Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
Não necessariamente toda área construída sem averbação impede financiamento: a aceitação depende das condições da operação e da análise do imóvel. Se o vendedor assumiu entregar o bem regular e apto à compra financiada, a regularização pode integrar sua obrigação, mas os custos e as consequências do atraso exigem conferir o contrato, as informações prestadas e a causa da recusa.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Ana assina, em 5 de outubro de 2026, a promessa de compra da casa de Paulo por R$ 400 mil e paga R$ 40 mil de sinal. A vistoria aponta uma cozinha ampliada que não aparece na matrícula. Paulo apresenta o cadastro corrigido pela prefeitura, mas o banco mantém a exigência. O pagamento do saldo está previsto para 10 de novembro, e ninguém definiu quem regularizaria a ampliação.
A primeira providência não é escolher quem pagará uma nova taxa. É descobrir qual informação está errada e qual documento efetivamente falta.
Como saber se a divergência é cadastral, urbanística ou registral?
Compare a matrícula atualizada, o cadastro municipal, a planta aprovada e o levantamento da construção existente. Peça ao engenheiro ou arquiteto que confirme se os números representam a mesma coisa, evitando comparar área do terreno com área construída.
O diagnóstico deve separar três situações:
| O que conferir | Qual documento | Quem participa da análise | Próximo passo |
|---|---|---|---|
| Erro cadastral: a área lançada pela prefeitura não corresponde à situação comprovada | Cadastro do IPTU, planta aprovada e levantamento técnico | Proprietário, profissional técnico e setor municipal de cadastro | Solicitar a correção, com os documentos que demonstram o erro |
| Pendência urbanística: a ampliação não corresponde ao projeto autorizado | Projeto aprovado, licenças, documento de conclusão e levantamento com responsabilidade técnica | Engenheiro ou arquiteto e prefeitura | Verificar a possibilidade de regularização e eventuais adaptações |
| Pendência registral: a construção documentada não foi incorporada à matrícula | Matrícula, documento municipal de conclusão e documentação complementar da obra | Registro de Imóveis, com apoio técnico e jurídico conforme a exigência | Apresentar o pedido de averbação e cumprir as exigências cabíveis |
A tabela é um roteiro de triagem: as pendências podem coexistir. A legislação municipal trata da aprovação e da regularização edilícia, enquanto a Lei de Registros Públicos prevê a averbação da edificação no Registro de Imóveis. Por isso, corrigir o IPTU não equivale a atualizar a matrícula.
Quanto ao financiamento, há anúncio de venda de imóvel da própria CAIXA que admite financiamento, somente pelo SBPE, mesmo com construção não averbada. Essa previsão não deve ser transportada para qualquer compra entre particulares, modalidade de crédito ou utilização do FGTS. Solicite o critério aplicável à operação, sem presumir um percentual de tolerância.
Para conferir os demais documentos da negociação, consulte o guia de documentos para compra de imóvel.
Quem deve regularizar o imóvel e arcar com os custos?
Se o vendedor prometeu entregar o imóvel regular e em condições de contratação do financiamento, essa obrigação precisa ser considerada. Se o comprador assumiu expressamente uma pendência conhecida, a distribuição dos encargos pode ser diferente. A interpretação deve respeitar o contrato e a boa-fé, prevista no artigo 422 do Código Civil.
Não confunda isso com as despesas da transferência. O artigo 490 do Código Civil atribui ao comprador, salvo cláusula contrária, os custos de escritura e registro. Essa regra, isoladamente, não resolve quem deve custear a regularização de uma ampliação anterior à venda.
Antes de tratar o comprador como inadimplente, examine a cláusula de financiamento, a obrigação de regularizar, o prazo e a origem da recusa. Havendo descumprimento contratual demonstrado, o artigo 475 admite discutir cumprimento ou resolução do negócio. A restituição do sinal, eventual multa e perdas e danos dependem do enquadramento concreto, não apenas da negativa bancária.
Na prática, convém negociar um aditivo que identifique a pendência, distribua as providências e trate do prazo e do destino do sinal caso a compra não prossiga. Evite substituir esse ajuste por mensagens vagas de que “a documentação está sendo resolvida”.
Se surgir cobrança de intermediação após o desfazimento, a comissão do corretor quando a compra não se concretiza exige análise própria.
Regularizar na prefeitura resolve a exigência do banco?
Não necessariamente. A regularização municipal e a averbação da construção têm funções diferentes. Quando a exigência envolve a matrícula, obter um documento da prefeitura não encerra, por si só, a providência registral. A Lei nº 6.015/1973, no artigo 167, inciso II, item 4, prevê a averbação da edificação.
