Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Multa e corretagem podem ser cobradas quando houver fundamento válido para cada obrigação, mas a assinatura não encerra a discussão se o documento foi apresentado como simples autorização para pedir um laudo. Nesse caso, é necessário investigar possível erro, indução ao engano e falha de informação, em vez de presumir mero arrependimento. A cobrança, porém, não desaparece automaticamente com essa alegação.
Imagine receber um arquivo pelo celular depois de ouvir que falta apenas uma assinatura para solicitar a avaliação do imóvel. Você acredita estar autorizando uma etapa preliminar. Quando decide não continuar, descobre que o documento foi tratado como compromisso de compra e venda.
Assinar para pedir um laudo é o mesmo que aceitar a compra?
Não necessariamente. É preciso confrontar o documento com as explicações anteriores à assinatura. Os artigos 138, 139 e 145 do Código Civil permitem discutir a anulação por erro substancial ou dolo determinante, mas não basta afirmar que o contrato não foi lido.
Quando houver relação de consumo, o artigo 46 do Código de Defesa do Consumidor protege contra a contratação sem oportunidade de conhecer previamente o conteúdo ou com redação que dificulte sua compreensão. A aplicação desse regime à atuação da imobiliária não significa que toda venda ocasional entre particulares seja automaticamente uma relação de consumo.
Também importa saber quem apresentou a informação e a quem representava. Na hipótese de dolo de terceiro, o artigo 148 do Código Civil condiciona a anulação por esse fundamento ao conhecimento, real ou exigível, da parte beneficiada.
Exemplo prático: em uma situação inteiramente hipotética, Carla pretende avaliar um apartamento anunciado por R$ 300 mil. Em 6 de maio de 2026, recebe uma mensagem dizendo que a assinatura servirá apenas para solicitar o laudo. Em 18 de maio, ao informar que não continuará, recebe cobranças de R$ 15 mil de multa e R$ 9 mil de corretagem. A mensagem anterior, o documento completo e as demais conversas seriam elementos para investigar o que ela efetivamente aceitou, não uma garantia de cancelamento das cobranças.
A multa e a corretagem podem ser cobradas juntas?
Em algumas situações, sim, mas são obrigações diferentes. A multa está ligada ao descumprimento contratual; a corretagem remunera a intermediação. É necessário identificar separadamente o fundamento de cada cobrança e quem assumiu seu pagamento.
Se reconhecida a invalidade da obrigação principal, a multa acessória também é atingida, conforme o artigo 184 do Código Civil. Mesmo em contrato válido, o artigo 413 prevê redução judicial da penalidade quando houver cumprimento parcial ou excesso manifesto, sem estabelecer um percentual único para todas as compras.
Nas incorporações imobiliárias sujeitas à disciplina da Lei nº 13.786/2018, o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 prevê deduções cumulativas de corretagem e pena convencional nas hipóteses de distrato ou resolução por inadimplemento absoluto do adquirente. Isso não elimina a análise de eventual vício de consentimento nem transforma essa disciplina em regra para qualquer revenda entre particulares. Nesse regime, confira também o quadro-resumo e a anuência específica às consequências do desfazimento, previstos no artigo 35-A.
O que os julgados consideram na cobrança da corretagem?
A ausência de escritura, sozinha, não resolve a questão.
No REsp 1.783.074/SP, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, em julgamento de 12 de novembro de 2019, reconheceu a comissão porque a intermediação havia alcançado o resultado contratado e a desistência ocorreu por fatores alheios à atuação das corretoras.
Já no REsp 1.364.574/RS, a Quarta Turma, sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, em julgamento de 24 de outubro de 2017, afastou a comissão diante de falha de informação sobre um risco relevante. Naquele processo, a imobiliária não havia informado adequadamente uma execução fiscal contra um dos vendedores.
Esses julgados não decidiram especificamente a situação da assinatura apresentada como autorização para um laudo. A distinção útil é entre arrependimento posterior a uma intermediação regularmente concluída e desfazimento relacionado à falha do próprio serviço. Aplicar essa distinção ao seu caso depende das provas.
