Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
O saldo devido deve refletir o acordo válido, os pagamentos comprovados e os encargos cabíveis, não simplesmente o número menor do aditivo ou o maior do aplicativo. O artigo 143 do Código Civil permite corrigir erro de cálculo mesmo em documento assinado, mas essa correção não se confunde com desfazer uma redução efetivamente negociada.
Imagine usar uma reserva para antecipar parcelas do apartamento, receber o aditivo e guardar os comprovantes. No mês seguinte, você abre o aplicativo e parece que nada foi abatido. Antes de concluir que está pagando duas vezes, é preciso descobrir onde as contas deixaram de coincidir.
Como comparar o saldo do aditivo com o do aplicativo?
Comece identificando a obrigação: entrada parcelada diretamente com a incorporadora, saldo do preço, parcela de chaves ou dívida renegociada. Confira se o aditivo abrange exatamente os mesmos valores apresentados no aplicativo, sem misturar obrigações de um financiamento bancário separado.
Depois, compare a mesma data-base. Não coloque lado a lado um saldo antigo e outro atualizado sem identificar os pagamentos e acréscimos ocorridos entre eles. Verifique também se o sistema apresenta o principal restante, a soma das parcelas futuras ou uma simulação de quitação.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Carlos, vendedor, tinha saldo de R$ 100.000 em 1º de agosto de 2026. Em 10 de agosto, pagou R$ 20.000 e assinou um aditivo que registrou R$ 80.000 restantes. Uma captura do aplicativo, feita nessa mesma data, continuou mostrando R$ 100.000. Para este exemplo, considere o pagamento integralmente destinado ao principal, sem juros, correção ou outras obrigações no período.
| Data | Pagamento comprovado | Saldo no aditivo | Saldo no aplicativo |
|---|---|---|---|
| 01/08/2026 | R$ 0 | Ainda não assinado | R$ 100.000 |
| 10/08/2026 | R$ 20.000 | R$ 80.000 | R$ 100.000 |
Nesse cenário, há um abatimento de R$ 20.000 a conferir no sistema.
Se, no período seguinte, fosse aplicado um encargo hipotético de 1%, ele representaria R$ 800 sobre R$ 80.000, mas R$ 1.000 sobre R$ 100.000. A diferença seria de R$ 200 apenas no encargo. Esse percentual é didático, não uma indicação de taxa contratual ou limite legal.
O índice pode estar certo e incidir sobre uma base errada.
Quando um saldo menor assinado pode ser corrigido?
No erro de lançamento, o problema está no registro: um pagamento não aparece, foi associado a outra parcela ou não foi considerado na atualização. A conferência deve ligar cada comprovante ao respectivo abatimento, sem presumir que todo depósito foi destinado integralmente ao principal.
No erro aritmético, as operações não fecham. Um documento que registra R$ 100.000 menos R$ 20.000, mas conclui por R$ 70.000 sem outro ajuste, pode conter esse tipo de falha. O artigo 143 do Código Civil autoriza a retificação da declaração de vontade. A assinatura, sozinha, não torna o resultado intocável.
Na renegociação efetiva, a diferença tem outra explicação. Além do pagamento, pode ter sido pactuada uma redução adicional de R$ 10.000. Nesse caso, os R$ 70.000 podem expressar o acordo, e não uma subtração equivocada. A interpretação deve considerar o texto, as comunicações e a boa-fé, conforme os artigos 113 e 422 do Código Civil.
Também não confunda concessão negociada com redução decorrente da antecipação. Nas operações abrangidas pelo artigo 52, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, a liquidação antecipada, total ou parcial, envolve redução proporcional dos juros e demais acréscimos. Essa conta precisa ser identificada no demonstrativo.
Quais documentos mostram o valor devido?
O artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor prevê informação adequada e clara. Para conferir a dívida, peça um extrato analítico e a memória de cálculo, isto é, o detalhamento das operações que levaram ao saldo cobrado.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Qual obrigação está sendo cobrada e quais eram os vencimentos | Contrato de compra e cronograma financeiro |
| Qual saldo foi reconhecido e quais condições foram modificadas | Aditivo completo, assinado pelas partes, e comunicações da negociação |
| Quanto foi efetivamente pago, em qual data e para quem | Comprovantes bancários e recibos de quitação |
| Como cada pagamento foi abatido e quais encargos foram aplicados | Extrato analítico e memória de cálculo |
| Quando a divergência apareceu e como a empresa respondeu | Capturas datadas do portal, extratos, protocolos e respostas do setor financeiro |
A memória deve permitir acompanhar o saldo inicial, cada pagamento, sua destinação, os acréscimos e o saldo final. Confira a taxa ou o índice, o período considerado, a base de incidência e a data em que o abatimento produziu efeito.
