Garantia da construtora no condomínio: quem pode cobrar?

Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 11 de outubro de 2026

O condomínio, representado pelo síndico, pode exigir providências da construtora por defeitos nas áreas comuns. O comprador também pode ter legitimidade para agir individualmente, mas isso depende da obrigação discutida e da repercussão sobre seus próprios direitos. A garantia da construtora no condomínio exige ainda outro cuidado: o período de garantia não se confunde com os prazos para reclamar de vícios ou pedir indenização.

A garagem começa a infiltrar, aparecem trincas na fachada e a assembleia precisa discutir um possível rateio. Para quem comprou um imóvel novo, a dúvida é compreensível: por que os moradores teriam de pagar para corrigir um problema de construção?

Antes de decidir sobre uma ação, porém, é preciso separar duas perguntas: quem pode fazer a cobrança e quem deve responder pelo defeito. Poder entrar na Justiça não significa que a responsabilidade da empresa já esteja demonstrada.

O síndico pode processar a construtora por defeitos nas áreas comuns?

Sim, representando o condomínio, não, em regra, em nome pessoal. O artigo 1.348, inciso II, do Código Civil atribui ao síndico a defesa dos interesses comuns, judicial e extrajudicialmente. O artigo 75, inciso XI, do Código de Processo Civil também prevê essa representação.

O Superior Tribunal de Justiça reúne, na tese 15 da edição 68 de Jurisprudência em Teses, o entendimento de que o condomínio pode exigir o cumprimento de obrigações e discutir vícios de construção nas partes comuns e em unidades autônomas. Essa publicação sintetiza precedentes: não é súmula, julgamento repetitivo nem repositório oficial de jurisprudência.

Isso não significa que todo prejuízo particular dos moradores esteja automaticamente incluído na ação. É necessário identificar o interesse comum que fundamenta a atuação do condomínio, distinguindo-o de pretensões exclusivamente individuais.

Em precedente citado no AgInt no AREsp 1.297.430/DF (REsp 855.809/DF, julgado em 19/08/2010), a Terceira Turma do STJ admitiu a ação do condomínio em defesa de interesses comuns independentemente de autorização prévia da assembleia. Ainda assim, convém examinar a convenção e organizar as deliberações sobre contratações e despesas. O artigo 1.348, inciso III, do Código Civil determina que o síndico dê imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio.

Posso cobrar sozinho se o síndico não tomar providências?

A omissão do síndico não significa, por si só, que o comprador esteja impedido de agir. O STJ reconheceu que a dimensão coletiva de uma obrigação não exclui necessariamente a ação individual quando seu descumprimento também atinge o direito do adquirente.

No REsp 2.219.808/GO, a Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, admitiu a legitimidade individual para exigir obras de infraestrutura contratualmente prometidas. O julgamento ocorreu em 5 de maio de 2026, com publicação do acórdão em 13 de maio de 2026.

O alcance precisa ficar claro: o precedente tratou de infraestrutura em loteamento, não especificamente de infiltração na garagem ou de trincas na fachada de um edifício. Sua fundamentação pode contribuir para discutir outras situações, mas essa aplicação exige examinar o contrato, o direito atingido e o pedido. Não é uma autorização automática para qualquer morador apresentar qualquer cobrança.

Também é necessário distinguir a execução de uma obra comum do recebimento de indenizações pertencentes a outras pessoas. A regra processual impede que alguém pleiteie direito alheio em nome próprio sem autorização do ordenamento jurídico.

Antes de optar pela ação individual, verifique se o condomínio já notificou a empresa, contratou avaliação técnica ou ajuizou processo. Essa organização ajuda a delimitar o que ainda precisa ser pedido.

A garantia é de cinco anos? E os prazos de 180 dias e dez anos?

Os prazos têm funções diferentes. Cinco anos de garantia não significam cinco anos para propor qualquer ação, assim como a prescrição de dez anos não transforma todos os componentes do prédio em itens garantidos por uma década. Essa distinção foi examinada pelo STJ no REsp 1.534.831/DF.

Prazo	A que se refere	Cuidado necessário
Cinco anos	Garantia de solidez e segurança nas construções abrangidas pelo artigo 618 do Código Civil, a partir do recebimento da obra.	Não é uma garantia indistinta para qualquer problema de acabamento, uso ou manutenção.
180 dias	Prazo previsto no parágrafo único do artigo 618 para exercer o direito ali assegurado, contado do aparecimento do vício ou defeito.	O STJ distingue essa decadência da pretensão de indenização por descumprimento contratual.
Dez anos	Prazo prescricional aplicado pelo STJ à pretensão indenizatória decorrente de vícios construtivos, com fundamento no artigo 205 do Código Civil.	Não deve ser somado automaticamente aos cinco anos de garantia. O início da contagem precisa ser identificado.

