Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Para pedir o laudo de avaliação bancária, faça uma solicitação escrita à instituição financeira, identifique a proposta e o imóvel e peça a íntegra ou, subsidiariamente, o extrato do laudo ou documento equivalente. Quando houve cobrança de tarifa em operação abrangida pelo art. 8º-A da Resolução CMN nº 4.676/2018, a entrega do extrato integra as condições da cobrança, mas isso não cria uma regra universal de fornecimento da íntegra.
A cena costuma ser simples: você paga pela avaliação, acompanha a vistoria e depois recebe apenas uma mensagem com o valor atribuído ao imóvel. Ao pedir o documento, o correspondente encaminha para o avaliador, o avaliador encaminha para a agência e ninguém registra uma resposta conclusiva.
O primeiro objetivo, nesse caso, não é discutir se o imóvel vale mais ou menos. É identificar o documento produzido, formular um pedido localizável e obter uma resposta que possa ser analisada.
Como identificar o laudo e formular o pedido
A instituição pode usar expressões diferentes, como laudo de avaliação, extrato do laudo, ficha de avaliação, relatório individualizado de precificação ou documento equivalente. A própria regulamentação admite, em determinadas situações, o uso de modelos de precificação, desde que seja gerado relatório individualizado com os aspectos relevantes e os riscos considerados na estimativa do imóvel. Por isso, um pedido limitado à palavra “laudo” pode receber a resposta de que não existe documento com esse nome, embora haja outro registro da avaliação.
Informe seu nome e CPF, o número da proposta ou da operação, o endereço completo do imóvel, a matrícula quando disponível, a data aproximada da vistoria e o comprovante da tarifa. Caso ainda não exista contrato, identifique o pedido de crédito, a finalidade da avaliação e os canais pelos quais o serviço foi solicitado.
Embora o art. 397 do Código de Processo Civil trate do pedido apresentado em juízo, sua estrutura é útil também para uma solicitação administrativa: descrever o documento com precisão, explicar para que ele será utilizado e indicar por que se acredita que esteja em poder da instituição.
Um texto possível é:
Solicito, em arquivo legível, a cópia integral do laudo de avaliação, relatório individualizado de precificação ou documento equivalente relativo ao imóvel situado em (endereço), vinculado à proposta ou operação nº (número) e à vistoria realizada em (data aproximada). Caso a instituição entenda que a íntegra não pode ser fornecida, solicito subsidiariamente o extrato do laudo ou documento equivalente, com a análise técnica, o valor atribuído ao imóvel, a data da avaliação e sua correta identificação. Havendo cobrança pelo serviço, solicito também o demonstrativo dos custos e despesas da avaliação. Peço que eventual limitação ou recusa seja respondida por escrito, com indicação específica de seu fundamento, e que seja fornecido o número do protocolo.
O pedido deve ser dirigido à instituição responsável pela proposta, ainda que a vistoria tenha sido realizada por profissional terceirizado ou organizada por um correspondente. Esses participantes podem ajudar a localizar o serviço, mas a resposta formal deve ficar vinculada ao canal da instituição que conduziu a operação.
Quais justificativas de recusa precisam ser analisadas
Expressões como “documento interno”, “sigilo comercial” ou “uso exclusivo do banco” não devem ser avaliadas isoladamente. É preciso verificar qual parte do documento foi recusada, se existe extrato disponível, se houve cobrança da tarifa e qual regra a instituição afirma ser aplicável à operação.
O Código de Defesa do Consumidor assegura informação adequada e clara sobre produtos e serviços. Isso fortalece o pedido de esclarecimentos sobre uma avaliação utilizada na relação de consumo, mas não permite concluir, sem examinar o caso, que todo documento técnico interno deva ser entregue integralmente.
A regra mais específica está na Resolução CMN nº 4.676/2018. Para a avaliação ou reavaliação de imóvel residencial oferecido como garantia por pessoa natural, nas operações previstas no art. 8º-A, a cobrança da tarifa está condicionada, entre outros pontos, à entrega do extrato do laudo ou documento equivalente e à disponibilização do demonstrativo dos custos efetivamente incorridos. A norma fala em extrato contendo a análise técnica, não necessariamente na entrega irrestrita de todos os papéis, fotografias, bases comparativas e métodos internos.
A Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais também permite ao titular solicitar acesso aos dados pessoais tratados, sua origem, os critérios utilizados e a finalidade do tratamento, respeitados os segredos comercial e industrial. Esse instrumento pode alcançar dados pessoais presentes na avaliação, mas não transforma automaticamente a totalidade do laudo técnico em dado pessoal do solicitante.
Se o sigilo alegado atingir somente parte do documento, uma solução a ser solicitada é o fornecimento parcial, com ocultação dos elementos efetivamente protegidos. No campo judicial, o art. 404, parágrafo único, do Código de Processo Civil adota lógica semelhante ao prever a exibição da parte não afetada pelo motivo legítimo de recusa. Essa regra disciplina a exibição em juízo, mas ajuda a demonstrar por que uma negativa total precisa ser fundamentada.
O Decreto nº 13.135/2026, publicado em 13 de outubro de 2026 e com vigência vinte dias após a publicação, alcança fornecedores que prestam serviços financeiros por plataformas ou outros meios digitais e estão sujeitos à regulação ou à supervisão do Banco Central. Nesses casos, as demandas que não sejam urgentes devem ser respondidas em até sete dias corridos, contados do registro. A resposta deve ser clara, objetiva, conclusiva e abordar todos os pontos apresentados. O histórico da demanda pode ser solicitado e deve ser enviado em até cinco dias úteis, contados da solicitação.
O que a jurisprudência esclarece, e o que ela não resolve
No Tema Repetitivo 648, julgado no REsp 1.349.453/MS, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça reconheceu o cabimento da exibição de documentos bancários, exigindo a demonstração da relação jurídica, o pedido prévio não atendido em prazo razoável e o pagamento do custo previsto no contrato ou na regulamentação. O acórdão foi relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 10 de dezembro de 2014 e publicado em 2 de fevereiro de 2015. O caso tratava de documentos e extratos bancários, não de laudo imobiliário.
Posteriormente, no REsp 1.803.251/SC, a Terceira Turma entendeu que a ação autônoma de exibição de documentos continua admissível sob o Código de Processo Civil de 2015. O julgamento, por maioria, ocorreu em 22 de outubro de 2019, sob relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze, com publicação em 8 de novembro de 2019. Esse precedente confirma a existência de uma via processual voltada à obtenção do documento, mas também não decidiu especificamente sobre a entrega integral de laudo bancário de avaliação imobiliária.
Os precedentes ajudam principalmente em dois pontos: demonstram a importância do pedido prévio documentado e mostram que a obtenção do documento pode ser uma finalidade autônoma. Eles não autorizam afirmar que toda recusa a um laudo imobiliário seja inválida.
Como separar acesso ao documento e contestação técnica
O pedido de acesso pergunta qual documento foi produzido e qual informação pode ser entregue. A contestação técnica, por outro lado, questiona o valor atribuído, a metragem utilizada, as características consideradas, o estado de conservação, a regularidade da construção ou o método de avaliação.
Misturar os dois assuntos desde o início pode gerar uma resposta limitada à política de revisão do valor, sem que o banco responda ao pedido de cópia. Quando o objetivo imediato é conhecer o documento, deixe isso expresso: a solicitação não representa, naquele momento, concordância ou discordância com a avaliação.
Depois do recebimento, confira se o endereço e a matrícula correspondem ao imóvel correto, qual foi a área considerada, a data da avaliação, o valor indicado, a finalidade do procedimento e a existência de observações sobre irregularidades, conservação ou limitações da vistoria. Somente então será possível decidir se existe uma divergência objetiva a ser apresentada.
Exemplo prático: em situação hipotética, Ana e Paulo pagaram R$ 800 em 5 de agosto de 2026 pela avaliação de um apartamento anunciado por R$ 500.000. Em 12 de agosto, receberam apenas a informação de que o imóvel havia sido avaliado em R$ 430.000. O primeiro pedido deve buscar o laudo, o extrato ou documento equivalente. Se o documento recebido mostrar que foram ignorados 20 metros quadrados regularmente averbados, o casal poderá formular um segundo pedido, agora de revisão técnica, indicando a divergência concreta.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Número e finalidade da operação | Proposta de crédito, contrato ou comprovante do pedido |
| Identificação correta do imóvel | Matrícula, endereço e documento cadastral |
| Realização da vistoria ou avaliação | Mensagem de agendamento, protocolo ou registro no aplicativo |
| Valor cobrado pelo serviço | Comprovante de pagamento, extrato ou recibo |
| Documento efetivamente produzido | Laudo, extrato, ficha ou relatório individualizado |
| Valor e características considerados | Documento da avaliação, planta e matrícula |
| Pedidos anteriores | E-mails, mensagens, protocolos e gravações disponíveis |
| Motivo da recusa | Resposta escrita da instituição |
Se a avaliação influenciou a negativa do crédito depois do pagamento do sinal, o problema pode exigir também a análise do contrato de compra e venda. Nesse contexto, consulte o artigo O crédito para comprar o imóvel foi negado depois do sinal: é desistência minha ou posso pedir o dinheiro de volta?.
