Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
Sim. Anúncios, fotos, vídeos e conversas podem ajudar a provar quais móveis e equipamentos integravam a compra de um apartamento de porteira fechada, mesmo sem inventário contratual. A conclusão depende das provas, das exclusões informadas e do acordo final: a presença de um objeto na visita não demonstra, sozinha, que ele foi vendido.
Imagine receber as chaves e encontrar a cozinha sem a geladeira e o quarto sem o ar-condicionado. Você havia organizado a mudança contando com aqueles equipamentos. Ao reclamar, ouve que o contrato menciona apenas o apartamento.
O que realmente entra na venda de porteira fechada?
Móveis soltos, equipamentos e bens incorporados à construção não recebem necessariamente o mesmo tratamento. Sofá e mesa precisam ser identificados na negociação; armários planejados e aparelhos instalados exigem também exame de como se ligam ao imóvel. Os artigos 79, 93 e 94 do Código Civil distinguem os bens incorporados das pertenças, destinadas ao uso de outro bem sem integrá-lo. Estas não acompanham automaticamente a venda, salvo previsão legal, vontade das partes ou circunstâncias do caso.
Por isso, “porteira fechada” precisa ser traduzida em itens, condições e exclusões. A interpretação do negócio considera a boa-fé, as práticas do mercado e o comportamento das partes, conforme o artigo 113 do Código Civil. Uma exclusão clara e validamente ajustada não deve ser ignorada porque o objeto aparece numa fotografia. Por outro lado, silêncio no contrato não equivale, necessariamente, a exclusão aceita.
Na conferência, procure respostas concretas: qual televisão ficaria? Quantos aparelhos de ar-condicionado? Os armários seriam entregues completos? Alguma peça decorativa pertencia a terceiro ou havia sido expressamente excluída?
Como provar os itens quando o contrato está incompleto?
O Código de Processo Civil admite diferentes meios de prova e sua avaliação conjunta, nos artigos 369 e 371. Fotos e mensagens podem ser utilizadas, mas sua autenticidade pode ser questionada, conforme o artigo 422. Preserve arquivos originais e conversas completas, com identificação dos participantes. A prova precisa ligar cada item à venda, não apenas ao ambiente fotografado.
Use este roteiro para confrontar a oferta, o fechamento e a entrega:
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Se o anúncio corresponde à unidade comprada | Anúncio completo, endereço eletrônico, data de captura e identificação do anunciante. |
| Quais bens foram apresentados como incluídos e em que condições | Proposta, inventário, fotografias e vídeos das visitas, com marca e modelo quando disponíveis. |
| Quais itens foram excluídos | Mensagens, e-mails e cláusulas que registrem as exclusões e sua aceitação. |
| O que ficou ajustado no fechamento | Contrato assinado, anexos e alterações posteriores aceitas pelas partes. |
| O que faltou ou foi substituído na entrega | Relatório de vistoria datado, fotografias e vídeos do recebimento. |
| Qual é a dimensão econômica da diferença | Orçamentos comparáveis, notas fiscais e comprovantes de pagamento. |
Se houver risco de perda do conteúdo, avalie uma ata notarial. Ela registra o que o tabelião constatou, mas não resolve sozinha a divergência sobre o combinado.
Exemplo prático: em uma situação inteiramente hipotética, Ana compra de Carlos um apartamento por R$ 600 mil em 5 de setembro de 2026. O contrato não contém inventário, mas mensagens anteriores confirmam a geladeira e dois aparelhos de ar-condicionado, excluindo um quadro. Na entrega, em 30 de setembro, faltam a geladeira e um aparelho. Orçamentos indicam R$ 8 mil para reposição equivalente, valor que ainda precisa ser confrontado com as características e o estado dos bens prometidos.
A conferência desse exemplo poderia ser registrada assim:
| Item anunciado | Exclusão comunicada | Item entregue | Prova disponível |
|---|---|---|---|
| Geladeira identificada na negociação | Nenhuma registrada | Ausente | Mensagem de confirmação, foto da visita e vídeo da entrega. |
| Dois aparelhos de ar-condicionado | Nenhuma registrada | Apenas um | Conversa sobre a quantidade e vistoria de recebimento. |
| Quadro da sala | Exclusão aceita antes da assinatura | Ausente, conforme ajustado | Mensagem que registra a exclusão. |
O vendedor e a imobiliária respondem da mesma forma?
Não. Primeiro, é preciso identificar o regime da compra. A venda ocasional entre particulares não é automaticamente uma relação de consumo. Quando o Código de Defesa do Consumidor se aplica, a oferta suficientemente precisa obriga o fornecedor e integra o contrato, conforme os artigos 2º, 3º e 30. O serviço de intermediação exige análise própria.