A discussão geral sobre o resultado da intermediação está no artigo A compra do imóvel não saiu: o corretor pode cobrar comissão?.
O que fazer agora
Antes de responder à cobrança, organize os documentos que mostram como a assinatura foi solicitada e quais obrigações constam do instrumento.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Como a finalidade da assinatura foi explicada | Conversas completas, áudios originais e e-mails anteriores ao aceite |
| O que foi efetivamente assinado | Documento integral, anexos e versão final disponibilizada para assinatura |
| Quem pediu o laudo e para qual finalidade | Solicitação de avaliação, protocolo e orientações da instituição responsável |
| Quais condições ainda estavam pendentes | Proposta e cláusulas sobre avaliação, financiamento e aceitação do vendedor |
| Quem cobra e como calculou cada valor | Cobrança discriminada, cláusula de multa e ajuste de corretagem |
| Quando e onde ocorreu a contratação | E-mails de envio, histórico da assinatura eletrônica e registros do atendimento |
1. Preserve a sequência completa da negociação
Guarde os arquivos originais e organize uma cronologia, desde o primeiro contato até a cobrança. Não selecione apenas mensagens favoráveis: o contexto também precisa ser examinado. Para complementar a organização, consulte o guia de documentos para compra de imóvel.
2. Peça a justificativa de cada cobrança
Solicite a cláusula invocada, a base de cálculo, o beneficiário e a contratação que sustentaria multa e corretagem. Peça também que expliquem por que a assinatura seria necessária para o laudo.
Ao contestar, descreva o que realmente ocorreu. Não assine uma declaração de “desistência por motivos pessoais” sem conferir se ela corresponde à situação. O envio da contestação não equivale, por si só, à anulação do negócio.
3. Confira se existe direito de arrependimento
O artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor prevê sete dias para contratações de consumo fora do estabelecimento comercial. Nas incorporações, o artigo 67-A, §§ 10 e 11, trata dos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, incluindo devolução da corretagem e comprovação do exercício tempestivo por carta registrada com aviso de recebimento. Não é um prazo geral para toda compra imobiliária.
4. Avalie o fundamento e os prazos antes de reconhecer a dívida
Para pedir anulação por erro ou dolo, o artigo 178, inciso II, do Código Civil prevê quatro anos contados da realização do negócio. Outros pedidos podem seguir prazos distintos.
A análise individual é especialmente importante quando há divergência entre mensagens e contrato, cobrança judicial ou proposta de confissão de dívida. Se o problema também envolve recusa do banco, consulte o conteúdo sobre financiamento negado depois do pagamento do sinal.
Para informações sobre atendimento em análise de contratos e cobranças imobiliárias, o canal do Lima Amorim está em WhatsApp do escritório. A avaliação considera a documentação e as particularidades da negociação.
Fontes oficiais
Câmara dos Deputados. Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto atualizado. Dispositivos sobre consentimento, anulação, cláusula penal e corretagem. Acesso em 01/11/2026.
Câmara dos Deputados. Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, texto atualizado. Artigos 2º, 3º, 6º, 46 e 49. Acesso em 01/11/2026.
Câmara dos Deputados. Lei nº 4.591/1964, texto atualizado. Artigos 35-A e 67-A, incluídos pela Lei nº 13.786/2018. Acesso em 01/11/2026.
Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.783.074/SP, inteiro teor. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi. Julgamento em 12/11/2019, publicação no DJe de 21/11/2019. Acesso em 01/11/2026.
Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.364.574/RS, inteiro teor. Quarta Turma, relator ministro Luis Felipe Salomão. Julgamento em 24/10/2017, publicação no DJe de 30/11/2017. Acesso em 01/11/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. No blog, produz conteúdo informativo sobre legislação e jurisprudência.
Este conteúdo não substitui a análise individual dos contratos e das provas. A situação apresentada no exemplo é inteiramente hipotética.
Informações conferidas até 01/11/2026.
Imobiliário
Imobiliário
ImobiliárioPrecisa de orientação sobre o seu caso?
Fale agora com nosso time. Atendimento rápido e humanizado.
Fale pelo WhatsApp →