Contrato de gaveta quitado: como transferir o imóvel

Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026

Não: quitar o financiamento que está no nome do vendedor não faz a casa passar automaticamente para o seu nome. É necessário resolver a garantia bancária, formalizar a transferência por um título adequado e registrá-lo na matrícula do imóvel. O contrato de gaveta pode fundamentar obrigações entre as partes, mas o caminho depende dos documentos e da situação do financiamento.

Exemplo prático: em um cenário hipotético, Ana comprou de Paulo uma casa em março de 2022. Pagou R$ 40 mil pelo repasse e passou a pagar as parcelas do financiamento da Caixa em nome dele. Em 20 de outubro de 2026, liquidou os R$ 60 mil restantes. Ao organizar a venda da casa, percebeu que seu nome ainda não aparecia na matrícula.

Quem é o devedor no banco e quem aparece na matrícula?

Enquanto o financiamento estiver ativo, o vendedor que assinou o contrato continua responsável perante o banco, salvo substituição regularmente formalizada. Na alienação fiduciária, a instituição credora tem a propriedade fiduciária do imóvel como garantia. Portanto, a matrícula precisa ser lida por inteiro: não basta localizar o nome do vendedor e concluir que ele dispõe livremente do bem.

Para transmitir os direitos do devedor sobre um imóvel alienado fiduciariamente, o artigo 29 da Lei nº 9.514/1997 exige anuência expressa do credor. O fato de o banco receber parcelas pagas pelo comprador informal não substitui essa concordância.

Há regras excepcionais para determinadas transferências antigas no Sistema Financeiro da Habitação. A Lei nº 10.150/2000 contempla, sob condições específicas, cessões realizadas até 25 de outubro de 1996. Essa possibilidade não é uma autorização geral para regularizar qualquer repasse atual sem participação do banco.

O contrato de gaveta e a procuração bastam para transferir?

O nome “contrato de gaveta” não torna o negócio automaticamente nulo. Um instrumento particular que atenda aos requisitos legais pode demonstrar a compra e a obrigação de transferir. Isso não significa que ele, sozinho, transfira a propriedade ou substitua as formalidades exigidas perante o banco e o Registro de Imóveis.

A procuração exige outra conferência. Poderes para pagar parcelas ou solicitar documentos não equivalem necessariamente a poderes para vender o imóvel. Também é preciso verificar a forma do instrumento e a autorização para o procurador contratar consigo mesmo, quando ele pretende receber o bem em seu próprio nome.

No REsp 1.345.170/RS, julgado em 4 de maio de 2021, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, entendeu que a procuração em causa própria não é, por si, título de transferência da propriedade. Ela confere poderes para realizar o negócio, mas não substitui os atos necessários à transmissão.

E se o vendedor morreu, sumiu ou se recusa a assinar?

A falta de cooperação pode justificar a avaliação de uma adjudicação compulsória, destinada a viabilizar a transferência quando não se obtém o título devido. Há possibilidade judicial e extrajudicial, conforme os requisitos do caso. A via extrajudicial exige advogado, e a ausência de registro prévio do contrato não impede, por si só, o pedido. Isso não apaga uma garantia bancária ainda existente.

Se o vendedor faleceu, é necessário identificar o espólio ou os sucessores e examinar os documentos. A procuração comum, em regra, extingue-se com a morte. O mandato em causa própria tem disciplina diferente, mas continua sujeito às formalidades da transferência. Não se deve presumir que qualquer procuração antiga ainda possa ser utilizada.

Também é preciso distinguir o saldo bancário do preço acertado com o vendedor. No REsp 2.207.433/SP, julgado em 3 de junho de 2025, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, com relatoria da ministra Nancy Andrighi, exigiu a quitação integral do preço para a adjudicação, mesmo diante da prescrição das parcelas restantes. Esse julgamento tratou do pagamento da compra e venda, não de uma transferência automática decorrente da quitação bancária.

O que fazer agora

Antes de antecipar o saldo, organize o caminho documental até o registro. Se o financiamento já foi quitado, identifique qual etapa ficou pendente.

