Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
Não. Receber o termo de quitação não cancela, por si só, a alienação fiduciária na matrícula: embora o pagamento integral da dívida e dos encargos resolva a propriedade fiduciária, o registro precisa ser cancelado no Registro de Imóveis. Se o cartório recusar o documento, a exigência escrita é o ponto de partida para identificar quem deve corrigir a pendência.
Imagine que o financiamento acabou e apareceu um comprador. Você apresenta o documento enviado pelo banco, mas recebe uma nota do cartório questionando a assinatura. Reenviar o mesmo arquivo, sem entender a exigência, pode apenas repetir o problema.
Quem deve providenciar a baixa depois da quitação?
A Lei nº 9.514/1997 atribui ao credor o fornecimento do termo de quitação e ao Registro de Imóveis o cancelamento do registro da propriedade fiduciária. A apresentação da documentação pode ser feita pelo interessado. Se o credor assumiu contratualmente outras providências, essa obrigação também precisa ser examinada. Não se pode concluir que toda matrícula ainda não regularizada representa uma falha do banco.
Para identificar a providência correta, separe três situações.
Quando o termo não foi fornecido, a solicitação deve ser dirigida ao credor responsável pela quitação. Quando o termo contém um defeito efetivo, a correção deve ser pedida ao emissor, indicando exatamente a incompatibilidade apontada pelo registro. Já quando o documento está adequado, mas não foi apresentado, falta encaminhar o pedido de cancelamento pelo interessado ou por quem tenha assumido essa tarefa. A recusa, isoladamente, não permite escolher entre essas hipóteses.
Antes de pedir nova baixa, confira também os atos posteriores na matrícula. O cancelamento é feito por averbação: encontrar a menção original à alienação fiduciária não basta para concluir que ela continua ativa.
O que conferir quando o cartório recusa o termo de quitação?
Comece pela nota devolutiva, o documento que apresenta as exigências do registro. O artigo 198 da Lei de Registros Públicos determina que elas sejam indicadas por escrito, de uma só vez, de forma clara e objetiva, com data e identificação do responsável. Uma informação genérica de que “o banco mandou errado” não esclarece o que precisa ser corrigido.
Use a documentação abaixo para confrontar a exigência com o que foi efetivamente entregue.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Se houve liquidação integral e em qual data | Comprovante de liquidação e extrato do contrato |
| Qual foi o motivo exato da recusa | Nota devolutiva e comprovante do protocolo |
| Se o termo corresponde ao contrato e às matrículas envolvidas | Contrato, termo de quitação e matrículas atualizadas |
| Se a assinatura eletrônica pode ser verificada | Arquivo original assinado, anexos de assinatura e meio de validação informado pelo emissor |
| Se há questão concreta sobre os poderes de quem assinou | Documento de representação pertinente à exigência, quando necessário |
| Quais pedidos já foram feitos e como foram respondidos | Protocolos, mensagens e respostas do credor |
| Se uma negociação foi efetivamente prejudicada | Proposta, contrato, comunicação de desistência e comprovantes de despesas |
Se a nota mencionar “falta de manifesto de assinaturas”, peça ao banco o arquivo original assinado e o meio de conferência utilizado. Não conclua que a ausência de uma página com esse nome torna qualquer termo inválido. É necessário verificar o formato do documento, a assinatura e os requisitos aplicáveis à sua apresentação eletrônica, observadas as regras do Conselho Nacional de Justiça.
O serviço VALIDAR, do Instituto Nacional de Tecnologia da Informação, permite conferir autoria e integridade das assinaturas que admite. Essa conferência não comprova a veracidade do conteúdo nem substitui a análise registral. Por isso, preserve os arquivos recebidos e não os substitua apenas por fotografias ou capturas de tela.
Também importa saber se o signatário representa o credor e tem poderes para aquele ato. Havendo exigência fundamentada sobre representação, solicite o esclarecimento e a documentação pertinente. Isso não significa presumir que todo termo exige uma procuração separada, independentemente de como foi emitido e verificado.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Ana e Paulo quitaram, em 1º de setembro de 2026, os R$ 20.000 finais de um contrato de R$ 200.000. O termo recebido em 10 de setembro limitava a liberação à matrícula do apartamento. Em 15 de setembro, a nota apontou a ausência da garagem, também incluída na garantia quitada. Confirmada essa omissão no confronto com o contrato, o pedido ao credor deve identificar as duas matrículas e solicitar a complementação necessária.
Qual é o prazo do banco e quando pode haver multa?
Na alienação fiduciária de imóvel, o artigo 25, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece o prazo de 30 dias, contado da liquidação da dívida, para o credor fornecer o termo de quitação. Esse prazo não começa na primeira reclamação do cliente e não se confunde com o tempo necessário para concluir o procedimento no cartório. Um prazo de atendimento anunciado pelo banco deve ser examinado separadamente.
