Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Quando o empreendimento parece parado e os juros de obra continuam, a primeira conferência é o prazo final de entrega previsto no contrato, com eventual tolerância válida. Depois, compare o cronograma, as medições, os valores liberados e a composição de cada cobrança. Um percentual como 95% de execução, isoladamente, não prova atraso contratual nem autoriza suspensão automática. Se o prazo final já venceu sem causa atribuível ao comprador, a análise muda.
Você passa diante do prédio e não vê trabalhadores, máquinas ou mudanças aparentes. No aplicativo, a execução continua em 95%. No extrato, porém, os juros de obra aparecem todos os meses. Essa combinação causa uma dúvida compreensível: por que pagar encargos se a construção parece não avançar?
A resposta depende de uma linha do tempo documental. Paralisação, percentual executado, vencimento do prazo de entrega e regularização do empreendimento são fatos relacionados, mas não equivalentes.
Qual prazo de entrega está previsto nos documentos?
Comece pelo contrato de compra e venda, pelo quadro-resumo e por eventuais aditivos. Localize a data original de conclusão ou entrega, a cláusula de tolerância e qualquer documento posterior que tenha alterado o cronograma.
A Lei nº 4.591/1964 determina que o quadro-resumo informe, entre outros dados, as taxas de juros aplicáveis, seus períodos de incidência e o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra. A mesma lei admite tolerância de até 180 dias corridos quando ela estiver expressamente pactuada de forma clara e destacada. Isso não significa que todo contrato tenha automaticamente 180 dias adicionais. A cláusula precisa existir e sua validade deve ser analisada no caso concreto.
A data que aparece em um aplicativo de acompanhamento também não substitui, por si só, o prazo contratual. Pode haver diferenças entre previsão de conclusão física, emissão do habite-se, averbação da construção, disponibilização da posse e entrega efetiva das chaves.
No Tema Repetitivo 996, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, para contratos de promessa de compra e venda no âmbito então examinado do Programa Minha Casa, Minha Vida, que o prazo de entrega deve ser certo, claro e não pode ficar condicionado à concessão do financiamento. A tese também considera ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluída a tolerância. O alcance formal do precedente deve ser respeitado, sem transformar a tese em resposta automática para qualquer modalidade contratual.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Data originalmente prometida para a entrega | Contrato de compra e venda e quadro-resumo |
| Existência e redação da tolerância | Cláusula contratual completa |
| Alteração posterior do prazo | Aditivos assinados e comunicações enviadas |
| Evolução física informada mês a mês | Relatórios de medição e cronograma atualizado |
| Período em que não houve avanço aparente | Fotografias datadas e comunicações sobre a obra |
| Valores liberados durante a construção | Histórico de liberações e extratos do financiamento |
| Natureza de cada valor debitado | Demonstrativos mensais e memória de cálculo |
| Situação do habite-se, da averbação e das chaves | Certidão municipal, matrícula atualizada e termo de entrega |
Quando o prazo final, já considerada uma tolerância válida, ainda não terminou, a paralisação relatada exige esclarecimentos e documentação, mas não demonstra automaticamente que todos os encargos daquele período sejam indevidos.
O que o percentual informado demonstra sobre a construção?
O percentual de execução é uma fotografia técnica do empreendimento em determinada medição. Ele não informa, sozinho, quanto tempo falta para a entrega regularizada nem se o prazo contratual venceu.
Os 5% restantes podem envolver acabamentos, instalações, testes, sistemas de segurança, áreas comuns, correções identificadas em vistoria ou providências documentais. O peso de cada etapa depende do cronograma físico e financeiro adotado. Por isso, dois empreendimentos marcados como 95% concluídos podem estar em situações bastante diferentes.
A Lei nº 4.591/1964 prevê o fornecimento periódico de informações sobre o estado da obra à comissão de representantes. Também estabelece um procedimento específico para situações em que a construção fique injustificadamente paralisada por mais de 30 dias ou tenha seu andamento excessivamente retardado. Esse mecanismo não equivale à suspensão automática dos encargos de um contrato individual.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Marina e Carlos financiaram R$ 300 mil para comprar um apartamento. O contrato indicava entrega em 31 de dezembro de 2026 e continha cláusula destacada de tolerância de 180 dias. Desde 1º de setembro de 2026, o aplicativo mostrava 95% de execução, enquanto o casal continuava pagando R$ 1.500 por mês a título de encargos da fase de construção. Em 2 de novembro de 2026, nem a data original havia vencido. A falta de evolução aparente justificava pedir medições, cronograma e explicações, mas não permitia concluir, apenas pelo percentual, que todos os valores pagos desde setembro deveriam ser devolvidos.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça examinou situação relacionada no REsp 2.183.038/MG, sob relatoria do ministro Raul Araújo, julgado em fevereiro de 2026. Naquele caso específico, a cobrança ocorreu dentro da tolerância contratual, e o habite-se havia sido averbado antes do término desse período. A Turma afastou a restituição e aplicou o marco temporal do Tema 996. O acórdão não autoriza validar qualquer cobrança durante uma obra paralisada. Ele reforça a necessidade de calcular primeiro a data final aplicável ao contrato.
