Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Se a locação comercial foi realmente ajustada por um ano, a ausência do contrato definitivo assinado não autoriza, por si só, o proprietário a encerrar o negócio quando quiser. A Lei do Inquilinato impede, em regra, a retomada durante o prazo estipulado, mas a proteção depende de conseguir demonstrar que esse prazo foi efetivamente combinado e de não existir outra causa legal de encerramento.
Imagine quem recebe as chaves de uma pequena loja, paga o primeiro aluguel, instala equipamentos e começa a atender clientes. O contrato escrito prometido não chega. Poucos dias depois, vem uma mensagem pedindo a devolução do imóvel. Nesse cenário, a primeira pergunta não é apenas “existe contrato assinado?”, mas “o que as conversas e a conduta das partes provam sobre o acordo?”
Aluguel comercial sem contrato assinado pode ter prazo determinado?
Pode haver uma locação válida mesmo sem um instrumento físico assinado. O Código Civil estabelece como regra que a declaração de vontade não depende de forma especial, salvo quando a própria lei exigir determinada forma. A Lei do Inquilinato, por sua vez, admite que a locação seja ajustada por qualquer prazo e não condiciona a validade ordinária de uma locação urbana de um ano à assinatura de um contrato escrito.
Isso não significa que qualquer conversa solta crie automaticamente um contrato de um ano. É preciso verificar se houve concordância suficientemente clara sobre elementos como o imóvel, o valor do aluguel, o início da ocupação e, principalmente neste problema, a duração da locação.
O ponto decisivo é separar a falta do papel assinado da falta de prova sobre o que foi combinado.
Se uma conversa mostra apenas que o locatário poderia “ficar no imóvel” e que depois seria preparado um contrato, pode surgir discussão sobre o prazo. Por outro lado, mensagens nas quais as partes concordam expressamente com “locação por 12 meses”, seguidas da entrega das chaves e do pagamento do aluguel, formam um conjunto probatório muito diferente.
Documentos eletrônicos também não são juridicamente irrelevantes. O Código de Processo Civil admite a identificação da autoria de documentos por meios eletrônicos e atribui força probatória ao documento particular cuja autenticidade não seja questionada. A Medida Provisória nº 2.200-2/2001 não impede o uso de outros meios de comprovação de autoria e integridade de documentos eletrônicos, inclusive sem certificado ICP-Brasil, desde que admitidos pelas partes como válidos ou aceitos por quem sofre a oposição do documento.
Se ficou combinado um ano, o proprietário pode pedir o imóvel antes?
A regra geral do artigo 4º da Lei nº 8.245/1991 é que, durante o prazo estipulado para a duração da locação, o locador não pode reaver o imóvel. Essa regra é especialmente importante quando o conflito surge poucas semanas depois do início de uma locação comercial que, segundo o locatário, teria duração determinada.
Há ressalvas. A própria Lei do Inquilinato prevê hipóteses em que a relação pode ser desfeita, entre elas acordo entre as partes, infração legal ou contratual, falta de pagamento e determinadas reparações urgentes impostas pelo poder público. Por isso, estar dentro do prazo não torna impossível qualquer encerramento antecipado. É necessário conhecer o fundamento concreto usado pelo proprietário.
A situação é diferente quando a locação comercial está por prazo indeterminado. Nessa hipótese, o artigo 57 permite que o locador faça a denúncia por escrito, concedendo 30 dias para desocupação. Nos contratos não residenciais com prazo determinado, por outro lado, o artigo 56 prevê que a locação cessa quando chega ao fim o prazo estipulado.
Por isso, classificar corretamente a relação como locação por prazo determinado ou indeterminado pode alterar de forma significativa a análise.
No AgInt no AREsp 2.846.261/SC (Terceira Turma, julgado em 09/02/2026), sobre despejo em locação não residencial verbal em que a locadora alegava prazo indeterminado, o STJ não decidiu qual prazo prevalece: aplicou a Súmula 7/STJ porque o tribunal de origem havia concluído pela insuficiência de provas e o recurso exigiria reexame delas. O caso, portanto, não deve ser usado como precedente para afirmar que toda locação verbal é determinada ou indeterminada. Ele reforça apenas a cautela prática de que a prova dos fatos pode ser central nesse tipo de disputa.
O WhatsApp sozinho prova que a locação duraria um ano?
Depende do conteúdo, da autoria e do contexto das mensagens.
Uma frase isolada pode ser ambígua. Já uma sequência de conversas mostrando proposta, concordância com o prazo, envio de documentos, confirmação do aluguel, entrega das chaves e início da ocupação pode ser muito mais relevante. O Código Civil determina que as declarações de vontade sejam interpretadas considerando a intenção nelas manifestada e a boa-fé, e não apenas uma palavra retirada do restante da negociação.
