Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
Pode, mas não em qualquer distrato. Na saída causada pelo comprador, contratos sujeitos à Lei nº 13.786/2018 podem prever multa de até 50% dos valores pagos e devolução do saldo em até 30 dias após o habite-se, quando há patrimônio de afetação. Contratos anteriores à lei, atraso imputável à incorporadora e revenda antecipada exigem tratamento diferente.
Imagine receber a proposta por e-mail. Você confere quanto será descontado, calcula o que sobrará e pensa em usar esse dinheiro para reorganizar a vida. Só depois percebe que o saldo depende do habite-se, ainda distante, e que a assinatura inclui uma declaração de “quitação geral”.
Antes de concordar, é preciso conferir duas questões separadamente: quanto pode ser retido e quando o restante deve ser devolvido.
Quando a retenção de 50% pode ser aplicada?
A primeira conferência é a data da compra. A Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018. Seus percentuais e prazos não se aplicam automaticamente a contratos anteriores apenas porque o distrato está sendo negociado agora. A Quarta Turma confirmou essa distinção temporal no AgInt no REsp 1.816.960/RJ, relatado pelo ministro Raul Araújo e julgado em 10 de agosto de 2020.
Também importa a estrutura do negócio. As regras examinadas aqui são próprias da incorporação contratada diretamente com a incorporadora. Não devem ser transportadas automaticamente para loteamentos, financiamentos bancários ou execução de alienação fiduciária.
Para chegar ao teto de 50%, é necessário verificar o patrimônio de afetação, que separa os bens e recursos daquela incorporação. Sua constituição depende de averbação no Registro de Imóveis. A matrícula precisa mostrar a averbação correspondente e sua data; uma afirmação na proposta não substitui essa prova.
O contrato também precisa ser examinado. O quadro-resumo deve informar as consequências do desfazimento, e as cláusulas correspondentes exigem anuência prévia e específica, com assinatura junto delas. O teto legal não transforma uma multa contratada em percentual menor numa multa automática de 50%.
Há precedente favorável à cobrança. No REsp 2.261.822/SP, a Quarta Turma, sob relatoria do ministro Raul Araújo, julgou em 4 de maio de 2026 válida a multa de 50% em contrato posterior à lei, com patrimônio de afetação e previsão expressa, afastando sua redução por equidade naquela hipótese. A ementa desse julgamento trata do percentual de retenção, não do prazo de restituição.
A discussão também foi submetida ao Tema 1.466 dos recursos repetitivos. Na consulta de 26 de outubro de 2026, o tema constava como afetado, sem julgamento de mérito registrado. Portanto, existem decisões de Turma, mas ainda não uma tese repetitiva julgada nesse tema.
O que muda quando a saída decorre de atraso da construtora?
Pedir o encerramento não significa, necessariamente, ter causado o rompimento.
Quem não consegue continuar pagando está em situação diferente de quem pede a resolução porque a incorporadora não cumpriu o prazo de entrega. A tolerância de até 180 dias corridos não é automática: precisa estar expressamente pactuada, de forma clara e destacada. Ultrapassado o prazo aplicável, a análise também deve verificar se o comprador deu causa ao atraso.
O quadro abaixo separa as hipóteses que não devem ser misturadas na proposta.