Quais pendências e cobranças precisam de apuração documental?
O nome usado no extrato não resolve a questão. “Juros de obra”, “evolução de obra” ou expressão semelhante pode aparecer ao lado de outros valores previstos no financiamento. A análise precisa identificar a natureza, a base de cálculo, a taxa, o período, o saldo considerado e os recursos efetivamente liberados.
Monte uma planilha simples, mês a mês, com a data do débito, o valor cobrado, o percentual informado da construção e a data final do contrato. Isso permite perceber cobranças posteriores ao prazo, aumentos sem explicação, meses sem nova medição e divergências entre o extrato e o cronograma.
A discussão também pode envolver responsáveis diferentes. Em 20 de outubro de 2026, a Quarta Turma, no REsp 2.293.213/SP, sob relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti, reconheceu a legitimidade de construtora e incorporadora para responder pelo ressarcimento dos juros de obra pagos após o término do prazo de entrega, ainda que os valores tenham sido cobrados pela instituição financeira, quando a pretensão decorre do atraso do empreendimento. O acórdão manteve a conclusão das instâncias ordinárias de que os pagamentos foram comprovados, por ser vedado o reexame de provas (Súmula 7 do STJ).
A Segunda Seção, no EAREsp 2.422.743/BA, relatado pela ministra Maria Isabel Gallotti e julgado em 3 de setembro de 2026, decidiu que o agente financeiro em sentido estrito não responde por vícios ou atraso da obra apenas porque fiscaliza a evolução e condiciona a liberação de recursos às medições. A posição contratual de cada participante precisa ser identificada antes de definir contra quem formular um pedido.
Quando as chaves já foram disponibilizadas e os encargos continuam por pendências posteriores, o estágio documental é outro. Essa situação é tratada separadamente no artigo sobre juros de obra após a entrega das chaves.
Também é diferente o caso em que a obra parou porque a incorporadora entrou em recuperação judicial ou deixou de funcionar. Nessa hipótese, consulte a análise sobre obra parada e recuperação judicial da incorporadora.
O que fazer agora
1. Fixe a data final do contrato
Anote a data original e acrescente apenas a tolerância que estiver expressamente prevista e for aplicável. Verifique se houve aditivo, quem o assinou e se o documento contém renúncia, quitação ou mudança de obrigação.
2. Monte uma linha do tempo
Registre, por mês, o percentual informado, as atividades visíveis, as comunicações recebidas e os valores cobrados. Guarde fotografias datadas, mensagens, protocolos e capturas completas do aplicativo.
3. Peça os documentos específicos
Solicite o cronograma atualizado, os relatórios de medição, o histórico de liberações financeiras e a memória de cálculo dos encargos. Um pedido objetivo costuma ser mais útil do que uma reclamação genérica de que a obra “está parada”.
4. Separe paralisação, atraso e regularização
Confirme se o problema é falta de atividade no canteiro, vencimento do prazo contratual, demora no habite-se, ausência de averbação ou falta de liberação das chaves. Cada etapa exige documentos e providências diferentes.
5. Avalie o contrato antes de interromper pagamentos
A suspensão unilateral pode gerar alegação de inadimplência, encargos adicionais e outras consequências contratuais. Antes de deixar de pagar, confronte o prazo, as medições, a memória de cálculo e a causa atribuída à demora.
Prazo final vencido, medições repetidas sem avanço, cobrança sem memória de cálculo, datas conflitantes ou aditivo com renúncia ampla são sinais de que o conjunto documental merece análise individual. O objetivo é identificar o que ainda pode ser exigido, o que precisa ser esclarecido e se existe base para contestar cobranças futuras ou pedir restituição de valores já pagos.
Para encaminhar o contrato, os extratos e a linha do tempo pelo canal de atendimento: WhatsApp do escritório
Fontes oficiais
- Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, texto consolidado. Consultados especialmente os arts. 35-A, 43, 43-A e 44. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Consultados especialmente os arts. 6º, 30, 31, 47 e 51. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Superior Tribunal de Justiça, Tema Repetitivo 996. REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, relator ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11 de setembro de 2019, com acórdão publicado em 27 de setembro de 2019. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Superior Tribunal de Justiça, REsp 2.183.038/MG, íntegra do acórdão. Quarta Turma, relator ministro Raul Araújo, sessão virtual de 3 a 9 de fevereiro de 2026, publicação em 13 de fevereiro de 2026. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Superior Tribunal de Justiça, pesquisa oficial do REsp 2.293.213/SP. Quarta Turma, relatora ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 20 de outubro de 2026, publicação em 23 de outubro de 2026. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Superior Tribunal de Justiça, Informativo de Jurisprudência nº 907. EAREsp 2.422.743/BA, Segunda Seção, relatora ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 3 de setembro de 2026, publicação em 11 de setembro de 2026. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. No blog, é responsável pela análise jurídica e pela revisão editorial de conteúdos voltados à compreensão de contratos, prevenção de conflitos e tomada de decisões documentadas.
Conteúdo informativo. A aplicação das regras depende da modalidade contratual, das datas, da validade da tolerância, da causa da paralisação, da posição de cada participante e dos documentos disponíveis.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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