Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
A rescisão do aluguel sem multa por mofo ou infiltração pode ser justificável quando o imóvel deixa de servir à moradia, sem culpa do inquilino, ou há descumprimento relevante do locador. É preciso avaliar gravidade, origem, avisos e tentativas de solução. Mofo isolado não comprova responsabilidade do proprietário nem autoriza suspender o aluguel por conta própria.
Imagine já ter marcado a mudança depois de semanas convivendo com a parede molhada. A imobiliária havia sinalizado uma saída sem penalidade. No termo de rescisão, porém, aparecem a multa e uma declaração de que você nada mais tem a reclamar.
Antes de assinar, é necessário separar o motivo da saída, as provas do problema e o alcance de cada cobrança.
Quando o defeito pode justificar a rescisão sem multa?
Na devolução antecipada por conveniência do inquilino, durante o prazo determinado, o artigo 4º da Lei do Inquilinato prevê multa proporcional. Outra situação é encerrar a locação por infração legal ou contratual, hipótese prevista no artigo 9º, inciso II. A discussão passa a ser se a saída decorreu de um descumprimento relevante, e não de simples mudança de planos.
O artigo 22 exige que o locador entregue o imóvel adequado ao uso contratado e responda pelos defeitos anteriores à locação. Compare esses deveres com as cláusulas sobre habitabilidade e conservação. Uma declaração genérica de recebimento em boas condições não esclarece, sozinha, a origem de um defeito que só se manifestou depois.
O artigo 567 do Código Civil, aplicável à locação urbana no que a Lei do Inquilinato for omissa, também permite pedir redução proporcional do aluguel quando houver deterioração sem culpa do inquilino, ou resolver o contrato quando o imóvel deixar de servir à finalidade contratada. Necessitar de conserto, entretanto, não equivale automaticamente a estar impróprio para morar.
Existe ainda uma hipótese específica no artigo 26 da Lei do Inquilinato. Nos reparos urgentes de responsabilidade do locador, a duração superior a dez dias permite abatimento proporcional ao período excedente; ultrapassados trinta dias, a lei admite o encerramento pelo inquilino. A contagem se refere à duração desses reparos, não a um prazo geral de espera após qualquer reclamação.
A distribuição dos custos do serviço é tratada no artigo Infiltração em apartamento alugado: quem paga o conserto?. Aqui, o ponto central é demonstrar por que o problema justificaria o encerramento sem penalidade.
Quais provas demonstram a falta de habitabilidade?
A documentação precisa relacionar o defeito à perda de uso e à decisão de sair. Fotografias mostram a manifestação do problema, mas podem não esclarecer sua causa ou extensão. Um relatório técnico é especialmente útil quando esses pontos estão em discussão, sem excluir outros meios de prova, como mensagens, vistorias e testemunhos.
Use a matriz abaixo para organizar o caso. Ela não funciona como uma lista cujo preenchimento assegure a dispensa da multa.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Qual é o defeito, quando apareceu e qual sua possível origem | Contrato, vistoria de entrada, fotos e vídeos datados e avaliação técnica |
| Se existe grave impedimento à moradia, além de desconforto ou dano estético | Relatório que descreva ambientes afetados, extensão do problema, recorrência e limitações de uso |
| Quando o locador e a imobiliária foram avisados | Notificações, protocolos, mensagens completas e registros de recebimento |
| Quais reparos foram propostos ou executados e por que não resolveram | Ordens de serviço, agendamentos, registros de acesso e imagens anteriores e posteriores |
| Como a saída e a devolução foram comunicadas | Notificação com o motivo do encerramento, vistoria final e comprovante de entrega ou oferta das chaves |
| Se houve promessa de dispensa e quais eram suas condições | Conversa completa, identificação de quem respondeu, proposta de acordo e termo de rescisão |
| Quais prejuízos efetivamente ocorreram | Notas fiscais, recibos, registros dos bens danificados e comprovantes das despesas relacionadas ao problema |
Exemplo prático: situação hipotética, com personagens, datas e valores fictícios. Paula alugou a casa de Marcos em 1º de agosto de 2026, por R$ 2.000 mensais. Avisou sobre a infiltração em 10 de agosto. Após dois reparos sem solução, um relatório de 20 de setembro apontou comprometimento do uso do único quarto. Marcos confirmou por mensagem a dispensa da multa, mas o termo de saída apresentou cobrança de R$ 4.000. Os documentos permitem confrontar essa cobrança com o problema e com o acordo, sem dispensar a conferência das condições da promessa e dos demais valores.
Registre também as datas em que cada ambiente ficou prejudicado. Dizer que “a casa estava ruim” é menos esclarecedor do que demonstrar quais atividades ficaram inviáveis, por quanto tempo e apesar de quais providências.
A promessa de dispensar a multa resolve a saída?
A promessa escrita é importante, mas seu alcance precisa ser conferido. Preserve a conversa inteira e verifique se ela dispensa expressamente a multa, estabelece condições ou apenas autoriza a mudança. Quando a manifestação vem da imobiliária, também importa examinar os poderes de representação e eventual confirmação pelo proprietário.