Também deve ser conferida a situação fiscal da obra, quando aplicável. A Receita Federal mantém procedimento de regularização e emissão de certidão para averbação. O enquadramento, os documentos necessários e eventuais dispensas precisam ser examinados, sem presumir que toda construção exige exatamente o mesmo procedimento.
A distinção aparece na jurisprudência. No REsp nº 2.080.642/MG, relator ministro Raul Araújo, julgado em 9 de março de 2026, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que o habite-se não afastava a responsabilidade da construtora pelos entraves examinados, destacando a necessidade da averbação para o financiamento regular. O julgamento tratou de incorporação e juros de obra, não de uma obrigação geral de financiar casas usadas com pendências.
Em Vila Velha, o que conferir antes de pedir a regularização?
A Lei Municipal nº 6.207/2019 consta como vigente no portal legislativo e contempla construções anteriores a 12 de novembro de 2018. Essa data é um requisito do regime previsto na lei, não uma autorização para regularizar qualquer obra.
O procedimento envolve aprovação de projeto, licença retroativa e documento de conclusão. A documentação inclui comprovação da titularidade ou relação com o imóvel, cadastro municipal, certidão de débitos imobiliários e Anotação de Responsabilidade Técnica, ART, ou Registro de Responsabilidade Técnica, RRT. Existem impedimentos, como localização em área de risco ou área pública. O enquadramento deve ser conferido com o profissional técnico e o município antes de assumir um prazo na venda.
O que fazer agora
1. Peça a exigência bancária por escrito
Solicite a indicação da divergência, dos documentos utilizados na avaliação e do que precisa ser corrigido. Confirme se o impedimento está na documentação, na condição física do imóvel ou na análise de crédito do comprador.
2. Reúna os documentos para um diagnóstico único
Separe matrícula atualizada, cadastro do IPTU, planta aprovada, documentação da ampliação, ART ou RRT, laudo de avaliação e exigência do banco. Acrescente a promessa de compra, os comprovantes do sinal e as mensagens sobre a regularidade do imóvel.
3. Trate do prazo e dos custos antes de assumir novas obrigações
Leve à negociação uma proposta de aditivo com responsáveis, despesas, etapas e tratamento do sinal. Considere também o que acontecerá se a regularização não for viável ou se o financiamento continuar sem aprovação. Não confunda uma estimativa técnica com compromisso de conclusão.
4. Solicite reanálise com os documentos corrigidos
Apresente o que foi efetivamente alterado e peça conferência da exigência. Se a recusa persistir, solicite a identificação do ponto ainda pendente. Um pedido de revisão deve demonstrar o erro ou o cumprimento da condição, não apenas repetir que a prefeitura atualizou a metragem.
Prazo próximo do vencimento, sinal em disputa e dúvida sobre a possibilidade de regularizar a ampliação são sinais de que o contrato precisa de análise individual. Para informações sobre a análise jurídica da matrícula, da exigência bancária e da promessa de compra, utilize WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
- Presidência da República. Lei nº 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, texto compilado. Artigo 167, inciso II, item 4, sobre averbação da edificação. Acesso em 27/10/2026.
- Presidência da República. Lei nº 10.406/2002, Código Civil, texto compilado. Artigos 422, 475, 476 e 490, sobre boa-fé, descumprimento contratual e despesas da compra e venda. Acesso em 27/10/2026.
- Município de Vila Velha. Lei Municipal nº 6.207/2019, especialmente artigos 1º a 4º e 6º. Ficha oficial de situação da norma, identificada como vigente na consulta. Acesso em 27/10/2026.
- Receita Federal do Brasil. Emitir certidão de regularidade fiscal de obra. Procedimento fiscal relacionado à averbação da construção. Acesso em 27/10/2026.
- Caixa Econômica Federal. Condições oficiais de venda do imóvel nº 000001028235-2. A página informa construção não averbada e possibilidade de financiamento pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, sujeita às condições da operação. Referência restrita àquela venda, sem generalização para outros imóveis ou produtos. Acesso em 27/10/2026.
- Superior Tribunal de Justiça. Inteiro teor do REsp nº 2.080.642/MG. Quarta Turma, relator ministro Raul Araújo, julgamento em 09/03/2026, publicação em 16/03/2026. Utilizado com delimitação ao contexto de incorporação e juros de obra. Acesso em 27/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial explica questões jurídicas relacionadas a imóveis, contratos e patrimônio.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise dos documentos do imóvel, das condições do financiamento e do contrato. O exemplo apresentado é inteiramente hipotético.
Informações conferidas até 27/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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