No voto que prevaleceu no REsp 1.534.831/DF, a distinção foi desenvolvida entre pedidos de desfazimento do contrato ou abatimento do preço, sujeitos à decadência, e a pretensão de ressarcimento dos prejuízos, sujeita à prescrição. Por isso, ultrapassar 180 dias não permite concluir, sem examinar a pretensão, que toda possibilidade de cobrança desapareceu.

Mais recentemente, no AgInt no AREsp 3.090.545/SP, julgado em 22 de junho de 2026, a Terceira Turma reafirmou a prescrição de dez anos para a pretensão indenizatória por vícios construtivos. A discussão envolvia obrigação de fazer cumulada com indenização e reparos apontados em perícia. Portanto, não basta chamar o pedido de “conserto” ou de “indenização”: seu conteúdo e fundamento precisam ser analisados.

Quando incide o Código de Defesa do Consumidor, existe ainda a regra de 90 dias do artigo 26 para reclamar de vícios em produtos e serviços duráveis. Para defeitos aparentes, a contagem começa na entrega efetiva do produto ou no término do serviço; para vícios ocultos, quando o defeito fica evidenciado. A reclamação comprovadamente apresentada ao fornecedor impede a consumação dessa decadência até a resposta negativa inequívoca. Isso não equivale a suspender automaticamente todos os outros prazos.

Na prática, organize as datas de entrega, primeira manifestação, conhecimento do defeito e reclamações. Não adote uma conta única para todos os problemas do prédio.

A diferença entre essas situações também é aprofundada no artigo sobre vícios construtivos em imóvel novo, garantia e prazos.

Como essa cobrança pode funcionar na prática?

Exemplo prático: situação inteiramente hipotética, com nomes, datas e valores fictícios.

Ana comprou um apartamento em um prédio entregue em 10 de março de 2023. O condomínio tem 20 apartamentos, com divisão igual das despesas prevista na convenção. Em 10 de março de 2026, ela percebe água escorrendo pelo teto da garagem e comunica o problema ao síndico, Paulo.

Paulo solicita uma avaliação técnica. Para este exemplo, suponha que o laudo identifique falha na execução da impermeabilização e descarte a necessidade de intervenção emergencial. O orçamento da correção é de R$ 20 mil. Se esse custo fosse dividido igualmente entre as unidades, seriam R$ 1 mil por apartamento, considerando apenas a obra.

Em 20 de março de 2026, Paulo encaminha à construtora a reclamação, o laudo, as fotografias e os registros de manutenção. A empresa nega responsabilidade. Após análise dos documentos e dos prazos, em 20 de abril de 2026, o condomínio, representado pelo síndico e assistido por advogado, ajuíza ação para exigir a correção.

Para completar a hipótese, suponha que as partes celebrem acordo e que a construtora conclua os reparos em 10 de agosto de 2026, com verificação técnica do serviço. Os R$ 20 mil eram o custo estimado da obra comum, não uma indenização pessoal de Ana.

A regra aparece na organização da cobrança: o condomínio atua na defesa da área comum por meio de seu representante. A eventual iniciativa individual de Ana dependeria de fundamento e pedido próprios, não apenas de sua insatisfação com o problema.

O acordo é apenas o desfecho escolhido para a situação hipotética. Uma cobrança real pode envolver contestação, perícia e julgamento. O fato de o defeito ter aparecido três anos após a entrega, isoladamente, não resolve a responsabilidade nem define todos os prazos aplicáveis.

O que fazer agora

O primeiro passo não precisa ser escolher imediatamente entre uma ação do condomínio e uma ação individual. Comece reunindo elementos para entender a origem do problema, a obrigação da empresa e a providência necessária.

1. Registre o defeito e construa uma cronologia.

Guarde fotos e vídeos datados, relatos de recorrência, protocolos de assistência e respostas da construtora. Registre separadamente cada problema: a infiltração da garagem e a trinca da fachada podem ter causas e datas de manifestação diferentes.

2. Reúna os documentos do empreendimento e da administração.

Separe contrato de compra e venda, memorial descritivo, documentos de entrega das áreas comuns, manual de uso e manutenção, convenção, atas e registros de manutenção.

Para uma medida do condomínio, organize também a documentação de sua representação. Para prejuízos particulares, preserve os comprovantes correspondentes.

3. Solicite avaliação técnica e comunique formalmente a empresa.

Peça a um profissional habilitado que investigue a origem, a extensão e a urgência dos problemas, incluindo possíveis falhas de projeto, material, execução, manutenção ou intervenções posteriores.