Quando a discussão surgir em um procedimento de venda forçada, a finalidade e a data da avaliação podem ser diferentes. Veja também Preço vil em leilão de imóvel: quando questionar. Para a organização documental da aquisição, há ainda o guia de documentos para compra de imóvel.
O que fazer agora
1. Reúna a identificação da operação
Separe a proposta, o endereço do imóvel, a matrícula quando disponível, a data da vistoria e o comprovante da tarifa. Se a contratação não foi concluída, guarde também a mensagem que informou o encerramento ou a negativa do crédito.
2. Protocole o pedido na instituição
Use um canal que gere número de protocolo. Solicite a íntegra do laudo e, subsidiariamente, o extrato, relatório individualizado ou documento equivalente. Peça também o demonstrativo dos custos quando houve cobrança pela avaliação.
3. Solicite uma resposta específica
Se houver recusa, peça que a instituição informe qual documento existe, qual parte não será entregue, o fundamento da restrição e a possibilidade de fornecimento parcial. Solicite o histórico do atendimento para preservar o conteúdo dos pedidos e das respostas.
4. Leve o mesmo conjunto à ouvidoria
Caso o primeiro atendimento não resolva, apresente à ouvidoria o pedido original, os protocolos e a resposta recebida. Também podem ser avaliados o Procon e, quando a empresa participa da plataforma, o Consumidor.gov.br.
A reclamação ao Banco Central pode gerar resposta escrita da instituição em até dez dias úteis e contribuir para a supervisão do sistema financeiro. O próprio Banco Central informa, porém, que não interfere na relação contratual nem decide individualmente o pedido do consumidor.
5. Avalie separadamente a recusa e o conteúdo técnico
A análise individual pode ser relevante quando houve cobrança sem entrega do extrato, a recusa é genérica, o imóvel parece ter sido identificado incorretamente ou a avaliação afetou uma compra, um financiamento ou outro procedimento em andamento. Leve a proposta, o comprovante da tarifa, os protocolos, a resposta escrita e os documentos do imóvel.
Um advogado pode examinar a base jurídica do acesso e a utilidade de eventual exibição de documentos. Se a divergência estiver no valor, na metragem ou no método, também pode ser necessária a avaliação de engenheiro ou arquiteto habilitado.
Em resumo
Comece com um pedido escrito, preciso e protocolado. Identifique a operação e solicite a cópia integral, mas inclua como pedido subsidiário o extrato, o relatório individualizado ou documento equivalente. Havendo recusa, peça fundamento específico e verifique se a operação estava sujeita à regra que condiciona a cobrança da tarifa à entrega do extrato. Somente depois separe eventual contestação técnica do valor atribuído.
Fontes oficiais
- Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018, texto compilado vigente. Banco Central do Brasil. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, Código de Defesa do Consumidor. Presidência da República. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Lei nº 13.709, de 14 de agosto de 2018, Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais, texto atualizado. Câmara dos Deputados. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, Código de Processo Civil. Senado Federal. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Decreto nº 13.135, de 9 de outubro de 2026, normas sobre o Serviço de Atendimento ao Consumidor. Câmara dos Deputados. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Tema Repetitivo 648, REsp 1.349.453/MS. Superior Tribunal de Justiça. Segunda Seção, relator ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 10 de dezembro de 2014, DJe de 2 de fevereiro de 2015. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- REsp 1.803.251/SC, inteiro teor. Superior Tribunal de Justiça. Terceira Turma, relator ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 22 de outubro de 2019, DJe de 8 de novembro de 2019. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Serviço para reclamações contra bancos e outras instituições supervisionadas. Banco Central do Brasil. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Orientações para registro de reclamação no Consumidor.gov.br. Ministério da Justiça e Segurança Pública. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase em questões imobiliárias e sucessórias. Sua produção editorial busca traduzir problemas jurídicos concretos em orientações documentais e caminhos responsáveis.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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