Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Nas operações abrangidas pelo art. 8º-A da Resolução CMN nº 4.676/2018, os custos da avaliação não podem ser cobrados quando o financiamento deixa de ser contratado por decisão da própria instituição credora. Se a não contratação partiu do pretendente, a cobrança pode ser admitida, desde que existam anuência formal, informação prévia, extrato do laudo e demonstração dos custos. A resposta, portanto, depende da data, da causa registrada e dos documentos.
Você paga R$ 1.000 pela avaliação, recebe a visita do profissional e, dias depois, o crédito é recusado por uma condição que já constava dos documentos entregues. A instituição responde apenas que “o laudo foi realizado”. Essa informação é relevante, mas não encerra a discussão sobre quem deve suportar o custo.
Financiamento negado obriga o reembolso da avaliação?
A negativa do financiamento, isoladamente, não permite aplicar a mesma resposta a qualquer cobrança. Primeiro, é necessário verificar se o caso envolve imóvel residencial oferecido em garantia por pessoa natural, em operação de financiamento imobiliário ou empréstimo garantido por imóvel. Esse é o recorte do art. 8º-A da Resolução CMN nº 4.676/2018.
A regra específica passou a valer em 1º de junho de 2022, e a redação atual, que fala em decisão da instituição credora, vale desde 1º de julho de 2025 (antes, o texto mencionava decisão do agente financeiro). Dentro de seu alcance, a cobrança não pode incluir os custos da avaliação quando a operação deixa de ser contratada por decisão da instituição credora. Se o valor já foi pago, essa vedação pode fundamentar um pedido de restituição.
Quando a não contratação decorre de decisão formal do próprio pretendente, a cobrança pode ser admitida, mas depende do cumprimento das exigências de consentimento, informação e documentação. Cobranças anteriores a junho de 2022, operações empresariais e imóveis não residenciais exigem o exame da norma vigente na época, do contrato e das demais regras aplicáveis.
O ponto central é descobrir quem decidiu não contratar a operação, não apenas quem produziu o laudo.
Essa análise não obriga a instituição a aprovar o crédito, não corrige eventual conclusão do avaliador e não transforma a avaliação em uma promessa de financiamento. O objeto é mais restrito: saber se aquele custo poderia ter sido transferido ao consumidor.
Quando o impedimento alegado foi informado ao banco?
A cronologia ajuda a testar a coerência da cobrança. Registre quando a proposta foi apresentada, quando o possível impedimento foi informado, quando a avaliação foi autorizada, quando o serviço ocorreu e em que data o crédito foi recusado.
Se um financiamento já existente, uma restrição de renda ou outro dado relevante foi informado antes da avaliação e depois apareceu como motivo da recusa, as mensagens e os documentos entregues podem mostrar que a instituição conhecia a situação antes de gerar o custo. Isso não assegura, sozinho, o reembolso, mas ajuda a esclarecer se houve decisão do credor ou uma desistência do pretendente.
A regulamentação diferencia a análise da capacidade de pagamento da avaliação do imóvel. A avaliação do imóvel, por sua vez, envolve a estimativa técnica de valor e a análise jurídica da garantia. Portanto, uma visita ao imóvel não prova que todas as condições pessoais para o crédito estavam superadas.
A classificação interna como “desistência” deve ser confrontada com o que a pessoa efetivamente declarou e com a resposta formal da instituição.
Isso é especialmente importante porque a norma admite a cobrança, mesmo sem contratação final, quando a decisão de não prosseguir foi formalmente manifestada pelo mutuário ou pretendente e ele havia recebido as informações exigidas. Uma anotação unilateral no sistema não substitui, necessariamente, essa manifestação.
Como verificar a contratação e a realização da avaliação?
A instituição precisa demonstrar mais do que a existência de uma visita ao imóvel. A cobrança é limitada aos custos e despesas efetivamente incorridos e está condicionada à anuência prévia, à informação sobre o valor máximo, à entrega do extrato do laudo ou documento equivalente e à disponibilização de um demonstrativo discriminado dos custos.
