Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Quando o CET do contrato é maior que o da simulação, o primeiro passo não é concluir que houve cobrança excessiva, mas conferir se os dois documentos usam o mesmo valor financiado, taxa, prazo, seguros, despesas e calendário de pagamentos. A instituição deve informar o Custo Efetivo Total antes da contratação e apresentar seu demonstrativo; uma diferença pode ter explicação técnica, mas precisa aparecer nos números e nas datas.
Imagine a cena: você recebe uma simulação para comprar o apartamento, organiza a entrada e segue com a documentação. Na hora de assinar, percebe que o CET anual aumentou. O atendimento responde que isso ocorreu por causa do vencimento da primeira parcela, mas não apresenta uma comparação entre os dois cálculos.
A explicação pode ser possível, porque as datas integram a fórmula do CET. Ela, porém, precisa mostrar qual condição mudou e quanto essa mudança representou no custo da operação.
Quais condições comparar entre a simulação e o contrato final
A comparação só é confiável quando os dois documentos são colocados na mesma base de cálculo.
Comece verificando a data de emissão de cada documento e a validade indicada na simulação ou proposta. O Código de Defesa do Consumidor determina que a oferta de crédito informe seu prazo de validade, que deve ser de pelo menos dois dias. Além disso, uma informação suficientemente precisa pode integrar o contrato, mas o alcance dessa vinculação depende do conteúdo apresentado, das condições declaradas e do que foi efetivamente aceito. A palavra “simulação”, sozinha, não resolve essa análise.
Depois, confira se permaneceram iguais o valor liberado para a compra, o valor total financiado, a taxa de juros, o prazo, o sistema de amortização, os seguros, as despesas e as datas dos pagamentos. Mesmo com a mesma taxa de juros, o CET pode mudar quando algum desses elementos é alterado.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Data de emissão e prazo de validade das condições | Simulação, proposta, e-mail ou mensagem enviada pela instituição |
| Valor do crédito liberado ao vendedor | Simulação, proposta e contrato |
| Valor total incorporado ao financiamento | Contrato e demonstrativo do CET |
| Taxas de juros mensal e anual | Simulação, proposta e contrato |
| CET anual e data em que foi calculado | Simulação, demonstrativo do CET e contrato |
| Prazo, número de parcelas e sistema de amortização | Simulação, contrato e cronograma |
| Data de liberação do crédito e primeiro vencimento | Contrato, cronograma e comprovante de liberação |
| Seguros, tarifas, tributos e despesas de terceiros | Demonstrativo do CET, contrato, apólices e comprovantes |
| Índice variável, como TR, IPCA ou outro referencial | Contrato e demonstrativo do CET |
| Soma das parcelas e último vencimento | Demonstrativo do CET, contrato e cronograma |
Quando o problema é a recusa do financiamento ou a diferença entre simulação, pré-aprovação e aprovação definitiva, a questão é distinta. Nesse caso, consulte também o artigo sobre financiamento negado depois do pagamento do sinal.
Como conferir o demonstrativo e os componentes do CET
O Custo Efetivo Total não é uma cobrança separada. Ele é uma taxa percentual anual que consolida o custo da operação a partir do crédito concedido e dos fluxos de pagamento previstos.
A Resolução CMN nº 4.881/2020 determina que o cálculo considere o valor do crédito, as amortizações, os juros, as tarifas, os tributos, os seguros e outras despesas vinculadas à operação. O CET deve ser informado antes da contratação e apresentado com duas casas decimais. Se o contrato for celebrado, o demonstrativo deve aparecer de forma destacada no instrumento contratual.
O demonstrativo é o documento que deve permitir transformar a diferença percentual em valores identificáveis.
A instituição deve apresentar cada componente em reais, seu percentual em relação ao total devido e a soma das parcelas da operação. A Instrução Normativa BCB nº 83/2021 oferece como referência uma estrutura que separa valor solicitado, valor financiado, taxa de juros, quantidade e valor das parcelas, total das parcelas e despesas vinculadas ao crédito.