Na redação atual, o § 1º-A prevê multa de 0,5% ao mês ou fração, sobre o valor do contrato, pelo não fornecimento do termo dentro do prazo legal. A multa beneficia aquele a quem o documento não foi disponibilizado no prazo. Em um contrato de R$ 200.000, esse percentual corresponde a R$ 1.000 por mês ou fração de atraso, desde que caracterizada a hipótese legal.
Quando houve entrega dentro dos 30 dias, mas o documento foi recusado, a análise muda. É preciso verificar se existia defeito atribuível ao credor, se a exigência era pertinente e se faltava alguma providência do apresentante. A permanência da alienação na matrícula, sozinha, não comprova o descumprimento que fundamenta a multa.
A multa legal também não se confunde com indenização por uma venda frustrada. Para avaliar essa reparação, é necessário demonstrar o prejuízo e sua relação com a falha atribuída ao responsável. O preço integral da venda não equivale automaticamente ao dano, e a recusa do termo não deve ser tratada como promessa de indenização por dano moral.
Essas regras tratam da alienação fiduciária. A hipoteca possui disciplina própria e não deve receber automaticamente o mesmo enquadramento.
O que fazer agora
1. Reúna a nota devolutiva e os documentos correspondentes
Separe o contrato, a prova da liquidação, as matrículas atualizadas, o termo recebido e seus arquivos de assinatura. Confira o número do protocolo e os prazos informados pelo registro. Trabalhe com a exigência escrita, não apenas com a explicação recebida no balcão.
2. Peça a correção de forma específica
Encaminhe a nota ao credor e indique o ponto a corrigir. Um pedido pode ser redigido assim:
Solicito a emissão ou correção do termo de quitação do contrato nº (número), liquidado em (data), para atendimento à nota devolutiva do protocolo nº (número). Anexo o comprovante de liquidação e a exigência do registro, com identificação das matrículas envolvidas. Peço resposta escrita e a documentação necessária ao cancelamento.
Evite solicitar apenas “a baixa do imóvel” quando a pendência identificada é uma assinatura não verificável ou uma matrícula não abrangida pelo termo.
3. Preserve o histórico das tentativas
Guarde protocolos, respostas e versões dos documentos. Se o atendimento repetir o mesmo arquivo sem enfrentar a exigência, encaminhe o histórico aos canais formais de reclamação do credor. Use canais oficiais e preserve os arquivos originais.
4. Verifique se a exigência precisa ser cumprida ou revista
Nem toda solução depende de emitir outro termo. Quando houver dúvida sobre a pertinência da exigência, a análise jurídica pode indicar o pedido de revisão adequado, considerando a natureza do ato e as normas da corregedoria competente. A Lei de Registros Públicos prevê mecanismos para submeter exigências controvertidas à apreciação competente, mas o procedimento aplicável deve ser identificado no caso concreto.
5. Confira a matrícula depois do cancelamento
Após a conclusão, obtenha a certidão atualizada e verifique a averbação correspondente em cada matrícula atingida pela garantia. Para preparar uma negociação posterior, o guia de documentos para compra de imóvel reúne outras conferências documentais relevantes.
Se o termo já foi recusado, as exigências se repetem ou uma negociação está sendo prejudicada, reúna esse conjunto documental antes de buscar orientação. A análise permite distinguir correção do documento, revisão da exigência e eventual responsabilidade pelo atraso. Para orientação jurídica sobre o seu caso: WhatsApp do escritório.
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES) e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise do contrato, da matrícula e da exigência registral.
Fontes oficiais
Lei nº 9.514/1997, texto compilado no Planalto, especialmente artigo 25, caput e §§ 1º, 1º-A e 2º. Acesso em 27/10/2026.
Lei nº 14.711/2023, Planalto, alterações relativas ao fornecimento do termo e à multa do artigo 25 da Lei nº 9.514/1997. Acesso em 27/10/2026.
Lei nº 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, texto compilado no Planalto, especialmente artigos 17, 198, 248, 250 e 251. Acesso em 27/10/2026.
Lei nº 10.406/2002, Código Civil, texto compilado no Planalto, especialmente artigos 118, 402, 403 e 927. Acesso em 27/10/2026.
Instituto Nacional de Tecnologia da Informação, termo de uso do VALIDAR, alcance e limites da conferência de assinaturas eletrônicas. Acesso em 27/10/2026.
Informações conferidas até 27/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
Imobiliário
Imobiliário
ImobiliárioPrecisa de orientação sobre o seu caso?
Fale agora com nosso time. Atendimento rápido e humanizado.
Fale pelo WhatsApp →