Não presuma que o aditivo congelou o saldo: leia o que foi mantido sobre atualização e juros. Quando a dúvida envolver encargos associados à demora da obra, consulte também a análise sobre atraso na entrega do imóvel.
Se houve pagamento a maior, a restituição é uma questão separada da correção do saldo. O artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor trata do excesso efetivamente pago e ressalva a hipótese de engano justificável. A diferença na tela, isoladamente, não demonstra esses requisitos.
No EAREsp 1.501.756/SC, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça reafirmou o critério da boa-fé objetiva, sem exigir prova de intenção de prejudicar. Contudo, manteve a restituição simples no caso bancário analisado por envolver cobranças anteriores ao marco de 30 de março de 2021, observado na modulação dos efeitos. O julgamento não decidiu uma divergência de aditivo imobiliário nem autoriza prometer devolução em dobro.
O que fazer agora
1. Preserve os registros da divergência
Salve o aditivo integral, os comprovantes e os extratos antes de novas alterações no portal. Nas capturas, mantenha visíveis a data, a identificação do contrato e a descrição do saldo. Organize os pagamentos em ordem cronológica e indique quais abatimentos não conseguiu localizar.
2. Peça uma explicação que permita refazer a conta
Envie a solicitação ao canal oficial da empresa e guarde o protocolo. Um texto possível é:
“Solicito o extrato analítico e a memória de cálculo do meu contrato, com saldo inicial, pagamentos, respectivos abatimentos, índices, juros e saldo final. Peço também a conciliação com o aditivo assinado e a explicação da diferença exibida no aplicativo. Caso seja alegado erro de cálculo no aditivo, solicito a demonstração da operação e da cláusula utilizada.”
3. Confira a resposta antes de outro acordo ou da interrupção dos pagamentos
Antes de assinar nova confissão de dívida, verifique se ela incorpora justamente o valor contestado. Não interrompa pagamentos automaticamente: a reclamação, por si só, não suspende vencimentos, e as consequências do não pagamento dependem da exigibilidade da obrigação e das circunstâncias da mora.
Quando a cobrança estiver ligada à entrega, a questão também exige distinguir saldo devido de valor discutido. O artigo sobre retenção das chaves de comprador inadimplente trata desse problema específico.
4. Direcione a análise para o ponto que não foi explicado
Persistindo a divergência, leve os documentos para avaliação individual, especialmente diante de recusa do demonstrativo, cobrança de encargos sobre pagamento aparentemente ignorado, ameaça de negativação ou exigência de novo acordo para liberar as chaves. A análise deve separar retificação do registro, recálculo dos encargos, contestação da cobrança e eventual restituição.
Para informações sobre a análise jurídica dessa documentação, o canal de atendimento do Lima Amorim & Advogados Associados está disponível em WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto compilado no Planalto, especialmente artigos 113, 143 e 422. Conferência complementar no texto atualizado da Câmara dos Deputados, inclusive artigos 394 a 397. Acesso em 27/10/2026.
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, texto compilado no Planalto, especialmente artigos 6º, inciso III, 42, parágrafo único, e 52, § 2º. Acesso em 27/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça, EAREsp 1.501.756/SC, inteiro teor. Corte Especial, relator ministro Herman Benjamin, julgamento em 21/02/2024, publicação no DJe em 23/05/2024. Consultado quanto à restituição em dobro, boa-fé objetiva e modulação temporal, não como precedente específico sobre aditivo imobiliário. Acesso em 27/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça, SCON, pesquisa de acórdãos sobre erro de cálculo, aditivo, pagamentos e saldo devedor. Cadastro oficial do Tema Repetitivo 929, consultado para verificar o estágio da discussão sobre repetição em dobro. Acesso em 27/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES), sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas áreas imobiliária e sucessória. É responsável técnico pelos conteúdos do blog, voltados à compreensão de problemas jurídicos e à orientação preventiva.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do contrato, dos pagamentos e das circunstâncias de cada caso.
Informações conferidas até 27/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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