Encaminhe a reclamação por meio que permita comprovar conteúdo e recebimento. O efeito dessa comunicação sobre os prazos depende do regime aplicável, não apenas da existência de um protocolo.

4. Defina a medida adequada, sem deixar a segurança em segundo plano.

Conforme os elementos disponíveis, pode ser necessário avaliar negociação, cobrança de reparos, ressarcimento de despesas ou produção antecipada de prova. Esta última pode preservar fatos, favorecer um acordo ou esclarecer se há fundamento para ajuizar uma ação. Medidas judiciais urgentes dependem dos requisitos legais; não são concedidas apenas porque o prédio é novo.

Se houver necessidade de reparos urgentes, a discussão com a construtora não deve servir de motivo para abandonar a conservação. O artigo 1.341 do Código Civil exige convocação imediata da assembleia quando obras ou reparos necessários e urgentes importarem em despesas excessivas. Preserve registros e comprovantes para a discussão sobre o custo definitivo.

Para levar o assunto à assembleia, uma ficha simples pode ajudar:

Local do defeito → primeira constatação → registros disponíveis → conclusão técnica → medida urgente → reclamação à empresa → resposta recebida → despesa estimada ou realizada.

Uma análise jurídica individual merece atenção especialmente quando houver negativa de responsabilidade, divergência sobre manutenção, necessidade de obra emergencial, dúvida sobre prazos ou falta de coordenação entre condomínio e proprietários.

Para informações sobre análise jurídica dos documentos e das providências aplicáveis, consulte o canal de atendimento: WhatsApp do escritório.

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Em resumo: o condomínio pode atuar na defesa dos interesses comuns, e a atuação individual do comprador também pode ser admitida em situações próprias. O caminho responsável é definir o pedido com base no contrato, na prova técnica e nas datas, sem presumir que a construtora responde por tudo ou que o simples término da garantia encerra qualquer direito.

Fontes oficiais

Data de acesso das fontes abaixo: 10 de outubro de 2026.

Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto compilado no Planalto. Artigos 205, 618, 1.341 e 1.348. Conferência realizada no texto compilado.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015. Artigos 17, 18, 75, inciso XI, 300 e 381.
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990. Artigo 26 e seus parágrafos. Artigos 30, 35 e 104 como fundamentos relacionados ao precedente sobre obras prometidas.
STJ, Jurisprudência em Teses, edição 68: Condomínio. Tese 15. Edição de 19/10/2016, com precedentes publicados até 05/08/2016. Compilação elaborada pela Secretaria de Jurisprudência, sem natureza de repositório oficial.
STJ, AgInt no AREsp 1.297.430/DF, inteiro teor. Quarta Turma, relator ministro Marco Buzzi, julgamento em 23/09/2019, publicação em 26/09/2019. Legitimidade do condomínio para defesa dos interesses comuns. A fundamentação cita precedente sobre a desnecessidade de autorização assemblear prévia.
STJ, REsp 2.219.808/GO, inteiro teor. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 05/05/2026, publicação em 13/05/2026. Consultada também a notícia oficial de 12/06/2026. O processo trata de infraestrutura em loteamento.
STJ, REsp 1.534.831/DF, Informativo 620. Terceira Turma, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatora para o acórdão ministra Nancy Andrighi, julgamento em 20/02/2018, publicação em 02/03/2018. Consultado também o voto-vista sobre garantia, decadência e prescrição.
STJ, AgInt no AREsp 3.090.545/SP, inteiro teor. Terceira Turma, relator ministro Humberto Martins, julgamento em 22/06/2026, publicação em 25/06/2026. Prescrição decenal da pretensão indenizatória por vícios construtivos.
Conselho Federal da OAB, Provimento nº 205/2021. Referência para a revisão editorial da publicidade informativa, identificação profissional e ausência de promessa de resultados.

Documentação técnica de publicação: Google Search Central sobre Article/BlogPosting, ProfilePage, BreadcrumbList e URLs canônicas. Acesso em 10/10/2026.

Sobre o autor

Arnon Gabriel de Lima Amorim, graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, é sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Sua atuação em Direito Civil e Patrimonial tem ênfase imobiliária e sucessória. No blog, aborda questões jurídicas sobre imóveis, contratos e patrimônio. Conheça a formação e a trajetória do autor.

Informações conferidas até 11/10/2026.

Nota informativa: este conteúdo apresenta orientações gerais. A responsabilidade pela obra, a legitimidade para agir e os prazos dependem dos documentos, da natureza do defeito e da pretensão formulada. O artigo não substitui a análise individual do caso.