A construtora pode atrasar a obra porque não vendeu tudo?

Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 16 de outubro de 2026

Em regra, a construtora não pode atrasar a entrega apenas porque não vendeu todas as unidades. A tolerância de até 180 dias corridos exige previsão contratual expressa, clara e destacada. Chuvas habituais e dificuldades operacionais também não afastam automaticamente a responsabilidade. Um acontecimento excepcional pode mudar a análise, mas depende de prova e de ligação efetiva com o atraso.

O comunicado chega quando a mudança já estava sendo planejada: “O cronograma precisou ser revisto por condições climáticas e pelo desempenho comercial do empreendimento”.

Para quem continua pagando aluguel e as parcelas do imóvel, a dúvida é concreta: esse aviso permite adiar a entrega novamente? E o comprador perde a possibilidade de pedir indenização?

Receber uma justificativa não significa que ela seja juridicamente suficiente. O ponto é identificar o prazo contratado, o motivo real da paralisação e o que a empresa consegue demonstrar sobre seus efeitos. A análise deve separar dificuldades próprias do negócio de acontecimentos capazes de afastar a responsabilidade.

Vendas fracas permitem adiar a entrega do imóvel?

Na compra de uma unidade com preço e prazo definidos, o desempenho das vendas não pode ser tratado, por si só, como autorização para descumprir a entrega.

O artigo 43, inciso II, da Lei nº 4.591/1964 responsabiliza o incorporador pelos prejuízos decorrentes da falta de conclusão ou do atraso injustificado da obra. Já o Código de Defesa do Consumidor proíbe deixar de estipular prazo para o cumprimento da obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a exclusivo critério do fornecedor e considera nulas cláusulas que autorizem modificações unilaterais abusivas.

A leitura conjunta dessas normas conduz à seguinte conclusão: vender menos unidades do que o esperado não autoriza transferir automaticamente ao comprador o risco comercial do empreendimento. Uma comunicação dizendo que “faltam vendas para continuar a obra” não basta para substituir o prazo contratado.

Existe, porém, uma distinção importante. O artigo 34 da Lei nº 4.591/1964 permite estabelecer um prazo de carência para desistir do empreendimento, sujeito a condições e formalidades, inclusive comunicação ao Registro de Imóveis e aos adquirentes. Essa possibilidade não se confunde com a tolerância para entregar a unidade nem autoriza sucessivas prorrogações porque as vendas ficaram abaixo da expectativa.

Por isso, uma cláusula sobre vendas mínimas precisa ser examinada no contexto do registro da incorporação, do contrato e da fase do empreendimento. Também é necessário distinguir a compra convencional da construção por administração, conhecida como construção a preço de custo, cujo regime atribui aos adquirentes a responsabilidade pelos custos da obra.

Chuva e falta de insumos são caso fortuito ou força maior?

Não necessariamente. O artigo 393 do Código Civil trata de acontecimentos cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. A análise também considera a responsabilidade assumida no contrato. Portanto, escrever “força maior” no comunicado não demonstra que os requisitos legais estejam presentes.

É preciso separar a chuva habitual da região, que integra o planejamento da construção, de um acontecimento climático efetivamente excepcional. A mesma distinção vale para materiais e trabalhadores: dificuldades ordinárias de contratação ou abastecimento não se tornam acontecimentos externos apenas porque prejudicaram o cronograma.

Dois julgamentos ajudam a compreender essa diferença.

No Acórdão nº 1217310, processo 0007114-93.2015.8.07.0001, a 7ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, sob relatoria de Getúlio de Moraes Oliveira, em julgamento de 13 de novembro de 2019, considerou que os problemas de mau tempo, mão de obra e entraves administrativos discutidos naquele caso integravam os riscos da atividade e não justificavam o descumprimento do prazo.

No Acórdão nº 1220776, processo 0021978-39.2015.8.07.0001, a 2ª Turma Cível do mesmo tribunal, sob relatoria de João Egmont, em julgamento de 4 de dezembro de 2019, afastou a justificativa baseada em escassez de mão de obra, falta de insumos e dificuldades administrativas, consideradas riscos previsíveis da construção civil.

