Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
No financiamento imobiliário com alienação fiduciária, o prazo de 15 dias para regularizar o atraso está ligado à intimação válida, não à simples emissão da carta. Quando a intimação é pessoal, o prazo conta a partir da realização da intimação, o que costuma ser demonstrado pela prova do recebimento, observadas as regras de contagem. Há exceções, como a intimação por edital, e essa resposta não vale automaticamente para qualquer cobrança ou proposta de renegociação.
Imagine abrir uma correspondência sobre o financiamento da casa e perceber que o documento foi produzido vários dias antes. Ao procurar atendimento, você ouve que quase todo o prazo já passou. Antes de aceitar essa informação, é preciso separar a data escrita no papel da data em que a intimação foi efetivamente realizada.
Qual prazo a notificação está abrindo?
Primeiro, confira se o documento é uma intimação para regularizar o atraso no procedimento de alienação fiduciária, conduzido pelo Registro de Imóveis. O artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 prevê essa oportunidade de pagamento, chamada de purgação da mora. Um boleto, uma cobrança comum ou uma proposta de acordo não se confundem necessariamente com esse ato.
Também é importante separar esse prazo do vencimento das parcelas. Em uma obrigação com valor determinado e vencimento definido, o atraso pode existir antes de qualquer notificação, conforme o artigo 397 do Código Civil. Portanto, receber a intimação depois não significa que juros e demais consequências do atraso só possam começar nessa ocasião.
Identificado o ato, vem a contagem. A regra geral do artigo 132 do Código Civil exclui o dia do começo e inclui o do vencimento, ressalvadas disposições específicas. Não presuma, porém, que são 15 dias úteis: a regra do artigo 219 do Código de Processo Civil é dirigida aos prazos processuais e não deve ser transportada automaticamente para esse procedimento extrajudicial. Peça ao cartório a indicação do prazo e do critério utilizado.
E se outra pessoa recebeu ou a intimação foi por edital?
A assinatura de outra pessoa exige conferir quem recebeu e qual modalidade de intimação foi utilizada.
No REsp nº 1.531.144/PB, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Moura Ribeiro, em julgamento de 15 de março de 2016, considerou nula a intimação recebida por pessoa desconhecida e alheia à relação jurídica. O precedente trata da validade da entrega, não de uma comparação direta entre a data de emissão e a de recebimento.
Esse julgamento também não dispensa a leitura das alterações legislativas posteriores. A legislação atual admite intimação por hora certa quando preenchidos seus requisitos, incluindo tentativas frustradas e suspeita motivada de ocultação. Há previsão específica envolvendo a portaria de condomínios nessa modalidade. Assim, não basta olhar a assinatura e concluir, isoladamente, que o ato é válido ou inválido.
Na intimação por edital regularmente realizada, o marco legal é a última publicação, e não o momento em que o devedor encontra o anúncio. Por isso, “eu não recebi pessoalmente” não resolve todos os casos: é necessário examinar as diligências anteriores e os requisitos do edital.
Como conferir se o banco usou a data errada?
Compare a notificação com a prova da entrega, não apenas com a informação do atendimento.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Paulo, motorista, recebe pessoalmente em 10 de abril uma intimação emitida em 1º de abril para regularizar R$ 6.000 de parcelas atrasadas e encargos. Supondo que essa tenha sido a primeira intimação válida, a referência para a contagem é a realização da intimação, demonstrada pela entrega comprovada em 10 de abril. Usar apenas a data do cabeçalho confundiria a produção do documento com a realização do ato. O vencimento final ainda precisa ser conferido segundo as regras aplicáveis. Essa conclusão decorre da exigência legal de intimação para oportunizar o pagamento.
Organize os documentos desta forma:
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Qual é a dívida e qual garantia foi contratada | Contrato e matrícula do imóvel |
| Quando o documento foi emitido e o que ele exige | Cópia integral da notificação |
| Quando, como e a quem a intimação foi entregue | Aviso de recebimento, chamado AR, ou certidão da diligência |
| Se houve hora certa ou publicação de edital | Certidões das tentativas e comprovantes das publicações |
| Qual término de prazo foi considerado | Certidão ou informação formal do Registro de Imóveis |
| Se a propriedade já foi consolidada em nome do credor | Matrícula atualizada |
A tabela serve para reconstruir a sequência dos acontecimentos. Ela não substitui o exame da validade de cada ato.
O que fazer agora
Antes de concluir que todas as possibilidades de regularização terminaram, confira a fase do procedimento. Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto consórcio, o artigo 26-A prevê, dentro desse regime específico, o pagamento das parcelas vencidas e despesas até a averbação da consolidação da propriedade. Essa possibilidade não se estende automaticamente a toda dívida garantida por imóvel.
1. Preserve a prova do recebimento
Guarde a notificação completa, o envelope, o AR, as mensagens e os protocolos. Anote a data da entrega, mas procure também o comprovante formal correspondente.
2. Solicite os documentos ao cartório
Peça a cópia dos atos de intimação e a informação sobre o término do prazo. Confira se existe certidão registrando outra tentativa, recebimento anterior ou publicação por edital.
3. Registre a divergência por escrito
Informe ao credor e ao cartório quais datas aparecem nos documentos. Solicite a justificativa da contagem, o demonstrativo atualizado e as instruções para pagamento. Não trate um protocolo de reclamação como confirmação de que o procedimento foi suspenso.
4. Avalie a medida adequada à fase
Recusa de pagamento, prazo considerado encerrado ou leilão marcado são situações que pedem análise individual dos documentos. Uma eventual suspensão judicial depende dos requisitos legais e de decisão do juiz, não apenas da apresentação de uma ação.
Para entender outras falhas que podem surgir no procedimento, consulte o guia sobre como questionar um leilão da Caixa.
Se houver divergência documentada na contagem, a análise individual pode esclarecer os próximos passos. Contato para orientação: WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Lei nº 9.514/1997, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Artigos 26 e 26-A, com atenção às modalidades de intimação e ao regime dos financiamentos residenciais. Acesso em 01/11/2026.
Lei nº 14.711/2023, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Alterações no procedimento de alienação fiduciária de imóvel. Acesso em 01/11/2026.
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto compilado no Planalto. Artigos 132 e 397, sobre contagem de prazos e mora no vencimento. Acesso em 01/11/2026.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Artigos 219 e 300, sobre prazos processuais e requisitos da tutela provisória. Acesso em 01/11/2026.
REsp nº 1.531.144/PB, consulta oficial no SCON do Superior Tribunal de Justiça. Terceira Turma, relator ministro Moura Ribeiro, julgamento em 15/03/2016, publicação em 28/03/2016. Também consultado o Informativo de Jurisprudência nº 580. Acesso em 01/11/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES) e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Na produção editorial, aborda também relações bancárias e direitos do consumidor.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do contrato, da intimação e dos atos do procedimento.
Informações conferidas até 01/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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