Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
É possível discutir a restituição quando uma pendência atribuível à construtora prolonga a cobrança de juros de obra. Mas receber um boleto depois das chaves não basta: é preciso conferir a competência do encargo, o prazo contratual e os documentos que mostram por que a regularização ou o início da amortização ficaram pendentes.
Imagine já estar com a geladeira instalada e as caixas da mudança abertas. Você consulta o aplicativo esperando começar a reduzir a dívida do apartamento, mas encontra outra cobrança de “evolução de obra”. A resposta recebida é apenas: “Estamos aguardando a documentação”.
O boleto depois das chaves é necessariamente indevido?
Não. A primeira diferença é entre a data da cobrança e a competência, isto é, o período ao qual o encargo se refere. Um boleto emitido em julho pode cobrar juros calculados sobre um período de março.
Por isso, peça o início e o fim do período de incidência. A expressão “repasse retroativo” precisa vir acompanhada da memória de cálculo. Cobrar depois não torna um encargo automaticamente indevido, mas também não corrige uma cobrança que já era irregular no período de origem.
Outra diferença está na composição do pagamento. Juros de obra, seguros e amortização não são a mesma coisa. Conforme o contrato, os encargos da fase de construção podem incluir parcelas distintas, e o abatimento da dívida costuma começar em outra etapa. Somar o boleto inteiro como se tudo fosse juros de obra pode distorcer o pedido.
O que precisa ser explicado é o período cobrado e a natureza de cada valor, não apenas o vencimento do boleto.
Quais cinco datas mostram onde ocorreu a pendência?
Organize cinco marcos: prazo contratual final, habite-se, entrega das chaves, averbação da construção e recebimento da documentação completa pelo banco. Quando houver tolerância contratual, sua validade precisa ser examinada antes de definir o primeiro marco.
Exemplo prático: situação inteiramente hipotética, sem relação com cliente ou processo real. Ana, auxiliar administrativa, recebeu as chaves em 30 de abril de 2026. Em junho e julho, pagou R$ 900 por mês sob a descrição genérica “encargos de obra”. Ao reunir os documentos, encontrou esta linha do tempo:
31/03/2026, prazo final de entrega, já considerada a tolerância válida; 15/04/2026, emissão do habite-se; 30/04/2026, entrega das chaves; 20/06/2026, averbação da construção; 30/06/2026, recebimento da documentação completa pelo banco.
Esse intervalo mostra onde investigar, mas não identifica sozinho quem causou cada demora. Averbar a construção e encaminhar os documentos ao banco são acontecimentos diferentes. Também é necessário verificar quando o financiamento efetivamente passou à amortização.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Prazo de entrega e eventual tolerância | Contrato de compra, quadro-resumo e aditivos |
| Data de emissão do habite-se | Habite-se expedido pela autoridade competente |
| Disponibilização do imóvel e entrega das chaves | Comunicado de disponibilidade e termo de recebimento |
| Averbação da construção e eventuais exigências | Matrícula atualizada, protocolos e notas de exigência do registro |
| Envio, recebimento e complementação dos documentos | Protocolos da construtora, respostas do banco e comunicado de encerramento da fase de obra |
| Competência, composição e pagamento dos encargos | Extratos discriminados, memória de cálculo, boletos e comprovantes |
Se o banco informar que faltava documentação, peça a identificação do documento, de quem deveria apresentá-lo e da data em que foi recebido. Se a construtora disser que já havia enviado tudo, solicite o protocolo e confira se houve exigência posterior.
Uma resposta comprova o que a empresa declarou. A comparação entre documentos permite verificar se essa declaração corresponde ao andamento da regularização. O guia de documentos para compra de imóvel complementa a conferência da matrícula, do habite-se e do memorial de incorporação.
Quando a construtora pode responder pelos juros de obra?
O artigo 44 da Lei nº 4.591/1964 atribui ao incorporador a averbação da construção após o habite-se e prevê responsabilidade pelos prejuízos decorrentes da demora nessa obrigação. Portanto, a entrega física não encerra necessariamente todas as obrigações documentais.
No REsp 2.080.642/MG, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça considerou indevidos os juros após o habite-se quando entraves atribuíveis à construtora impediram a entrega ou a passagem à amortização. O julgamento, relatado pelo ministro Raul Araújo, ocorreu em sessão de 3 a 9 de março de 2026, com publicação em 16 de março. A Turma afastou a ideia de que estar dentro do prazo contratual legitimaria qualquer cobrança. É um acórdão de Turma, não uma declaração de que todo boleto posterior ao habite-se seja indevido.
Há também o Tema 996 do STJ. A Segunda Seção, no REsp 1.729.593/SP, relatado pelo ministro Marco Aurélio Bellizze, afastou a cobrança desses encargos após o prazo de entrega, incluída a tolerância. O julgamento foi ratificado em 25 de setembro de 2019, com publicação em 27 de setembro. A tese tem recorte próprio: contratos do Minha Casa, Minha Vida nas então faixas 1,5, 2 e 3. Fora desse contexto, o enquadramento exige fundamentação, sem aplicação automática.
Mesmo quando o boleto é emitido pelo banco, o prejuízo pode decorrer de obrigação descumprida pela incorporadora. Pedir ressarcimento desse prejuízo não é necessariamente revisar o financiamento. Quem deve responder depende das obrigações assumidas, da origem da pendência e de sua ligação com os valores pagos.
A discussão mais ampla sobre prazo de entrega e tolerância está no artigo A chave não veio: o que muda quando a construtora atrasa o imóvel na planta?.