O extrato exigido pela norma deve apresentar a análise técnica da avaliação. Já o demonstrativo deve permitir identificar quais despesas foram efetivamente geradas. Custos gerais de atendimento, marketing, originação de crédito e outras atividades não diretamente relacionadas à avaliação não podem ser incorporados à cobrança.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Quem decidiu não contratar a operação | Carta de negativa, e-mail, mensagem no aplicativo ou comunicado formal |
| Quando o possível impedimento foi informado | E-mails, protocolos, formulários, mensagens e documentos enviados |
| Se houve autorização prévia para a avaliação | Termo de anuência, proposta, aceite eletrônico ou gravação disponibilizada |
| Qual valor máximo foi informado | Proposta, tabela, termo de contratação ou tela de confirmação |
| Se o serviço foi efetivamente realizado | Extrato do laudo, documento equivalente e registro da visita |
| Quais custos foram gerados | Demonstrativo discriminado das despesas da avaliação |
| Quanto e quando foi pago | Recibo, boleto, comprovante de Pix, extrato ou lançamento bancário |
| Como a instituição respondeu ao pedido | Protocolos do SAC, resposta da Ouvidoria e correspondências |
A ausência de um desses documentos não produz automaticamente uma conclusão favorável, mas pode revelar que a cobrança não foi explicada ou comprovada nos termos exigidos. Também importa conferir se o documento apresentado corresponde realmente à avaliação daquele imóvel, e não apenas a um formulário genérico.
Quais fundamentos precisam ser examinados no pedido de reembolso?
O primeiro fundamento é a regulamentação específica do Conselho Monetário Nacional. Dentro do alcance temporal e material do art. 8º-A, a decisão da instituição credora de não contratar a operação impede que os custos da avaliação sejam incluídos na cobrança do pretendente. A existência do laudo não afasta essa regra.
O segundo fundamento é o dever de informação. O Código de Defesa do Consumidor inclui os serviços bancários, financeiros e de crédito em seu campo de aplicação e exige informação adequada e clara. Também estabelece que o consumidor não fica vinculado a condições cujo conteúdo não pôde conhecer ou compreender previamente.
O terceiro ponto é a jurisprudência sobre a própria tarifa de avaliação. No Tema Repetitivo 958, julgado no REsp 1.578.553/SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça admitiu a tarifa de avaliação do bem dado em garantia, mas ressalvou a cobrança por serviço não prestado e o controle de eventual onerosidade excessiva. O relator foi o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, com julgamento em 28 de novembro de 2018 e publicação em 6 de dezembro de 2018. O caso representativo foi julgado em 2018 e, por isso, não examinou a regra específica introduzida em 2022 para a avaliação de imóveis residenciais.
Em decisão posterior, a Quarta Turma negou provimento ao recurso especial contra acórdão que reduzira uma tarifa de avaliação porque, embora a realização do serviço estivesse demonstrada, o tribunal de origem concluiu que não havia comprovação do valor efetivamente gasto, com base nas Súmulas 83, 5 e 7 do STJ. O julgamento ocorreu no AREsp 3.191.051/MG, sob relatoria do ministro Raul Araújo, em 25 de maio de 2026, com publicação em 1º de junho de 2026. O processo tratava de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, mas não de financiamento recusado sob a regra atual do art. 8º-A.
A prova precisa conectar a cobrança, o serviço realizado, a decisão de não contratar e a regra vigente na data dos fatos.
A forma da restituição também exige cuidado. O art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor prevê devolução em dobro da quantia indevidamente paga, ressalvado o engano justificável. A Corte Especial do STJ fixou, nos EAREsp 600.663/RS (DJe de 30 de março de 2021), que a devolução em dobro é cabível quando a cobrança indevida contraria a boa-fé objetiva, independentemente da natureza do elemento volitivo, para indébitos contratuais não públicos cobrados após essa publicação, critério de modulação aplicado no EAREsp 1.501.756/SC (21 de fevereiro de 2024), que afastou a dobra para cobranças anteriores a essa publicação. Isso não torna a devolução em dobro automática em toda negativa de financiamento, pois ainda é preciso demonstrar a cobrança indevida e examinar a justificativa apresentada no caso concreto.