| Regime do contrato | Hipótese | Deduções ou restituição | Prazo de devolução | Documentos decisivos |
|---|---|---|---|---|
| Contrato a partir de 28/12/2018, sem patrimônio de afetação | Desfazimento por causa atribuível ao comprador | Multa contratual de até 25% dos valores pagos, corretagem e outros encargos cabíveis | Parcela única após 180 dias do desfazimento | Contrato, matrícula, comprovantes e memória de cálculo |
| Contrato a partir de 28/12/2018, com patrimônio de afetação | Desfazimento por causa atribuível ao comprador | Multa contratual de até 50% dos valores pagos, corretagem e outros encargos cabíveis | Até 30 dias após o habite-se ou documento municipal equivalente | Contrato, averbação da afetação, pagamentos e documento municipal |
| Contrato sujeito à lei nova | Atraso da incorporadora além do prazo aplicável, sem contribuição do comprador | Restituição integral dos valores pagos, corrigidos, mais a multa estabelecida; não se aplica a multa por desistência do comprador | Até 60 dias corridos da resolução | Prazo contratual, cláusula de tolerância, comunicações e prova do atraso |
| Contrato anterior a 28/12/2018, sujeito ao Código de Defesa do Consumidor | Desfazimento causado pelo comprador | Restituição parcial, com retenção examinada segundo o regime aplicável | Imediata na resolução, sem condicionamento ao término da obra | Contrato original, pagamentos e prova do motivo da saída |
| Contrato anterior a 28/12/2018, sujeito ao Código de Defesa do Consumidor | Culpa exclusiva do vendedor ou construtor | Restituição integral dos valores pagos | Imediata na resolução, sem condicionamento ao término da obra | Contrato, pagamentos e prova do inadimplemento do vendedor |
As hipóteses posteriores à lei decorrem dos artigos 43-A e 67-A da Lei nº 4.591/1964. Para o regime anterior, a restituição imediata, integral ou parcial conforme a responsabilidade pelo rompimento, encontra suporte na Súmula 543 e no Tema 577 do Superior Tribunal de Justiça. A revenda antecipada e um acordo específico exigem as conferências explicadas adiante.
Não é adequado importar os tetos novos para contratos antigos. A definição do percentual e da base de cálculo da retenção nesses contratos também está submetida ao Tema 1.465, que constava como afetado, sem julgamento de mérito registrado na mesma consulta.
As alternativas entre manter a compra e pedir seu encerramento são desenvolvidas no artigo sobre atraso na entrega de imóvel na planta. Aqui, a conferência é outra: a proposta descreve corretamente o motivo da saída ou transforma um atraso da incorporadora em simples desistência pessoal?
Como conferir as deduções e descobrir quando o saldo volta?
A memória de cálculo deve separar os valores pagos diretamente à incorporadora, sua atualização, a base da multa e os demais abatimentos. Os 50% não incidem automaticamente sobre o preço total do apartamento. Também não representam, necessariamente, o limite de todas as deduções: a corretagem pode ser abatida separadamente, quando cabível e sem duplicidade.
Cobranças de condomínio, tributos e fruição exigem verificar se houve disponibilização da unidade e qual período está sendo considerado. Não basta lançar essas rubricas em um formulário para um apartamento que permaneceu indisponível. As deduções previstas no artigo 67-A têm, ainda, limitação aos valores pagos, ressalvada a cobrança relativa à fruição.
Quanto ao prazo, há uma informação que pode mudar o planejamento: se a unidade for revendida antes dos períodos legais de espera, o saldo deve ser pago em até 30 dias da revenda. Essa antecipação alcança tanto a hipótese com patrimônio de afetação quanto a hipótese sem ele. Por isso, peça esclarecimento sobre a existência e a data da nova venda, não apenas sobre anúncios da unidade.
Exemplo prático: em situação hipotética, Joana comprou um apartamento de R$ 400.000 em 1º de fevereiro de 2024. O contrato tem patrimônio de afetação comprovado e cláusula válida de multa de 50%. Por dificuldade financeira, ela encerra a compra em 1º de outubro de 2026, tendo pago R$ 100.000, já atualizados para este exemplo. Sem corretagem ou outros abatimentos, a multa seria de R$ 50.000 e o saldo, de R$ 50.000, sujeito à atualização posterior. Se o habite-se sair em 1º de junho de 2027, a restituição seria devida até 1º de julho de 2027. Mas, se a unidade for revendida em 1º de dezembro de 2026, o pagamento será devido até 31 de dezembro de 2026.
O exemplo isola a multa para facilitar a conferência. Na proposta real, cada abatimento precisa aparecer separadamente, com sua justificativa.
