Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Pode haver saldo a receber se o preço obtido no leilão superar a dívida e os encargos que podem ser abatidos, mas isso precisa ser demonstrado. Para conferir, compare o resultado da venda com a memória de cálculo da dívida e os comprovantes das despesas. O caminho depende de ter ocorrido leilão extrajudicial, judicial ou venda posterior a leilões frustrados.
Imagine esta situação: você descobre que o apartamento já foi vendido, consulta a conta bancária e não encontra nenhum repasse. A informação chegou sem o preço da venda, sem uma conta detalhada e sem explicar se sobrou alguma quantia.
Como calcular o saldo do leilão e conferir o prazo de repasse?
No leilão extrajudicial de imóvel dado em alienação fiduciária, a conferência começa pelo preço efetivo da venda. Dele são deduzidos a dívida, as despesas e os encargos admitidos pela Lei nº 9.514/1997. A diferença positiva é a sobra, também chamada de sobejo. Não se trata de devolver automaticamente todas as prestações que você pagou.
A conta básica é:
Saldo estimado = preço da venda menos dívida atualizada, despesas e encargos legalmente admitidos.
A dívida considerada é o saldo da operação na data do leilão, não apenas as parcelas atrasadas. Entre os valores que precisam ser conferidos estão juros e encargos devidos, despesas de intimação e do leilão, seguros, tributos e contribuições condominiais. Peça a discriminação dos lançamentos e verifique se há cobrança repetida ou valor já pago.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Ana, professora, teve seu apartamento vendido no segundo leilão em 10 de setembro de 2026 por R$ 300 mil. O demonstrativo indica dívida de R$ 200 mil e despesas e encargos de R$ 20 mil. Se esses valores estiverem corretos e não houver outros credores com preferência ou bloqueio sobre a quantia, a conta aponta R$ 80 mil de sobra. Essa estimativa depende da conferência dos documentos.
Havendo excedente nesse procedimento, o artigo 27, § 4º, prevê sua entrega ao devedor no prazo de cinco dias, conforme a redação vigente. Confirme a efetivação e a data da operação, não apenas quando o anúncio passou a mostrar “vendido”. Esses cinco dias dizem respeito ao repasse pelo credor, não a um prazo de cinco dias para o antigo proprietário reclamar.
Quando a venda não gera saldo a receber?
O valor de avaliação do imóvel não é, sozinho, dinheiro disponível para devolução. Uma casa avaliada acima da dívida pode ter sido arrematada por preço menor, e o resultado precisa ser confrontado com os encargos da operação. A discussão sobre preço vil no leilão de imóvel é diferente da apuração da sobra.
Também é necessário distinguir a arrematação nos leilões previstos em lei de uma venda posterior, realizada quando o credor já adquiriu a livre disponibilidade do bem. Se o segundo leilão não alcançar o referencial mínimo exigido, o artigo 27, § 5º, prevê a exoneração da obrigação de devolver a sobra tratada no parágrafo anterior. Uma venda posterior não deve ser automaticamente usada para calcular um crédito do antigo proprietário.
Essa distinção aparece no AREsp 3.098.025/SP. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Moura Ribeiro, julgou o caso em 23 de março de 2026 e afastou a prestação de contas e a restituição pretendidas após dois leilões frustrados e a permanência do imóvel com o credor. O caso tratava de adjudicação após leilões frustrados, não de arrematação com sobra demonstrada.
Outra cautela: ausência de sobra não significa, em qualquer contrato, extinção de toda a dívida. A legislação atual admite cobrança de saldo devedor em determinadas operações, ressalvando o regime especial dos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, que não abrange consórcios. O tipo de contrato e as datas dos atos precisam ser examinados antes dessa conclusão.
Quais documentos mostram se existe saldo a receber?