São decisões sobre situações concretas, não uma tese nacional que resolva qualquer atraso por chuva.

O que precisa ser demonstrado para justificar o atraso?

Uma inundação excepcional, por exemplo, pode exigir análise diferente. Ainda assim, é necessário verificar se o acontecimento realmente impediu a execução da obra, durante qual período e com quais consequências. Essa é uma aplicação dos critérios do artigo 393, não uma autorização automática para acrescentar meses ao contrato.

Para examinar o comunicado, organize as perguntas:

Justificativa apresentada	O que pedir para avaliar
Chuvas	Datas, local atingido, registros meteorológicos e identificação dos serviços interrompidos.
Falta de materiais ou trabalhadores	Documentos sobre a dificuldade, período afetado e alternativas consideradas.
Vendas insuficientes	Cláusula invocada, condições da incorporação e explicação sobre a relação entre vendas e prazo.
Acontecimento excepcional	Provas do evento, impacto no cronograma e justificativa para a quantidade de dias acrescentada.

Esse roteiro ajuda a verificar a ligação entre o fato e o atraso. Em eventual processo, cabe, em regra, à empresa demonstrar a circunstância que invoca para afastar sua responsabilidade. O comprador, por sua vez, deve reunir os documentos que comprovem o contrato e o descumprimento alegado, observadas as regras de distribuição da prova do artigo 373 do Código de Processo Civil.

A data do acontecimento também importa. Pelo artigo 399 do Código Civil, quem já estava em atraso responde, em regra, até pela impossibilidade decorrente de caso fortuito ou força maior ocorrido nesse período, ressalvadas as exceções previstas no próprio dispositivo. Um evento posterior, portanto, não apaga automaticamente o atraso anterior.

O que acontece depois dos 180 dias de tolerância?

Antes de contar o atraso, confira se existe uma cláusula válida. Os 180 dias não são um acréscimo automático concedido a toda construtora. O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 exige que a tolerância seja expressamente pactuada, de maneira clara e destacada. A contagem é em dias corridos.

Se o contrato estabeleceu uma tolerância menor, a empresa não pode simplesmente completá-la até 180 dias por decisão própria. Da mesma forma, um novo comunicado não cria, sozinho, outro período de tolerância. Essas conclusões decorrem da exigência de pactuação e da vedação de alterações unilaterais abusivas.

As consequências abaixo pressupõem um contrato alcançado pelo artigo 43-A e um atraso pelo qual a incorporadora deva responder.

Manter o contrato e receber o imóvel

O § 2º prevê, para o comprador adimplente, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, proporcional aos dias, com correção monetária pelo índice contratual.

A base não é automaticamente o preço total do apartamento. Outro detalhe importante: a lei prevê o pagamento dessa indenização por ocasião da entrega da unidade, e não necessariamente por depósitos mensais durante a espera.

Resolver o contrato por causa do atraso

O § 1º permite ao comprador que não tenha causado o atraso promover a resolução, com devolução integral dos valores pagos e da multa estabelecida, observadas as condições aplicáveis.

A lei fixa o prazo de até 60 dias corridos, contados da resolução, com correção monetária. O § 3º impede acumular a indenização legal pelo atraso na entrega com a multa prevista para a inexecução total nessa hipótese de resolução.

Essas regras foram introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, que entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018. Contratos anteriores exigem enquadramento próprio: não se deve aplicar automaticamente o percentual de 1% apenas porque a entrega ocorreu depois dessa data.

Para entender as diferenças entre continuar esperando e encerrar o vínculo, consulte o guia sobre atraso na entrega do imóvel e direitos do comprador.

Exemplo prático: em uma situação hipotética, Ana assinou o contrato de um apartamento de R$ 400 mil em 10 de janeiro de 2024. A entrega estava prevista para 31 de dezembro de 2025, com cláusula clara e destacada de tolerância de 180 dias corridos. Nesse cenário, o prazo final seria 29 de junho de 2026.

Ana estava em dia com suas obrigações e havia pago R$ 100 mil à incorporadora. Para simplificar o cálculo, considere que esse valor permaneceu constante durante o período analisado.