Há uma ressalva importante no financiamento imobiliário. Referenciais cujo valor pode mudar durante o contrato, como taxas flutuantes e índices de preços, não entram no cálculo do CET, mas devem ser informados no demonstrativo. Por isso, o CET não é necessariamente uma previsão do valor exato que será pago no futuro quando o saldo estiver sujeito a um índice variável.
Depois da contratação, também é possível solicitar o Documento Descritivo do Crédito, conhecido como DDC. Segundo a Resolução CMN nº 5.004/2022, ele deve indicar, entre outros dados, saldo devedor, evolução do saldo, taxas de juros, sistema de pagamento, valor de cada parcela, divisão entre principal e encargos e data do último vencimento. O DDC ajuda a conferir o cronograma, mas não substitui o demonstrativo específico do CET.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Ana e Paulo receberam em 5 de outubro de 2026 uma simulação de financiamento de R$ 300.000,00, em 360 parcelas, com primeiro vencimento em 5 de dezembro e CET de 10,00% ao ano. No contrato apresentado em 20 de outubro, o valor financiado passou para R$ 305.000,00, o primeiro vencimento foi antecipado para 20 de novembro e o CET apareceu como 10,50% ao ano. Os valores e percentuais são apenas ilustrativos. Antes de concluir que houve cobrança indevida, eles precisam identificar a origem dos R$ 5.000,00 adicionais, conferir as datas consideradas e verificar se juros, seguros ou outras despesas também mudaram.
A jurisprudência ajuda a examinar os componentes, embora não resolva automaticamente a divergência entre simulação e contrato. No REsp 1.578.553/SP, Tema 958, julgado em 28 de novembro de 2018 e publicado em 6 de dezembro de 2018, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, considerou abusiva a cobrança genérica de serviços de terceiros sem identificação do serviço. O julgamento também admitiu, com ressalvas, despesas de avaliação do bem e registro do contrato quando o serviço foi efetivamente prestado e o valor não é excessivamente oneroso. A utilidade desse precedente, neste assunto, é mostrar que cada despesa precisa ser reconhecível e conferível. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras, conforme a Súmula 297 do STJ.
Que explicação solicitar sobre o vencimento da primeira parcela
A data da primeira parcela pode alterar o CET porque a fórmula oficial considera a data de liberação do crédito e o intervalo, em dias corridos, até cada pagamento. Em outras palavras, o cálculo não olha apenas quanto será pago, mas também quando cada valor será pago.
Isso não significa que qualquer diferença possa ser justificada com a frase “o primeiro vencimento mudou”. A direção da alteração não é automática. Se os valores permanecessem iguais e os pagamentos fossem apenas adiados, o efeito matemático seria diferente daquele produzido por uma antecipação. Se, porém, o intervalo adicional gerar juros, aumentar o saldo ou modificar as parcelas, o resultado pode mudar novamente.
A data da primeira parcela só explica a diferença quando a instituição mostra como ela alterou o fluxo completo da operação.
Peça que a resposta informe qual data foi usada como liberação do crédito, qual era o primeiro vencimento na simulação, qual passou a ser o vencimento no contrato, quantos dias foram considerados, se houve cobrança ou incorporação de juros nesse intervalo e se as demais parcelas, o prazo final ou o valor total também mudaram.
O pedido pode ser formulado assim:
Solicito o demonstrativo comparativo do CET utilizado na simulação e no contrato, com a indicação do valor liberado, do valor financiado, das taxas de juros, dos seguros, das tarifas, dos tributos, das demais despesas, da data de liberação do crédito e das datas de vencimento. Solicito também a demonstração numérica de como a alteração da primeira parcela produziu a diferença entre os dois percentuais apresentados.
Uma resposta adequada não precisa revelar sistemas internos da instituição, mas deve permitir que o consumidor relacione cada alteração documental ao resultado informado.
O que fazer agora
1. Preserve as duas versões
Guarde a simulação original, a proposta, os e-mails, as mensagens, o contrato, o demonstrativo do CET e o cronograma de parcelas. Preserve também a data e o canal em que cada documento foi recebido.
