Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
Pode ser possível contratar outro empreiteiro e cobrar do anterior os valores sem contrapartida e o custo adicional necessário à conclusão, desde que o abandono injustificado e os prejuízos sejam demonstrados. Antes de rescindir, registre o combinado, os pagamentos, o estágio da obra, os materiais existentes e a justificativa da paralisação. A conta deve considerar os serviços aproveitáveis, sem cobrar duas vezes o mesmo prejuízo.
Imagine a cena: você antecipa a parcela da laje, a equipe diminui e, na semana seguinte, ninguém aparece. Outro profissional aceita continuar, mas avisa que precisará modificar parte do que ficou pronto. Antes dessa intervenção, é importante documentar o que o primeiro contratado deixou.
O que registrar antes de outro profissional entrar na obra?
Comece pelo que foi combinado: serviços incluídos, fornecimento de materiais, preço, prazo e pagamentos por etapa ou por mês. Separe os adiantamentos das quantias pagas por serviços já medidos.
A falta de contrato assinado não elimina automaticamente a contratação. O artigo 107 do Código Civil admite negócios sem forma especial quando a lei não a exige. Orçamento aceito, conversas e comprovantes podem compor a prova, mas uma mensagem isolada não demonstra necessariamente todo o serviço contratado.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Serviços, preço, prazo e alterações combinadas | Contrato, orçamento aceito, projeto, aditivos e conversas completas |
| Quanto foi pago, a quem e com qual finalidade | Extratos, comprovantes de Pix, transferências e recibos |
| Etapas executadas, defeitos e pendências | Cronograma, medições, fotos datadas e relatório técnico |
| Titularidade e destinação dos materiais no canteiro | Notas fiscais, comprovantes de compra e inventário fotografado |
| Motivo e duração da paralisação | Mensagens, notificações, respostas e registros das últimas atividades |
| Custo para concluir o mesmo serviço | Orçamentos detalhados, com quantidades e padrão de acabamento comparáveis |
Solicite uma avaliação que diferencie o executado aproveitável, o que precisa de correção e o que ainda falta. A medição deve considerar o orçamento contratado, não apenas a aparência da construção. Confira a habilitação do profissional e a correspondente Anotação de Responsabilidade Técnica, ART, ou Registro de Responsabilidade Técnica, RRT, conforme o serviço.
Toda paralisação permite encerrar o contrato por culpa do empreiteiro?
Não. O artigo 624 do Código Civil prevê perdas e danos quando o empreiteiro suspende a execução sem justa causa. Já o artigo 625 admite suspensão em situações específicas, como culpa do dono da obra, força maior, determinadas dificuldades imprevisíveis de execução e modificações desproporcionais exigidas pelo contratante.
Por isso, peça uma justificativa escrita. Confira se havia parcela vencida, impedimento de acesso, material que cabia ao proprietário fornecer ou alteração de projeto. Registre também as respostas: uma alegação de dificuldade não resolve, sozinha, a discussão sobre quem descumpriu o combinado.
Encerrar por inadimplemento não é o mesmo que desistir da construção por vontade própria. Essa distinção importa porque o artigo 623 prevê consequências financeiras para a suspensão determinada pelo dono da obra.
Na construção da própria moradia, o Código de Defesa do Consumidor pode incidir quando o contratado atua como fornecedor, inclusive pessoa física. O enquadramento depende da relação concreta, não apenas do nome “empreitada”. Também é necessário individualizar responsabilidades: a responsabilidade pessoal de profissional liberal, por exemplo, exige verificação de culpa, conforme o artigo 14, § 4º.
Como calcular a devolução e a diferença para concluir a casa?
O artigo 249 do Código Civil prevê a execução por terceiro à custa do devedor quando o serviço puder ser realizado por outra pessoa e houver recusa ou mora. Isso não significa que qualquer orçamento substituto possa ser transferido integralmente ao primeiro contratado.
Para organizar a conta, separe o adiantamento sem contrapartida do aumento necessário para terminar o mesmo projeto. Considere serviços úteis, materiais pertencentes ao contratante e o saldo que ainda seria pago. Melhorias escolhidas depois não se confundem com prejuízo causado pelo abandono. Os artigos 402 e 403 delimitam a reparação aos prejuízos ligados ao descumprimento.