Em junho, a empresa comunicou uma nova data porque ainda havia unidades sem comprador e ocorreram chuvas habituais, sem demonstrar um acontecimento excepcional que justificasse a demora. Ana manteve o contrato, e a entrega efetiva aconteceu em 29 de julho de 2026.

Considerando essas premissas e a aplicação do artigo 43-A, houve 30 dias de atraso além da tolerância. O cálculo ilustrativo de um mês seria:

R$ 100.000 × 1% = R$ 1.000, antes da correção monetária.

O cálculo usa o montante efetivamente pago, não os R$ 400 mil do preço total. O exemplo também não transforma qualquer comunicado semelhante em indenização automática: contrato, pagamentos, datas e justificativa precisam ser comprovados.

O que fazer agora

Comece pelo documento que alterou sua programação: o comunicado de prorrogação. Guarde a mensagem completa, com data, remetente e anexos, e organize quatro pontos para a análise:

Reúna o contrato e os pagamentos. Inclua quadro-resumo, aditivos, comprovantes, publicidade com prazo de entrega e mensagens anteriores.
Monte uma linha do tempo. Anote a data original, a tolerância contratada, cada novo prazo anunciado e o estágio informado da obra.
Peça uma explicação documentada. Solicite a identificação do acontecimento, os dias efetivamente afetados e o cronograma atualizado.
Examine antes de assinar ou interromper pagamentos. Aditivos, termos de quitação, renúncias e propostas de encerramento devem ser avaliados em conjunto com o contrato. Evite decidir pela suspensão de parcelas sem analisar suas consequências.

Uma solicitação inicial pode ser escrita assim:

> Solicito esclarecimentos sobre o fundamento contratual e os documentos que sustentam a prorrogação informada, com indicação do período afetado, das etapas interrompidas e do cronograma atualizado. O pedido de informações não representa concordância com a alteração do prazo nem renúncia à análise das consequências do atraso.

Esse texto é apenas um ponto de partida. Não substitui a avaliação de um aditivo ou de uma proposta de acordo.

A documentação do empreendimento também ajuda a identificar o regime contratado. O guia de documentos para compra de imóvel aborda, entre outros documentos, a matrícula e o memorial de incorporação registrado.

Prorrogações sucessivas, ausência de explicações documentadas ou exigência de renúncia a indenizações são situações que merecem atenção individual. Para solicitar uma análise do contrato e do comunicado recebido, o canal de atendimento do escritório está disponível em WhatsApp do escritório.

Falar com o Lima Amorim pelo WhatsApp

Sobre o autor

Arnon Gabriel de Lima Amorim é advogado, graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase em questões imobiliárias e sucessórias, incluindo análise de contratos, orientação preventiva e conflitos relacionados à aquisição e à proteção de imóveis.

Conteúdo informativo. A avaliação de um caso depende do contrato, do regime jurídico aplicável e dos documentos que demonstrem o atraso e suas causas.

Fontes oficiais

Lei nº 4.591/1964, texto consolidado, especialmente artigos 34, 43, 43-A e 58. Presidência da República. Acesso em 12/10/2026.
Lei nº 13.786/2018, responsável pela inclusão do artigo 43-A, com conferência da entrada em vigor. Presidência da República e publicação original na Câmara dos Deputados. Acesso em 12/10/2026.
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, artigos 393 e 399. Texto consolidado. Acesso em 12/10/2026.
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, artigos 39, inciso XII, e 51, incisos IV e XIII. Texto consolidado. Acesso em 12/10/2026.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, artigo 373. Texto consolidado. Acesso em 12/10/2026.
TJDFT, Acórdãos nº 1217310 e nº 1220776. Dados e ementas conferidos nas respectivas fichas oficiais. O repositório temático do tribunal sobre caso fortuito e força maior na construção civil reúne referências e acesso aos julgados. Acesso em 12/10/2026.
Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil, Provimento nº 205/2021, sobre publicidade e informação da advocacia. Texto oficial. Acesso em 12/10/2026.
Google Search Central, documentação técnica: Article e BlogPosting, ProfilePage e BreadcrumbList. Acesso em 12/10/2026.