Uma captura de tela sem data ou sem identificação da operação pode ser insuficiente. Sempre que possível, baixe o arquivo completo ou peça uma cópia formal.
2. Preencha a comparação antes de reclamar
Use a tabela deste artigo e coloque os dados lado a lado. Não compare apenas os dois percentuais do CET. Marque toda alteração de valor, taxa, prazo, seguro, despesa ou vencimento.
Esse trabalho ajuda a evitar uma reclamação genérica e mostra exatamente o que a instituição precisa responder.
3. Peça o demonstrativo e o DDC
Solicite o demonstrativo do CET apresentado antes da contratação e a versão inserida no contrato. Se a operação já foi contratada, peça também o Documento Descritivo do Crédito e o cronograma atualizado.
Ao receber os arquivos, confira se a justificativa dada pelo atendimento aparece nos números. Uma explicação verbal que não corresponde ao demonstrativo não encerra a divergência.
4. Registre o pedido por escrito
Protocole a solicitação no Serviço de Atendimento ao Consumidor e, se necessário, na ouvidoria. Informe as datas, os percentuais divergentes e os documentos que deseja receber.
Se a questão continuar sem resposta, podem ser utilizados o Procon, o Consumidor.gov.br e o canal de reclamações do Banco Central. O próprio Banco Central esclarece que não decide conflitos individuais, embora encaminhe a reclamação à instituição supervisionada e utilize os registros em suas atividades de fiscalização.
5. Avalie os documentos antes de adotar outra medida
A análise individual se torna especialmente relevante quando o valor financiado aumentou sem identificação do motivo, existem despesas genéricas, a simulação estava dentro do prazo de validade, a instituição se recusa a fornecer o demonstrativo ou a diferença produz impacto significativo no total do contrato.
A divergência do CET, isoladamente, não demonstra cobrança indevida nem autoriza concluir que todas as condições simuladas deveriam permanecer inalteradas. Também é prudente evitar a suspensão unilateral das parcelas sem avaliar o contrato e as consequências do inadimplemento.
Uma análise documental pode identificar se houve apenas mudança justificável nas condições, falha de informação, componente não explicado ou diferença que exige conferência técnica mais aprofundada.
Em resumo
CET diferente da simulação exige reconciliação documental, não uma conclusão automática de regularidade ou abusividade.
Compare o valor liberado, o total financiado, os juros, o prazo, o sistema de amortização, os seguros, as despesas e todas as datas relevantes. O vencimento da primeira parcela pode alterar o cálculo, mas a instituição precisa demonstrar numericamente como isso ocorreu.
Se o demonstrativo não permitir localizar a diferença, peça esclarecimento por escrito e preserve os protocolos. Quando houver impacto financeiro relevante ou documentos contraditórios, a situação pode exigir avaliação individual.
Fontes oficiais
- Conselho Monetário Nacional, Resolução CMN nº 4.881, de 23 de dezembro de 2020. Cálculo, composição e demonstrativo do Custo Efetivo Total. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Banco Central do Brasil, Instrução Normativa BCB nº 83, de 3 de março de 2021. Modelo de apresentação dos componentes do CET. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Presidência da República, Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, Código de Defesa do Consumidor. Artigos 6º, 30, 46, 52, 54-B e 54-D. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Conselho Monetário Nacional, Resolução CMN nº 5.004, de 24 de março de 2022. Documento Descritivo do Crédito. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Superior Tribunal de Justiça, Súmula 297. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor às instituições financeiras. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Superior Tribunal de Justiça, Tema 958, REsp 1.578.553/SP. Segunda Seção, relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgamento em 28 de novembro de 2018 e publicação em 6 de dezembro de 2018. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Banco Central do Brasil, reclamação contra bancos e outras instituições. Limites e funcionamento do canal de reclamações. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase em questões imobiliárias e sucessórias, e participa da produção editorial jurídica do escritório.
Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise dos documentos e das circunstâncias de cada contratação.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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