Como calcular apenas os valores potencialmente restituíveis?
Comece pelos encargos identificados e efetivamente pagos. Separe seguros, amortização, juros do financiamento já na fase regular e outras parcelas. A irregularidade dos juros de obra não torna automaticamente indevidos todos os componentes do pagamento.
Os lançamentos abaixo são um recorte do exemplo hipotético de Ana, não seu extrato completo:
| Competência | Boleto pago em | Composição identificada | Tratamento na conferência |
|---|---|---|---|
| Março de 2026 | 10/05/2026 | R$ 600 de juros de obra e R$ 100 de seguro | Não incluir apenas porque o pagamento ocorreu depois das chaves; conferir a validade no período de origem |
| Maio de 2026 | 10/06/2026 | R$ 800 de juros de obra e R$ 100 de seguro | Separar R$ 800 para análise da responsabilidade pela pendência |
| Junho de 2026 | 10/07/2026 | R$ 800 de juros de obra e R$ 100 de seguro | Separar R$ 800 para a mesma análise |
| Julho de 2026 | 10/08/2026 | R$ 900 entre amortização, juros do financiamento e seguro | Não tratar como juros de obra sem identificar essa rubrica |
Se os documentos demonstrarem que os juros de maio e junho decorreram da pendência imputável à construtora, a base ilustrativa de análise será R$ 1.600, resultado de R$ 800 mais R$ 800. Não são os R$ 1.800 dos dois boletos inteiros.
Essa conta ainda não inclui atualização nem deduz eventuais estornos ou reembolsos. Se o período questionável abranger apenas parte de um mês, confira o intervalo efetivamente utilizado no cálculo.
A devolução em dobro exige exame separado. No AgInt no AREsp 3.088.439/SP, a Terceira Turma do STJ reconheceu a cobrança indevida no contexto do Tema 996, mas determinou que o tribunal de origem examinasse a boa-fé objetiva do fornecedor para definir restituição simples ou em dobro. O relator foi o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, com julgamento em 30 de junho de 2026 e publicação em 3 de julho. O exame considera o artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, inclusive a ressalva do engano justificável.
O que fazer agora
1. Peça a discriminação da cobrança
Solicite competências, datas inicial e final de incidência, rubricas e memória de cálculo. Peça também a identificação da pendência que impediu a mudança de fase. O direito à informação clara está previsto no artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor.
2. Formalize a contestação com os documentos
Encaminhe à construtora e ao agente financeiro a linha do tempo, os lançamentos questionados e os comprovantes. Peça resposta específica sobre cada competência, correção das cobranças futuras e análise dos valores pagos. Guarde os protocolos e as respostas completas.
3. Não interrompa os pagamentos sem avaliar os riscos
Deixar de pagar o boleto inteiro pode atingir parcelas efetivamente devidas e criar discussão sobre inadimplência. Antes de suspender ou reduzir pagamentos, avalie a necessidade de solução formal ou medida judicial. Uma decisão provisória depende dos requisitos legais e das provas, não apenas da apresentação da reclamação.
4. Defina o pedido e os responsáveis
Respostas incompatíveis, ausência de discriminação, cobranças persistentes e proposta de quitação ampla justificam uma análise individual. Nela, devem ser definidos os responsáveis, o período discutível e o prazo para ajuizar o pedido. Não presuma que um protocolo administrativo interrompa automaticamente a prescrição.
Para uma análise individual do contrato e dos extratos, reúna esses documentos. Informações sobre atendimento do Lima Amorim & Advogados Associados: WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Lei nº 4.591/1964, artigo 44, texto vigente consultado, com redação do caput dada pela Lei nº 14.382/2022. Dever de averbação e responsabilidade pela demora. Acesso em 26/10/2026.
STJ, cadastro do Tema Repetitivo 996 e inteiro teor do REsp 1.729.593/SP. Segunda Seção, relator ministro Marco Aurélio Bellizze. Julgamento de 11/09/2019, com retificação e ratificação em 25/09/2019; publicação em 27/09/2019. Acesso em 26/10/2026.
STJ, REsp 2.080.642/MG, inteiro teor. Quarta Turma, relator ministro Raul Araújo. Sessão virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026; publicação em 16/03/2026. Acesso em 26/10/2026.
STJ, AgInt no AREsp 3.088.439/SP, inteiro teor. Terceira Turma, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Julgamento em 30/06/2026; publicação em 03/07/2026. Houve exame do recurso especial e provimento parcial, não apenas decisão de inadmissibilidade. Acesso em 26/10/2026.
TJDFT, página temática sobre o Tema 996. Conferência complementar do recorte da tese e da delimitação das rubricas indenizáveis. Acesso em 26/10/2026.
Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, artigos 6º, inciso III, e 42, parágrafo único. Informação e repetição do indébito. Acesso em 26/10/2026.
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, artigos 202, 394, 395, 402 e 403; e Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, artigo 300. Prescrição, mora, prejuízos e requisitos de tutela provisória. Acesso em 26/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim, OAB/ES nº 30.733, formou-se em Direito na Universidade Federal do Espírito Santo, UFES. É sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial aborda contratos, patrimônio e relações de consumo.
Este conteúdo é informativo. A conclusão depende dos contratos, das competências cobradas, dos pagamentos e da responsabilidade pela pendência documental.
Informações conferidas até 27/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
Imobiliário
Imobiliário
ImobiliárioPrecisa de orientação sobre o seu caso?
Fale agora com nosso time. Atendimento rápido e humanizado.
Fale pelo WhatsApp →