Confira separadamente o recibo de chaves, o reconhecimento de débitos e a quitação. Um documento apresentado como simples encerramento pode conter concordância com cobranças ou renúncia a outras pretensões. Antes de assinar, peça que o texto identifique os valores acordados e os pontos que permanecem controvertidos.
A entrega das chaves merece atenção própria. No REsp 2.220.656/RJ, com acórdão publicado em 7 de novembro de 2025, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, afastou a responsabilidade dos fiadores por aluguéis em situação na qual o locador condicionou o recebimento das chaves à concordância com o laudo de vistoria. O caso envolvia locação não residencial por prazo indeterminado, não mofo nem dispensa de multa. Sua utilidade aqui está na distinção entre encerramento da locação e discussão sobre danos.
Por isso, organize a devolução e a contestação das cobranças de forma coordenada, sem tratar a assinatura de qualquer termo como mera formalidade.
Sair sem multa também afasta aluguéis ou gera indenização?
São questões diferentes. A dispensa da multa pelo encerramento antecipado não significa, por si só, inexistência de aluguéis e encargos. Pedidos de abatimento, restituição ou afastamento dessas cobranças dependem de fundamento e prova próprios.
Essa separação aparece na Apelação 1.0000.26.199012-1/001, julgada em 3 de junho de 2026 pela 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, com relatoria da desembargadora Régia Ferreira de Lima. A Câmara manteve a cobrança de aluguéis porque as circunstâncias comprovadas não justificavam a suspensão unilateral dos pagamentos. Ao mesmo tempo, reconheceu dano moral pelas condições prolongadas e graves da moradia. O resultado dependeu das provas daquele processo e não estabeleceu dispensa automática de multa por infiltração.
Danos materiais, como bens estragados e despesas adicionais, exigem demonstração do prejuízo e de sua relação com a conduta atribuída ao responsável. Recibos ajudam a provar gastos, mas não resolvem sozinhos a responsabilidade. A indenização moral também exige avaliação própria, além da constatação de uma mancha ou de um reparo pendente.
O que fazer agora
1. Monte uma linha do tempo
Reúna contrato, vistorias, arquivos originais de fotos e vídeos, mensagens e relatórios. Anote o surgimento do problema, os avisos e os reparos. Havendo risco concreto, priorize a segurança, sem se expor para produzir imagens.
2. Formalize o aviso e registre a oportunidade de reparo
Descreva os ambientes atingidos e solicite providências. Guarde respostas e horários oferecidos para acesso. A comunicação do defeito e a possibilidade de vistoria, mediante agendamento, integram os deveres do inquilino; sua aplicação deve considerar as condições concretas do imóvel.
3. Confira o contrato e o termo de saída
Compare a multa, as cláusulas de conservação e a promessa de dispensa. Peça discriminação dos valores. Examine especialmente declarações de dívida, aceitação da vistoria e quitação ampla antes de assinar.
4. Documente a devolução das chaves
Combine a entrega por escrito e solicite recibo datado. Se houver recusa, preserve sua comprovação e procure orientação sobre a medida adequada, inclusive eventual consignação judicial das chaves. Não presuma que uma entrega informal encerrou todas as obrigações.
5. Conteste a multa com documentos
Explique por que o encerramento decorreu do problema de habitabilidade e apresente as provas correspondentes. Negativa de dispensa, causa controvertida ou cobrança incompatível com o acordo justificam análise individual sobre negociação, declaração de inexigibilidade e eventuais danos, sem interromper pagamentos como forma de pressão.
Para solicitar análise dos documentos ao Lima Amorim & Advogados Associados, utilize o canal institucional: WhatsApp do escritório.
Arnon Gabriel de Lima Amorim é advogado, inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733, graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Este conteúdo é informativo e não substitui a análise dos documentos e das circunstâncias de cada caso.
Fontes oficiais
Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato. Texto no Planalto, confrontado com a redação atualizada na Câmara dos Deputados. Dispositivos utilizados: artigos 4º, 9º, 22, 23, 26 e 79. Acesso em 27/10/2026.
Lei nº 10.406/2002, Código Civil. Texto compilado no Planalto. Dispositivos consultados sobre interpretação, representação, perdas e danos e resolução contratual: artigos 113, 114, 116, 118, 402, 403, 422, 475, 567, 661, 662 e 927. Acesso em 27/10/2026.
Lei nº 13.105/2015, Código de Processo Civil. Texto no Planalto. Artigos 369 e 373, sobre prova e distribuição do respectivo ônus. Acesso em 27/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça. Inteiro teor do REsp 2.220.656/RJ. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, publicação em 07/11/2025. Utilizado quanto à recusa das chaves e aos limites da responsabilidade dos fiadores, não como precedente de isenção por mofo. Acesso em 27/10/2026.
Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Inteiro teor da Apelação Cível 1.0000.26.199012-1/001. 12ª Câmara Cível, relatora desembargadora Régia Ferreira de Lima, julgamento em 03/06/2026, publicação em 09/06/2026. Utilizado para distinguir cobrança de aluguéis, prova da perda de uso e dano moral. Acesso em 27/10/2026.
Informações conferidas até 27/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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