Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Se uma cadeira de rodas não consegue atravessar a porta da sacada nas condições originais do apartamento, o problema merece avaliação técnica e contratual. A legislação prevê requisitos de acessibilidade para edificações residenciais multifamiliares, mas a conclusão depende da data do empreendimento, da categoria da unidade, do que foi contratado e das medidas efetivamente encontradas no imóvel.
A cena é simples: o morador chega à sacada, abre completamente a esquadria e percebe que as rodas encostam no batente ou nos componentes laterais. Para passar, precisa retirar uma peça, levantar a cadeira sobre um trilho ou depender de ajuda. A questão então deixa de ser apenas “a porta é estreita?” e passa a ser “essa configuração corresponde à solução de acessibilidade que deveria existir nessa unidade?”.
Quais características de acessibilidade foram informadas na contratação
O primeiro documento a conferir não é a trena. É o conjunto de informações fornecidas na venda.
A Lei Brasileira de Inclusão determina que o projeto e a construção de edificações privadas multifamiliares atendam aos preceitos de acessibilidade na forma regulamentar. O Decreto 9.451/2018, que regulamenta esse ponto, diferencia conceitos importantes, entre eles unidade adaptável e unidade internamente acessível. A unidade adaptável é projetada para permitir alterações posteriores sem comprometimento da estrutura e das instalações prediais. Já a unidade internamente acessível possui características específicas destinadas ao uso por pessoa com deficiência ou mobilidade reduzida.
Essa distinção é relevante porque expressões comerciais como “unidade PCD”, “apartamento adaptado” ou “apartamento acessível” precisam ser comparadas com o contrato, memorial descritivo, plantas, material de venda e eventuais solicitações feitas pelo comprador. Pelo Código de Defesa do Consumidor, informação suficientemente precisa sobre o produto integra o contrato, e a oferta deve apresentar suas características de forma clara.
O nome usado na venda é um ponto de partida, mas a análise deve alcançar o conteúdo concreto da oferta e as características efetivamente entregues.
O Decreto 9.451/2018 também estabelece que unidades adaptáveis podem ser convertidas em internamente acessíveis quando a solicitação do adquirente ocorrer por escrito até a data do início da obra, nas situações abrangidas pelo decreto. Para determinados sistemas construtivos que não permitem alterações posteriores, há disciplina própria, inclusive com percentual mínimo de unidades internamente acessíveis.
Há ainda limites temporais e exceções. O decreto entrou em vigor dezoito meses após sua publicação e dispensa, entre outras hipóteses, projetos protocolados no órgão de licenciamento antes de sua entrada em vigor, além de prever exceções relacionadas a determinadas unidades de pequena área. Por isso, não é seguro aplicar a mesma conclusão a qualquer apartamento apenas porque hoje ele é utilizado por uma pessoa cadeirante.
Como medir a passagem e registrar as barreiras encontradas
Medir apenas a largura nominal da porta pode produzir uma conclusão errada. O que interessa para o deslocamento é a abertura efetivamente disponível na configuração normal de uso.
A ABNT NBR 9050:2020 traz parâmetros técnicos de vão livre de passagem para portas, que devem ser conferidos na versão da norma por profissional habilitado.
O Decreto 9.451/2018 faz uma conexão direta com essa norma técnica. No Anexo I, ao tratar da conversão para unidade internamente acessível, inclui entre os elementos que podem ser escolhidos pelo adquirente o vão livre de passagem das portas e o tratamento de desníveis no interior da unidade, mencionando expressamente terraços e varandas.
Isso torna importante medir a situação real, sem desmontar previamente a esquadria. Registre a distância útil entre os pontos que efetivamente limitam a passagem com a porta totalmente aberta. Fotografe batentes, puxadores, trilhos, limitadores, protetores e a soleira. Se alguma peça precisa ser removida para permitir o trânsito, fotografe a configuração original e a modificada.
Também vale medir a própria cadeira de rodas utilizada pelo morador. A comparação entre porta e cadeira ajuda a documentar a barreira concreta, embora o simples fato de uma cadeira específica não passar não permita, isoladamente, concluir qual norma foi descumprida ou qual solução deve ser executada.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Como a unidade foi anunciada quanto à acessibilidade | Anúncio, proposta, material de vendas e conversas preservadas |
| Características previstas para portas, varanda e circulação | Planta, memorial descritivo e projeto fornecido ao comprador |
| Largura realmente disponível na porta da sacada | Fotografias, vídeos e relatório de medição |
| Existência de trilho, soleira, limitador ou outra barreira | Fotografias da configuração original |
| Necessidade de retirar peças para a cadeira passar | Fotografias antes e depois e orientações recebidas da construtora |
| Solicitação de unidade acessível ou de adaptação | E-mails, protocolo, formulário e contrato |
| Solução oferecida ou recusada | Respostas da construtora ou incorporadora |
| Viabilidade de substituição ou modificação da esquadria | Laudo ou relatório de profissional habilitado |
Exemplo prático: em hipótese inteiramente fictícia, Júlia, usuária de cadeira de rodas, assinou em 15 de março de 2025 a compra de um apartamento por R$ 400 mil. O material entregue na venda descrevia a unidade como acessível. Após receber as chaves em 10 de setembro de 2026, ela registrou que sua cadeira não atravessava a porta da varanda sem retirada de um componente da esquadria. Antes de contratar uma alteração de R$ 2 mil, Júlia reuniu contrato, memorial, fotos da abertura original, medidas e resposta escrita da construtora. Esses elementos permitem avaliar o problema sem transformar uma percepção de uso, sozinha, em conclusão técnica ou jurídica.