Exemplo prático: em um cenário hipotético, Ana e Paulo informaram por e-mail, em 5 de agosto de 2026, que Ana mantinha outro financiamento ativo. Em 8 de agosto, autorizaram uma avaliação de até R$ 1.000. O imóvel foi vistoriado em 12 de agosto e, no dia 15, a instituição recusou o crédito pelo financiamento que já havia sido informado. A existência do laudo não resolve sozinha a cobrança: devem ser confrontados a decisão de não contratar, a comunicação anterior, o extrato da avaliação e o demonstrativo de custos. O exemplo é inteiramente hipotético e não antecipa o resultado de uma situação real.
O que fazer agora
1. Monte a cronologia
Organize os acontecimentos por data, desde a primeira simulação até a negativa. Inclua o momento da cobrança, a autorização da avaliação, a visita ao imóvel, a informação sobre o impedimento e a resposta final da instituição.
2. Peça os documentos da avaliação
Solicite por escrito o termo de anuência, a informação prévia sobre o valor máximo, o extrato do laudo ou documento equivalente e o demonstrativo dos custos efetivamente incorridos. Peça também que a instituição identifique quem decidiu não contratar a operação e qual foi o motivo.
3. Apresente um pedido objetivo de reembolso
Indique o valor pago, a data, o número da proposta e a razão pela qual a cobrança está sendo contestada. Anexe os comprovantes e peça resposta fundamentada, evitando discutir, no mesmo protocolo, a aprovação do crédito ou o valor atribuído ao imóvel.
4. Registre a contestação nos canais adequados
Comece pelo SAC e, se necessário, encaminhe a questão à Ouvidoria. O Banco Central recebe reclamações sobre instituições supervisionadas, conforme informado em seu portal.
5. Identifique sinais para análise individual
Merecem exame mais cuidadoso os casos em que a instituição chamou a negativa de desistência, não entregou o extrato do laudo, recusou o demonstrativo de custos, já conhecia o impedimento ou aplicou uma regra posterior a fatos antigos. O mesmo vale para imóveis não residenciais, propostas empresariais e cobranças anteriores a junho de 2022.
Quando os documentos mostram que a instituição decidiu não contratar a operação, mas a resposta administrativa se limita a afirmar que a avaliação foi realizada, uma análise jurídica pode ajudar a conferir o enquadramento da cobrança e a formular o próximo passo, sem promessa de resultado.
Em resumo
Nas operações abrangidas pela regulamentação atual, o custo da avaliação não pode ser transferido ao pretendente quando a própria instituição credora decide não contratar o financiamento. A visita ao imóvel e a elaboração do laudo não encerram essa análise.
É necessário conferir a data dos fatos, quem encerrou a proposta, o motivo registrado, a anuência prévia, o valor máximo informado, o extrato do laudo e o demonstrativo dos custos. Se a desistência partiu formalmente do pretendente, a cobrança pode seguir outro enquadramento.
Este artigo trata apenas do custo da avaliação. Quando a dúvida envolve o valor pago ao vendedor ou à incorporadora, consulte o conteúdo sobre a devolução do sinal após o financiamento ser negado. Para as consequências mais amplas da falta de crédito em uma compra na planta, veja o artigo sobre apartamento adquirido sem obtenção do financiamento esperado.
Fontes oficiais
- Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018, texto consolidado. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Resolução CMN nº 4.925, de 24 de junho de 2021. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Resolução CMN nº 5.197, de 19 de dezembro de 2024. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, Código de Defesa do Consumidor, texto atualizado. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Tema Repetitivo 958 do Superior Tribunal de Justiça. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- REsp 1.578.553/SP, Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- AREsp 3.191.051/MG, Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Informativo de Jurisprudência nº 803 do Superior Tribunal de Justiça. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Banco Central do Brasil, registro de reclamação contra instituição supervisionada. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Ministério da Justiça e Segurança Pública, orientação sobre o Consumidor.gov.br. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é advogado, OAB/ES nº 30.733, graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial também aborda questões bancárias e de consumo, distinguindo orientação geral da análise jurídica de documentos e situações individuais.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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