Também convém preservar a conversa de forma íntegra. Capturas de tela são úteis para uma primeira análise, mas, diante de impugnação, podem surgir discussões sobre autoria, contexto, exclusão de mensagens ou integridade do material. Outros elementos podem confirmar a narrativa.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Qual prazo foi mencionado | Conversa completa no WhatsApp, e-mails e proposta enviada |
| Quando a locação começou | Mensagens de entrega das chaves, vistoria e comprovantes |
| Qual aluguel foi combinado | Comprovantes de Pix, transferência, recibos e cobranças |
| Quem negociou em nome do proprietário | Conversas, procuração, cadastro ou documentos da imobiliária |
| Se houve promessa de contrato escrito | Mensagens sobre elaboração, envio ou assinatura do instrumento |
| Se houve algum motivo alegado para a saída | Notificação, mensagem, carta ou comunicação da administradora |
| Se o imóvel já recebeu investimentos | Notas fiscais, fotografias, orçamentos e comprovantes de instalação |
Quanto mais coerentes forem as mensagens com os pagamentos e com a efetiva entrega do imóvel, menor será a dependência de uma frase isolada.
Exemplo prático: em situação hipotética, Carlos combina em 5 de outubro de 2026 o aluguel de uma pequena sala comercial por R$ 1.000 mensais. Na conversa, o proprietário escreve que o prazo será de 12 meses e informa que enviará o contrato para assinatura na semana seguinte. Carlos recebe as chaves, paga o primeiro aluguel e começa a trabalhar. Em 25 de outubro, antes de receber o instrumento, é informado de que deverá sair. Nesse caso hipotético, as mensagens, o pagamento e a entrega das chaves precisam ser analisados em conjunto para verificar se houve efetivamente uma locação por prazo determinado e se existe algum fundamento jurídico para encerrá-la antes do término.
Vale ainda distinguir essa discussão da proteção do chamado ponto comercial pela ação renovatória. A renovação compulsória possui requisitos próprios. O artigo 51 da Lei do Inquilinato exige, entre outras condições, contrato escrito e por prazo determinado, além de prazo mínimo de cinco anos de contratos escritos e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos. Uma locação recém-iniciada por um ano não se confunde com essa hipótese.
O que fazer agora
1. Salve a conversa completa
Não guarde apenas a mensagem que menciona “um ano”. Preserve o histórico anterior e posterior, especialmente proposta, aceitação, envio de documentos, valor, prazo, entrega das chaves e promessa de envio do contrato.
2. Organize as provas do início da locação
Separe comprovantes de pagamento, recibos, vistoria, fotos da entrega, cadastro da imobiliária, contas vinculadas ao endereço e documentos encaminhados para elaboração do contrato.
3. Peça que o motivo da saída seja colocado por escrito
Uma ordem verbal pode gerar dúvidas sobre prazo e fundamento. Se houve pedido de devolução, preserve a comunicação e verifique se foi apontada alguma inadimplência, infração contratual ou outra causa para a retomada.
4. Não abandone o imóvel apenas para “evitar problema” sem entender os efeitos
A saída voluntária pode produzir consequências práticas relevantes, principalmente se houver investimento recente no estabelecimento ou discussão sobre obrigações futuras. Da mesma forma, permanecer no imóvel ignorando uma notificação formal também pode aumentar o conflito.
5. Faça uma análise individual antes de responder à notificação
Quando existe divergência sobre o prazo da locação, o conteúdo exato das mensagens pode mudar a conclusão. Também é importante verificar quem negociou, se houve minuta contratual, eventuais cláusulas já aceitas, pagamentos realizados e a razão apresentada para a retomada.
Se você recebeu pedido para deixar um imóvel comercial e possui mensagens indicando prazo diferente, esses documentos podem ser examinados antes de definir a resposta ou a estratégia de desocupação.
O fato de o contrato escrito não ter chegado não transforma automaticamente uma locação comercial de prazo combinado em uma ocupação que possa ser encerrada a qualquer momento. A Lei do Inquilinato estabelece que, durante o prazo estipulado, o locador não pode, em regra, reaver o imóvel, ressalvadas as causas legais de encerramento.
O problema costuma estar na prova. Mensagens de WhatsApp, pagamentos, entrega das chaves, envio de documentos e outras manifestações das partes devem ser examinados em conjunto para saber se houve realmente acordo por prazo determinado.
Fontes oficiais
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, Lei do Inquilinato, texto compilado da Presidência da República. Consulta aos artigos 3º, 4º, 5º, 9º, 51, 56, 57 e 59. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, Código Civil, texto compilado da Presidência da República. Consulta especialmente aos artigos 104, 107, 112 e 113. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, Código de Processo Civil, Presidência da República. Consulta às regras sobre força probante de documentos particulares e documentos eletrônicos. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001, especialmente artigo 10, § 2º, sobre meios de comprovação da autoria e integridade de documentos eletrônicos. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Superior Tribunal de Justiça, base SCON. AgInt no AREsp 2.846.261/SC, Terceira Turma, relator Ministro Humberto Martins, julgado em 09/02/2026 e publicado no DJEN em 12/02/2026. O recurso não produziu julgamento de mérito sobre a natureza do prazo contratual porque incidiu o óbice de reexame de provas (Súmula 7/STJ).
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas áreas imobiliária e sucessória. Sua produção editorial busca traduzir problemas jurídicos concretos em orientações compreensíveis, com análise da legislação e das fontes jurisprudenciais aplicáveis.
Este conteúdo possui finalidade exclusivamente informativa. Situações concretas dependem da documentação, dos fatos e das condições específicas da contratação.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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