Para conferir a operação, organize os documentos de forma que cada número tenha uma origem identificável. A tabela abaixo funciona como roteiro de análise, não como afirmação de que haverá crédito.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Qual garantia foi contratada e quais registros recaem sobre o imóvel | Contrato, aditivos e matrícula atualizada |
| O resultado de cada leilão e o preço da arrematação | Editais, atas e auto ou termo de arrematação |
| A efetivação da venda e o pagamento do preço | Comprovantes de pagamento e documentos de transferência |
| O saldo da dívida na data do leilão | Demonstrativo de evolução do financiamento e memória de cálculo |
| Os valores abatidos e sua comprovação | Comprovantes de despesas, tributos, seguros e condomínio |
| A destinação da sobra e eventual repasse | Prestação de contas, comprovantes de transferência e eventuais ordens judiciais |
Quando há venda extrajudicial e dúvida sobre os valores, a ação de exigir contas pode ser uma via adequada, conforme as circunstâncias. No REsp 2.195.598/SP, julgado em 12 de maio de 2025, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, reconheceu o interesse do devedor em exigir contas dos valores decorrentes do leilão e da evolução do débito. O julgamento tratou do cabimento da ação de exigir contas, não de existência de saldo a receber.
No leilão judicial, a conferência passa pelos autos do processo. Os artigos 907 e 908 do Código de Processo Civil preveem a restituição do que sobrar após a satisfação do crédito, das custas e dos honorários advocatícios, respeitadas as preferências de outros credores. A liberação depende do juízo e não segue automaticamente o prazo de cinco dias do procedimento extrajudicial fiduciário.
O que fazer agora
1. Identifique qual venda realmente aconteceu
Confira se houve arrematação no primeiro ou no segundo leilão, venda posterior a leilões frustrados ou alienação dentro de um processo judicial. Separe o contrato, a matrícula e os documentos do resultado dos leilões.
2. Solicite a conta por escrito
Encaminhe o pedido ao credor pelo canal oficial e guarde o protocolo. Uma formulação possível é: “Solicito o resultado dos leilões, o valor e a data da venda, a memória de cálculo da dívida, os comprovantes das deduções e a informação sobre eventual saldo e repasse”.
3. Aponte a divergência com documentos
Compare os pagamentos que você fez com a evolução da dívida. Identifique despesas repetidas, lançamentos sem explicação e diferenças entre o preço informado pelo leiloeiro e aquele utilizado na conta. Evite uma contestação genérica quando for possível indicar o lançamento questionado.
4. Avalie o caminho adequado para a pendência
Saldo reconhecido sem repasse, recusa de documentos e divergências relevantes nos cálculos são situações para análise individual. A medida depende de ser necessário esclarecer as contas, cobrar uma quantia ou pedir liberação no processo. A ação de exigir contas requer a indicação detalhada das razões que justificam o pedido.
Cobrar uma sobra também não é o mesmo que questionar a validade da venda. Para esse outro problema, o conteúdo sobre como anular um leilão da Caixa aborda falhas do procedimento que exigem análise própria.
Para informações sobre atendimento e análise individual dos documentos: WhatsApp do escritório
Fontes oficiais
Lei nº 9.514/1997, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Dispositivos consultados: artigos 22, § 4º, 26-A e 27, especialmente §§ 3º, 4º, 5º e 5º-A. Acesso em 01/11/2026.
Lei nº 14.711/2023, Câmara dos Deputados. Alterações no regime das garantias e da execução extrajudicial imobiliária. Acesso em 01/11/2026.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Artigos 550 a 552, sobre exigir contas, e 907 e 908, sobre restituição da sobra e preferência entre credores. Acesso em 01/11/2026.
Superior Tribunal de Justiça, inteiro teor do REsp 2.195.598/SP. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 12/05/2025, publicação no DJEN em 15/05/2025. Interesse em exigir contas da venda extrajudicial e da evolução do débito. Acesso em 01/11/2026.
Superior Tribunal de Justiça, inteiro teor do AREsp 3.098.025/SP. Terceira Turma, relator ministro Moura Ribeiro, julgamento em 23/03/2026, publicação no DJEN em 30/03/2026. Mérito do recurso especial examinado, com afastamento da prestação de contas pretendida após leilões frustrados, no contexto temporal analisado. Acesso em 01/11/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES), advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória, e produz conteúdo informativo sobre contratos, financiamentos e proteção do patrimônio.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise dos documentos do caso concreto.
Informações conferidas até 01/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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