Exemplo prático: situação hipotética, com nomes, datas e valores fictícios. Ana contratou Carlos para construir sua casa por R$ 100.000, com entrega em 30/09/2026. Ele parou em 10/09/2026, depois de receber R$ 70.000. Em 05/10/2026, uma vistoria e um orçamento de conclusão permitem organizar o quadro abaixo. Para simplificar, suponha abandono injustificado comprovado, ausência de materiais avulsos a compensar e manutenção do projeto original.
| Apuração no exemplo | Valor |
|---|---|
| Pago ao primeiro empreiteiro | R$ 70.000 |
| Executado e aproveitável, pelo preço contratado | R$ 40.000 |
| Serviço faltante, pelo preço original | R$ 60.000 |
| Custo comparável de conclusão por terceiro | R$ 75.000 |
Há R$ 30.000 pagos além da execução útil. Como o serviço faltante correspondia a R$ 60.000 no contrato original e agora custa R$ 75.000, o custo adicional é de R$ 15.000.
Nesse cenário, a base estimada para discussão seria R$ 45.000: R$ 30.000 de possível restituição e R$ 15.000 de custo adicional. Outra forma de conferir o mesmo resultado é somar os R$ 70.000 pagos aos R$ 75.000 necessários para concluir e subtrair os R$ 100.000 originalmente contratados.
São duas formas de conferir o mesmo prejuízo, não cobranças cumulativas. O exemplo não inclui juros, correção ou outros danos. Reparos necessários devem ser discriminados, sem repetir despesas já incluídas no orçamento de conclusão. A definição do valor exigível depende dos documentos e da análise do caso.
O que fazer agora
1. Organize a linha do tempo
Anote a última atividade no canteiro, os pagamentos, as promessas de retorno e as alterações combinadas. Preserve as conversas completas e os arquivos originais das fotografias, não apenas capturas recortadas.
2. Preserve a prova antes de alterar a construção
Quando a intervenção do substituto puder apagar vestígios relevantes, avalie a produção antecipada de prova prevista no artigo 381 do Código de Processo Civil. A ata notarial pode documentar fatos e mensagens, mas não substitui uma avaliação técnica sobre a construção.
Não adie medidas necessárias à segurança apenas para manter o cenário intacto. Registre as condições e as intervenções quando isso puder ser feito sem exposição a risco.
3. Notifique com um objetivo definido
Descreva o descumprimento, solicite explicações e estabeleça providências e prazo compatíveis com o contrato. Guarde a comprovação de recebimento.
Sem prazo definido para cumprir a obrigação, a interpelação judicial ou extrajudicial constitui a mora. Havendo obrigação positiva e líquida com vencimento certo, ela pode ocorrer pelo próprio vencimento, conforme o artigo 397 do Código Civil.
4. Defina como encerrar e substituir o contratado
O artigo 475 admite pedir a resolução por inadimplemento ou exigir o cumprimento, com perdas e danos cabíveis. A forma de encerramento deve considerar as cláusulas contratuais e a eventual necessidade de medida judicial. Uma mensagem anunciando a troca não resolve necessariamente todas essas questões.
No novo contrato, identifique o serviço restante e o estado recebido. Inventarie ferramentas de terceiros e organize sua retirada documentada, sem presumir que possam ser retidas para compensar a dívida.
5. Confira os valores antes de apresentar a cobrança
Compare medições e orçamentos equivalentes. Depois da contratação substituta, guarde notas fiscais, recibos e registros da execução. Divergências sobre pagamentos, materiais, mudanças de projeto ou qualidade dos serviços justificam análise individual antes de definir os pedidos e os prazos aplicáveis.
Este artigo trata da construção contratada no terreno do consumidor. Situações diferentes são abordadas nos conteúdos sobre atraso na entrega de imóvel comprado na planta e danos causados pela obra do vizinho.
Para informações sobre a análise jurídica dos documentos e dos caminhos possíveis no caso concreto, entre em contato com o Lima Amorim & Advogados Associados: WhatsApp do escritório
Fontes oficiais
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto compilado no Planalto e texto atualizado na Câmara dos Deputados. Dispositivos centrais: artigos 107, 249, 397, 402, 403, 474, 475, 614 e 623 a 625. Acesso em 27/10/2026.
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990. Enquadramento de consumidor e fornecedor e responsabilidade pessoal dos profissionais liberais, especialmente artigos 2º, 3º e 14, § 4º. Acesso em 27/10/2026.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015. Prova, produção antecipada e ata notarial, especialmente artigos 369, 373, 381 e 384. Acesso em 27/10/2026.
Lei nº 6.496/1977, sobre Anotação de Responsabilidade Técnica, e Lei nº 12.378/2010, especialmente artigos 45 e 46, sobre Registro de Responsabilidade Técnica. Acesso em 27/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial apresenta informações jurídicas para ajudar o leitor a compreender documentos, responsabilidades e alternativas de encaminhamento.
Conteúdo informativo, baseado nas fontes consultadas até a data indicada. Não substitui avaliação técnica da construção nem orientação jurídica individual.
Informações conferidas até 27/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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