Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
Ter dois corretores na venda não autoriza, por si só, cobrar duas comissões integrais do comprador. A remuneração pode ser dividida entre os intermediários, inclusive por boletos separados, mas é necessário conferir a obrigação assumida e o valor informado. Para identificar duplicidade, compare o destino do sinal, os beneficiários e os pagamentos efetivamente realizados.
Você paga o sinal, guarda o comprovante e acredita que a entrada está resolvida. Dias depois, chegam boletos de duas imobiliárias e um pedido de complemento. Antes de pagar novamente ou concluir que tudo é indevido, a conta precisa mostrar o que cada valor representa.
Ter dois corretores na venda permite cobrar duas comissões de mim?
O artigo 728 do Código Civil prevê que, havendo intermediação de mais de um corretor, a remuneração seja repartida igualmente, salvo outro ajuste. A regra trata da divisão da remuneração, não da multiplicação automática do valor devido pelo comprador.
Outra questão é saber quem assumiu essa despesa. No Tema 938 (julgado em 24/08/2016), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça reconheceu a validade da transferência da corretagem ao comprador em contratos de promessa de compra e venda de unidade em incorporação imobiliária, desde que o preço total da aquisição seja informado previamente, com destaque para a comissão. Essa orientação foi firmada no REsp 1.599.511/SP.
Portanto, não basta dizer que “cada imobiliária cobra a sua parte”. É necessário demonstrar quanto era a comissão total e como os boletos se encaixam nela. O Tema 938 tem esse contexto específico de incorporação imobiliária, não dispensa a análise da contratação em qualquer compra de imóvel.
Como separar o sinal, a corretagem e o saldo da compra?
O nome “sinal” no comprovante não esclarece sozinho a finalidade do dinheiro. Confira se ele foi destinado ao preço, à corretagem ou a parcelas discriminadas de ambos. Quando houver sinal em dinheiro dado como arras, o artigo 417 do Código Civil prevê sua restituição ou contabilização na prestação devida, nas condições ali estabelecidas, se o contrato for cumprido.
Nas incorporações imobiliárias, o artigo 35-A da Lei nº 4.591/1964 exige quadro-resumo com preço, entrada, valor da corretagem, condições de pagamento e identificação de seu beneficiário. Esses registros ajudam a verificar se a comissão já estava incluída no total apresentado.
Exemplo prático: situação inteiramente hipotética. Em 5 de outubro de 2026, Ana e Paulo aceitam uma proposta para adquirir um apartamento por um custo total de R$ 500 mil, sendo R$ 480 mil destinados à vendedora e R$ 20 mil de corretagem, previamente discriminada e assumida por eles. No dia 6, pagam R$ 30 mil de sinal do preço. No dia 8, quitam dois boletos de R$ 10 mil, um para cada imobiliária, conforme a divisão informada.
A conferência desse exemplo, sem correção monetária, tributos ou despesas de registro, fica assim:
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Total informado de R$ 500 mil, composto por R$ 480 mil para a vendedora e R$ 20 mil de corretagem | Proposta aceita e quadro-resumo |
| Sinal de R$ 30 mil destinado ao preço, e não à comissão | Contrato de compra, recibo do sinal e comprovante bancário |
| Corretagem total de R$ 20 mil, dividida em R$ 10 mil para cada imobiliária | Termos de intermediação e demonstrativo da divisão |
| Dois boletos de R$ 10 mil efetivamente quitados, com identificação dos respectivos beneficiários | Boletos, recibos e comprovantes de pagamento |
| Total pago de R$ 50 mil, sem estornos no exemplo | Extrato bancário e histórico financeiro da compra |
| Saldo de R$ 450 mil do preço e nenhuma parcela restante da corretagem | Demonstrativos separados do saldo do preço e da comissão |
Nesse cenário, os dois boletos não representam duas comissões integrais. Eles completam os R$ 20 mil de corretagem combinados.
Agora imagine que, em 15 de outubro, uma das imobiliárias envie outro boleto de R$ 10 mil referente à mesma parcela já quitada. Sem estorno ou obrigação distinta demonstrada, há indício de cobrança repetida. Se esse novo boleto também for pago, será necessário apurar o excesso efetivo.
Cobrança repetida e pagamento repetido são situações diferentes. Na conferência, não some um boleto substituído ao substituto como se fossem duas dívidas. Também não desconte um estorno apenas prometido: confirme se o dinheiro voltou ou se houve compensação formalmente documentada.
Paguei uma imobiliária: a outra ainda pode cobrar?
Depende da parcela quitada e de quem podia recebê-la. Pagar o valor total a uma intermediária não resolve necessariamente a obrigação perante outra.
