáveis.
Quando o problema está no registro, e não na assinatura?
Uma assinatura ausente e uma área sem individualização registral são obstáculos diferentes.
No REsp 2.258.439/MG, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça considerou inviável adjudicar uma fração de terreno maior sem o prévio desmembramento e a individualização da área. O julgamento terminou em 8 de junho de 2026, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, com publicação em 11 de junho de 2026. Naquele caso, a adjudicação não poderia substituir essa etapa registral.
Isso é diferente de uma descrição incompleta que ainda permita identificar com segurança o imóvel e seus proprietários, situação admitida na regulamentação extrajudicial. A natureza da pendência importa.
Também é necessário separar a escritura recusada de outros dois problemas.
Se a aquisição já está registrada e falta apenas cancelar a alienação fiduciária após a quitação do financiamento, a questão é a baixa da garantia, disciplinada pelo artigo 25 da Lei nº 9.514/1997. Não é, por esse motivo isolado, uma recusa de escritura pelo vendedor.
Se faltam providências relacionadas ao habite-se e à averbação da construção, existe uma frente própria de regularização. O artigo 44 da Lei nº 4.591/1964 atribui ao incorporador a averbação da construção após a concessão do habite-se. Uma medida voltada somente à assinatura pode deixar esse obstáculo sem solução.
O que fazer agora
1. Organize os documentos da compra
Use este quadro para preparar a análise. Ele ajuda a localizar o que está comprovado e o que ainda depende de esclarecimento.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Preço e obrigações assumidas | Contrato de compra e venda, aditivos e demonstrativos do preço |
| Pagamento integral | Recibos, extratos, comprovantes de pagamento e termo de quitação, quando existente |
| Quem deve transferir e como os direitos chegaram ao comprador | Contratos anteriores, cessões e documentos de sucessão, quando aplicáveis |
| Identificação do imóvel, titularidade e restrições | Matrícula ou transcrição atualizada e eventuais notas de exigência do Registro de Imóveis |
| Recusa, silêncio ou justificativa para a demora | Notificações, comprovantes de recebimento, protocolos e respostas do vendedor ou da incorporadora |
Para uma conferência mais ampla, consulte o guia de documentos para compra de imóvel.
2. Peça uma resposta documentada
Solicite que o vendedor ou a incorporadora informe o motivo da pendência: saldo apontado, documento ausente, problema de representação ou exigência do registro. Preserve a resposta e os protocolos.
A notificação adequada deve ser definida conforme o contrato e a via escolhida. Não trate uma mensagem informal como se ela necessariamente cumprisse todas as exigências do procedimento.
3. Escolha a via pela causa do impedimento
Compare a prova disponível, as condições registrais e a necessidade de discutir fatos em juízo. O ponto decisivo é saber se falta colaboração de quem deveria transferir ou se existe um obstáculo que precisa ser resolvido antes.
Se aparecer processo envolvendo o vendedor, a avaliação também deve considerar os riscos próprios dessa situação. O artigo comprei imóvel de vendedor com processo: posso perder? aborda esse recorte.
4. Considere o custo até o registro
A estimativa deve considerar honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais, tributos aplicáveis e, havendo ação, custas processuais. A escolha não deve considerar somente o custo de iniciar o pedido.
O momento de recolhimento do imposto também merece atenção. Veja a análise específica sobre ITBI antes ou depois da escritura.
Para solicitar uma análise jurídica da documentação e das vias possíveis, utilize WhatsApp do escritório. A conclusão depende do contrato, da prova de quitação e da situação registral do imóvel.
Fontes oficiais
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, especialmente artigos 1.245, 1.417 e 1.418. Acesso em 27/10/2026.
Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, artigo 216-B, sobre adjudicação compulsória extrajudicial. Acesso em 27/10/2026.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, especialmente artigos 82 e 501. Acesso em 27/10/2026.
Provimento CNJ nº 150, de 11 de setembro de 2023, reprodução oficial disponibilizada pelo STJ, que inseriu a regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial no Código Nacional de Normas. Acesso em 27/10/2026.
Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, sobre a dispensa do registro prévio do compromisso de compra e venda para a adjudicação compulsória. Acesso em 27/10/2026.
REsp 2.207.433/SP, inteiro teor, Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 03/06/2025, publicação em 09/06/2025. Acesso em 27/10/2026.
REsp 2.258.439/MG, inteiro teor, Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento concluído em 08/06/2026, publicação em 11/06/2026. Acesso em 27/10/2026.
Lei nº 9.514/1997, artigo 25, relativo à resolução da propriedade fiduciária e ao cancelamento da garantia após a quitação. Acesso em 27/10/2026.
Lei nº 4.591/1964, artigo 44, sobre a averbação da construção após o habite-se. Acesso em 27/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é advogado, OAB/ES nº 30.733, graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase em questões imobiliárias e sucessórias. Seus textos têm finalidade informativa e não substituem a análise dos documentos de cada caso.
Informações conferidas até 27/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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