O que verificar tecnicamente antes de propor adaptações definitivas
Trocar a esquadria pode parecer a solução óbvia, mas nem sempre deve ser o primeiro passo.
Um profissional habilitado pode verificar o vão livre efetivo, o sistema de abertura, os trilhos, a soleira, a vedação, a segurança do guarda-corpo, as interfaces com fachada e impermeabilização e a possibilidade de intervenção sem criar outro problema construtivo. Também é importante comparar a execução com o projeto e com as especificações aplicáveis ao empreendimento.
A ABNT NBR 9050 é a norma técnica de acessibilidade a que o decreto remete; eventual revisão só produz efeito com a publicação de nova versão, e a edição vigente deve ser conferida no catálogo da ABNT.
Nas unidades abrangidas pelo Decreto 9.451/2018, seu Anexo I coloca lado a lado o vão livre das portas, largura de corredores e tratamento dos desníveis do piso, inclusive em terraços e varandas. Portanto, uma avaliação da sacada não deveria se limitar a perguntar se a folha de vidro possui determinada largura.
Se houver também dificuldades em elevadores, garagens, corredores ou outras áreas comuns, elas devem ser documentadas separadamente. O art. 7º do Decreto 9.451/2018 estabelece que as áreas comuns das edificações privadas multifamiliares por ele abrangidas sejam acessíveis e atendam às normas técnicas vigentes.
A jurisprudência também recomenda cuidado com generalizações. No REsp 2.041.463/RJ, julgado em 13 de junho de 2023, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, manteve determinação de adequação de um estabelecimento comercial para permitir acesso de pessoa cadeirante. O processo discutia uma rampa em estabelecimento comercial, e não porta de sacada ou unidade residencial. Por isso, o acórdão reforça a relevância jurídica da acessibilidade, mas não define por si só qual solução é exigível em um apartamento.
O que fazer agora
1. Preserve a configuração original
Antes de retirar peças, cortar trilhos ou substituir a porta, fotografe e filme o sistema como foi entregue. Se alguma alteração já ocorreu, procure imagens anteriores e registre exatamente o que foi modificado.
2. Meça o vão efetivamente utilizável
Faça a medição com a porta aberta na posição normal de uso. Registre os pontos que reduzem a passagem e meça também a cadeira utilizada pelo morador.
3. Recupere os documentos da compra
Separe contrato, planta, memorial descritivo, material publicitário e qualquer documento que tenha descrito a unidade como adaptável, acessível ou destinada à pessoa com deficiência.
4. Identifique a data e o regime do empreendimento
A data do projeto e as características construtivas podem alterar a aplicação do Decreto 9.451/2018. Não é recomendável concluir pela desconformidade apenas comparando uma medida atual com uma norma isolada.
5. Formalize o problema por escrito
Descreva a dificuldade concreta de utilização e peça uma resposta técnica sobre a configuração entregue e a solução proposta. Guarde protocolos e respostas.
6. Avalie a solução com profissional habilitado
Se houver controvérsia sobre dimensões, esquadria, projeto ou possibilidade de modificação, um relatório técnico pode ajudar a separar defeito construtivo, necessidade de conversão, adaptação possível e intervenção que afetaria fachada ou outros sistemas do edifício.
7. Compare a resposta com o contrato e as provas
Se a unidade foi ofertada ou contratada com características específicas de acessibilidade e o resultado entregue divergir delas, documentos da oferta, projeto, medições e avaliação técnica ganham especial importância. O Código de Defesa do Consumidor prevê responsabilidade por vícios que tornem o produto inadequado ao uso esperado e também considera a disparidade entre o que foi entregue e as indicações apresentadas ao consumidor. A consequência jurídica adequada, porém, depende do caso concreto.
Se você já reuniu contrato, memorial, medidas, fotografias e a resposta da construtora, esses documentos permitem uma análise mais objetiva sobre o que foi contratado, qual regra pode ser aplicável e quais soluções podem ser discutidas.
Uma porta da sacada que não permite a passagem da cadeira de rodas merece mais do que uma medição rápida. É preciso descobrir qual era a característica prometida da unidade, se ela é juridicamente uma unidade adaptável ou internamente acessível, quais normas alcançam aquele empreendimento e qual é o vão efetivamente disponível na configuração original.
A melhor documentação combina contrato, projeto, medidas da passagem, fotografias da barreira e avaliação técnica antes de uma modificação definitiva.
Esse cuidado ajuda a evitar dois erros: tratar qualquer dificuldade de passagem como prova automática de irregularidade ou aceitar uma adaptação improvisada sem verificar se ela corresponde à solução de acessibilidade prevista para o imóvel.
Fontes oficiais
Lei nº 13.146/2015, Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência, Presidência da República. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Decreto nº 9.451/2018, Presidência da República. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Anexos I e II do Decreto nº 9.451/2018, Presidência da República. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Lei nº 8.078/1990, Código de Defesa do Consumidor, Presidência da República. Acesso em 2 de novembro de 2026.
REsp 2.041.463/RJ, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 13 de junho de 2023, DJe de 16 de junho de 2023. Acesso em 2 de novembro de 2026.
ABNT NBR 9050:2020, Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é advogado, OAB/ES nº 30.733, graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase em questões imobiliárias e sucessórias, produzindo conteúdo jurídico voltado à compreensão prática de contratos, patrimônio e conflitos imobiliários.
Este conteúdo tem finalidade informativa. A aplicação das normas de acessibilidade depende das características do empreendimento, dos documentos da contratação, da data do projeto e da avaliação técnica e jurídica do caso concreto.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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