O que fazer agora
1. Reúna os documentos antes de discutir o percentual
A minuta de distrato, sozinha, não revela toda a situação. Compare seu conteúdo com os documentos da compra e com as comunicações trocadas durante a obra.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Data, modalidade da compra e condições de saída | Contrato original, aditivos e quadro-resumo |
| Existência e data do patrimônio de afetação | Matrícula atualizada e averbações |
| Total pago, atualização e comissão de corretagem | Comprovantes, demonstrativo financeiro e recibo da comissão |
| Prazo de entrega e motivo do encerramento | Contrato, comunicados da obra e mensagens entre as partes |
| Cada abatimento e o saldo oferecido | Memória de cálculo detalhada |
| Habite-se e eventual revenda da unidade | Documento municipal e comprovação da nova venda |
| Quitação, parcelamento ou confissão de dívida | Minuta integral do distrato e seus anexos |
2. Peça uma conta que permita conferir valor e vencimento
Solicite a indicação do percentual contratado, da base usada, do índice de atualização e de cada despesa descontada. A proposta também deve permitir identificar o saldo, o evento que inicia o prazo de devolução e a data considerada para o desfazimento.
Uma conferência útil separa essas respostas: “quanto será devolvido?” e “qual fato determina quando receberei?”. Assim, uma discussão sobre o percentual não deixa o prazo de pagamento escondido.
Quando o problema começou com a recusa do banco, a análise da causa da saída também passa pelo artigo comprei apartamento na planta e não consigo financiamento.
3. Leia o alcance da quitação antes de assinar
O artigo 67-A, § 13, permite que as partes estabeleçam condições diferentes por acordo em instrumento específico de distrato. Por isso, uma proposta com prazo ou forma de pagamento diferentes não pode ser avaliada apenas pela comparação superficial com a tabela. É necessário examinar o que está sendo efetivamente negociado.
Confira se o texto declara que você recebeu quantias ainda não pagas, atribui exclusivamente a você a causa do rompimento, inclui confissão de dívida ou encerra discussões que não foram consideradas no cálculo. A assinatura não torna qualquer cláusula imune à análise de validade, mas também não existe anulação automática do acordo: conteúdo, informação prestada e circunstâncias da manifestação de vontade precisam ser examinados.
Ausência de prova da afetação, multa calculada sobre o preço total, encargos sem explicação e atraso tratado como desistência são pontos para revisão individual antes da formalização.
Para esclarecer a aplicação dessas regras à sua proposta, reúna o contrato, a memória de cálculo e a minuta integral. Canal de atendimento jurídico: WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Lei nº 13.786/2018, texto no Planalto, com conferência da publicação original na Câmara dos Deputados e do texto no Senado Federal. Acesso em 26/10/2026.
Lei nº 4.591/1964, texto consolidado no Planalto, especialmente os artigos 31-B, 35-A, 43-A e 67-A, com conferência da versão atualizada na Câmara dos Deputados. Acesso em 26/10/2026.
Código de Defesa do Consumidor, especialmente os artigos 46 e 51; Código Civil, disposições sobre validade dos negócios e transação. Acesso em 26/10/2026.
REsp 2.261.822/SP, inteiro teor. Quarta Turma, relator ministro Raul Araújo, julgamento em 04/05/2026, publicação no DJEN em 12/05/2026. Acesso em 26/10/2026.
AgInt no REsp 1.816.960/RJ, inteiro teor. Quarta Turma, relator ministro Raul Araújo, julgamento em 10/08/2020, publicação em 26/08/2020. Acesso em 26/10/2026.
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Segunda Seção, aprovada em 26/08/2015, publicada em 31/08/2015. Acesso em 26/10/2026.
Tema 577 dos recursos repetitivos. REsp 1.300.418/SC, Segunda Seção, relator ministro Luis Felipe Salomão, julgamento em 13/11/2013, publicação em 10/12/2013. Acesso em 26/10/2026.
Consulta oficial do Tema 1.465 e consulta oficial do Tema 1.466. Segunda Seção, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Ambos constavam como afetados, sem julgamento de mérito registrado. Acesso em 26/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial também aborda relações bancárias e direitos do consumidor.
Este conteúdo é informativo e não substitui a avaliação do contrato e dos documentos da situação concreta.
Informações conferidas até 26/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
Imobiliário
Imobiliário
ImobiliárioPrecisa de orientação sobre o seu caso?
Fale agora com nosso time. Atendimento rápido e humanizado.
Fale pelo WhatsApp →