No AgInt no REsp 2.207.524/MG (sessão virtual encerrada em 16/03/2026), a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça examinou uma situação em que a comissão integral havia sido entregue a uma corretora, embora o tribunal de origem tivesse entendido que ambas faziam jus à remuneração. A Turma manteve a obrigação relativa à metade não recebida. O julgamento não autorizou duas comissões integrais: tratou o caso como dívida comum, decorrente do pagamento integral a uma só corretora quando, segundo o tribunal de origem, a remuneração devia ser repartida.
A consequência prática é conferir não apenas quanto saiu da sua conta, mas qual obrigação foi quitada e perante quem. Se uma imobiliária recebeu também a parcela da outra, peça o documento que demonstra essa autorização e o alcance da quitação.
Comprovado o recebimento de quantia indevida, o artigo 876 do Código Civil estabelece a obrigação de restituir. Já a devolução em dobro, nas relações de consumo, exige análise própria: o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor trata do valor indevidamente pago e ressalva o engano justificável. A existência de dois boletos, por si só, não assegura essa devolução.
Também não presuma que desistir da compra elimina qualquer comissão. O resultado da intermediação e a causa do desfazimento precisam ser examinados. Essa discussão é aprofundada no artigo sobre cobrança de comissão quando a compra do imóvel não se concretiza.
O que fazer agora
1. Organize a proposta e os pagamentos
Reúna a proposta aceita, os contratos de compra e intermediação, os boletos e os comprovantes. Preserve também as mensagens com instruções de pagamento e as respostas às contestações. Para a conferência mais ampla da aquisição, consulte o guia de documentos para compra de imóvel.
2. Peça um demonstrativo que reúna as cobranças
Solicite às imobiliárias e à vendedora a identificação do credor, do contrato e da finalidade de cada parcela. O demonstrativo deve permitir comparar preço, sinal, corretagem total, divisão entre intermediários, pagamentos, estornos e saldo. Peça que expliquem especificamente qualquer diferença entre a proposta e a soma cobrada.
3. Conteste a parcela identificada
Indique o boleto questionado e anexe o comprovante correspondente. Se a parcela já estiver quitada, peça a baixa e a correção da cobrança. Se houve pagamento excedente, solicite a apuração e a restituição do valor comprovado, sem compensá-lo por conta própria com outra obrigação. Peça confirmação escrita sobre o tratamento dos vencimentos durante a análise.
4. Avalie o prazo e quem deve responder
Divergências sobre o beneficiário, recusa de reconhecer pagamentos ou exigência de valor acima do contratado justificam análise individual.
O prazo depende do fundamento do pedido. Na pretensão de restituição baseada na abusividade da transferência da corretagem ao comprador, o Tema 938 fixou prescrição de três anos. Isso não permite aplicar esse prazo automaticamente a qualquer erro de pagamento ou descumprimento contratual. A causa da cobrança e as datas precisam ser examinadas.
Se os documentos não esclarecem a diferença, a orientação jurídica individualizada pode ajudar a identificar quais cobranças questionar e contra quem dirigir o pedido. Para informações sobre essa análise pelo Lima Amorim & Advogados Associados, utilize WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, especialmente artigos 308, 417, 722 a 728 e 876. Acesso em 27/10/2026.
Lei nº 4.591/1964, artigo 35-A, sobre as informações do quadro-resumo nos contratos de unidades integrantes de incorporação imobiliária. Acesso em 27/10/2026.
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, especialmente artigos 6º, III, 42 e 42-A. Acesso em 27/10/2026.
STJ, REsp 1.599.511/SP, Tema 938, inteiro teor. Segunda Seção, relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgamento em 24/08/2016, publicação em 06/09/2016. Transferência da corretagem ao comprador e dever de informação no contexto de incorporação imobiliária. Acesso em 27/10/2026.
STJ, AgInt no REsp 2.207.524/MG, inteiro teor. Terceira Turma, relator ministro Humberto Martins, sessão virtual de 10 a 16/03/2026, publicação em 19/03/2026. Pagamento integral a uma corretora quando, segundo o tribunal de origem, ambas faziam jus à remuneração. Acesso em 27/10/2026.
STJ, REsp 1.551.956/SP, Tema 938 (página oficial do tema). Segunda Seção, relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgamento em 24/08/2016, publicação em 06/09/2016. Prescrição no Tema 938. Acesso em 27/10/2026.
TJDFT, comissão de corretagem e informação prévia ao consumidor. Consulta de apoio ao enquadramento da pauta. Acesso em 27/10/2026.
STJ, acompanhamento do Tema 929, relativo à repetição em dobro do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor. Situação em 27/10/2026: mérito julgado em 15/09/2026, acórdão aguardando publicação.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES), advogado inscrito na OAB/ES nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Seus conteúdos têm caráter informativo e não substituem a análise individual dos documentos e das circunstâncias de cada contratação.
Informações conferidas até 27/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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