O que conferir	Qual documento
Quem contratou o financiamento e quanto ainda falta pagar	Contrato de financiamento completo e demonstrativo atualizado do saldo
Quem consta na matrícula e quais garantias ou restrições existem	Certidão atualizada da matrícula do imóvel
Como os direitos chegaram até você	Contrato particular e todas as cessões anteriores
Se foram pagos o preço do repasse e as parcelas assumidas	Recibos, comprovantes de transferência e comprovantes das prestações
Quem pode representar o vendedor e para quais atos	Procuração integral e certidão atualizada do tabelionato
Se houve quitação, cancelamento da garantia e transferência	Termo de quitação, título de transferência e matrícula após os atos

Para uma conferência documental mais ampla, consulte o guia de documentos para compra de imóvel.

1. Confira a dívida e documente a quitação

Se ainda existe saldo, consulte o banco sobre as alternativas admitidas: cessão com anuência, eventual nova operação aprovada ou liquidação seguida da transferência. Não presuma que as condições do financiamento antigo serão mantidas. Defina quem está autorizado a solicitar os documentos e, se já pagou, obtenha a confirmação da liquidação.

2. Providencie o cancelamento da garantia

Na alienação fiduciária, o credor deve fornecer o termo de quitação em até 30 dias contados da liquidação, ao devedor e, quando houver, ao terceiro que constituiu a garantia. O termo permite solicitar o cancelamento do registro da propriedade fiduciária. Confira a baixa na matrícula: o comprovante do boleto pago não substitui esse ato.

3. Formalize e registre a transferência

O título adequado pode ser uma escritura pública, um instrumento particular com efeitos de escritura nas hipóteses legais ou o título obtido pela adjudicação cabível. Na compra e venda, a transferência da propriedade se completa com o registro. A baixa da garantia, isoladamente, não coloca o comprador informal no lugar do vendedor.

As exigências tributárias também precisam ser conferidas na formalização. O artigo sobre ITBI antes ou depois da escritura explica a diferença entre escritura, registro e cobrança do imposto.

Se a matrícula indicar consolidação da propriedade em favor do credor, leilão ou outras restrições, o caminho exige análise específica. Não trate essa situação como simples baixa de um financiamento quitado.

Para orientação sobre a documentação e os caminhos aplicáveis ao seu caso, o canal de contato do Lima Amorim & Advogados Associados está disponível em WhatsApp do escritório.

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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do contrato, da procuração e da matrícula.

Fontes oficiais

Planalto. Lei nº 9.514/1997, especialmente artigos 23, 25, 29 e 38. Conferida também a alteração do termo de quitação pela Lei nº 14.711/2023. Acesso em 27/10/2026.

Planalto. Código Civil, Lei nº 10.406/2002, especialmente artigos 108, 117, 299, 657, 661, 682, 685 e 1.245. Acesso em 27/10/2026.

Planalto. Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, artigo 216-B, sobre adjudicação compulsória extrajudicial. Acesso em 27/10/2026.

Planalto. Lei nº 8.004/1990, sobre transferência de financiamento no Sistema Financeiro da Habitação, e Lei nº 10.150/2000, especialmente artigos 20, 22 e 23, para delimitação das situações antigas de regularização. Acesso em 27/10/2026.

Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.345.170/RS, registro no Informativo de Jurisprudência. Quarta Turma, relator ministro Luis Felipe Salomão, julgamento em 04/05/2021, publicação em 17/06/2021. Procuração em causa própria e ausência de transferência automática da propriedade. Acesso em 27/10/2026.

Superior Tribunal de Justiça. Inteiro teor do REsp 2.207.433/SP. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 03/06/2025, publicação em 09/06/2025. Quitação integral do preço como requisito da adjudicação compulsória. Acesso em 27/10/2026.

Sobre o autor

Graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, Arnon Gabriel de Lima Amorim é sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Sua atuação em Direito Civil e Patrimonial tem ênfase em questões imobiliárias e sucessórias. Na produção editorial, apresenta caminhos de análise jurídica a partir da legislação, dos documentos relevantes e da jurisprudência.

Informações conferidas até 27/10/2026.

Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.