Depois, separe quem assumiu a entrega dos itens de quem prestou informações sobre eles. O artigo 723 do Código Civil exige diligência e esclarecimentos do corretor. Uma informação incorreta ou omissão relevante pode justificar responsabilização, conforme a conduta, o prejuízo e o nexo demonstrados. A participação na venda, sozinha, não resolve essa análise.
No Tema 1.173, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afastou a responsabilização automática do corretor por obrigações da construtora. Foram ressalvadas situações de envolvimento na incorporação ou construção, integração ao mesmo grupo econômico ou confusão ou desvio patrimonial em benefício do corretor. O julgamento ocorreu no REsp 2.008.542/RJ, relatado pelo ministro Raul Araújo, em 8 de outubro de 2025. Ele não decidiu quais móveis integram uma venda de porteira fechada nem elimina a análise de falhas próprias da intermediação.
O que fazer agora
1. Preserve o histórico antes de discutir valores
Guarde o anúncio completo, as conversas, a proposta e o contrato. Organize os arquivos por data e mantenha uma cópia de segurança. Para conferir também a documentação geral da aquisição, consulte o guia de documentos para compra de imóvel.
2. Registre as diferenças na vistoria
Anote cada ausência, substituição ou diferença de conservação. Fotografe os ambientes e peça que as divergências constem do termo de entrega antes de assinar uma declaração ampla de recebimento.
Se a outra parte não aceitar registrar a ressalva, documente a recusa e encaminhe uma comunicação escrita, guardando o comprovante de envio.
3. Compare soluções sem duplicar a reparação
Solicite por escrito a entrega dos itens prometidos e apresente as provas. Uma substituição por equivalente ou um abatimento proporcional pode ser negociado, com descrição do bem, valor, prazo e alcance da quitação.
Nas relações de consumo, o artigo 35 prevê cumprimento da oferta, aceitação de equivalente ou desfazimento com restituição e perdas e danos, conforme seus pressupostos. No regime civil, o artigo 475 permite discutir cumprimento ou resolução por inadimplemento. Desfazer toda a compra pela falta de um item exige avaliação da gravidade do descumprimento.
Não se somam a entrega do bem e seu valor integral para reparar a mesma perda. Despesas adicionais comprovadas exigem análise separada.
4. Confira o pedido, os prazos e os riscos do contrato
Os prazos dependem do fundamento da reclamação. A ausência de um item prometido não deve ser confundida automaticamente com defeito oculto, que possui disciplina própria.
Essa segunda situação é tratada no artigo sobre vício oculto em imóvel usado.
Procure análise individual quando houver contradição entre anúncio e contrato, negativa de inclusão dos bens, divergência relevante de valores ou intenção de suspender pagamentos. Leve também as datas da negociação, da entrega e da reclamação.
Para informações sobre a análise dos documentos e das alternativas jurídicas, utilize o canal de atendimento do escritório: WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Presidência da República. Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto compilado. Conferência dos dispositivos sobre bens, interpretação contratual, inadimplemento, perdas e danos, corretagem e prazos. Acesso em 26/10/2026.
Presidência da República. Lei nº 13.874/2019, quanto às alterações do artigo 113 do Código Civil; e Lei nº 12.236/2010, quanto à redação do artigo 723. Acesso em 26/10/2026.
Presidência da República. Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990. Artigos 2º, 3º, 30, 31 e 35, sobre relação de consumo, informação, oferta e alternativas diante do descumprimento. Acesso em 26/10/2026.
Presidência da República. Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, texto compilado. Artigos 369, 371, 373, 384, 422 e 429, sobre prova, ata notarial, reproduções e autenticidade documental. Acesso em 26/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça. REsp 2.008.542/RJ, inteiro teor do acórdão, Tema 1.173. Segunda Seção, relator ministro Raul Araújo, julgamento em 08/10/2025, publicação em 29/10/2025. Utilizado com delimitação ao tema da responsabilidade do intermediário por obrigações da construtora ou incorporadora. Acesso em 26/10/2026.
Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil. Provimento nº 205/2021. Referência para publicidade informativa, identificação profissional e ausência de promessa de resultado. Acesso em 26/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES) e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. No blog, produz conteúdo informativo sobre legislação, contratos e jurisprudência, distinguindo orientação geral da avaliação de situações individuais.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do contrato e das provas. O exemplo apresentado é inteiramente hipotético e não corresponde a caso de cliente.
Informações conferidas até 26/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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