Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
É possível vender um imóvel por preço inferior ao saldo do financiamento, mas a operação só se conclui se o credor receber o valor necessário à quitação ou aprovar formalmente outra estrutura, como a transferência das obrigações. A diferença não é apenas preço menos dívida: entram o saldo calculado para a data do pagamento, os custos da venda, os débitos do imóvel e as condições do contrato. Sem anuência do credor, um acordo particular não libera o devedor original.
A cena é comum: o imóvel já está desocupado, as parcelas continuam vencendo e as propostas chegam abaixo do valor necessário para quitar o financiamento. A sensação é de estar pagando para vender, mas a decisão fica mais clara quando todos os valores são colocados na mesma data e no mesmo cenário.
Como comparar preço provável de venda e saldo atualizado
Comece escolhendo uma data possível para concluir a venda. O valor exibido hoje no aplicativo pode não ser o mesmo saldo exigido no dia do pagamento, especialmente quando o contrato prevê juros, atualização, seguros ou outros encargos.
Peça à instituição financeira um demonstrativo para liquidação total na data estimada, acompanhado da evolução da dívida. Nas operações de crédito sujeitas às regras de consumo, a liquidação antecipada deve considerar a redução proporcional dos juros e demais acréscimos correspondentes ao período antecipado. O Banco Central também orienta que a instituição forneça, quando solicitadas, a cópia do contrato e a planilha com a origem da dívida, sua evolução e o saldo para quitação.
A conta correta compara o preço líquido de venda com o saldo de quitação na mesma data.
O preço provável não é necessariamente o valor anunciado, a avaliação feita quando o financiamento foi contratado ou a expectativa pessoal do proprietário. Use imóveis comparáveis realmente disponíveis, condições de conservação, tempo médio para venda e avaliações fundamentadas de profissionais que conheçam a região.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, sem relação com caso real, Marina recebeu de Paulo, em 20 de outubro de 2026, uma proposta de R$ 360 mil pelo apartamento. O demonstrativo do financiamento indicou saldo de R$ 400 mil para quitação em 30 de novembro de 2026. Corretagem e pendências do imóvel somariam R$ 20 mil. Considerando apenas esses valores, a venda produziria R$ 340 mil líquidos e Marina precisaria complementar R$ 60 mil. Uma despesa tributária ou documental ainda não considerada poderia aumentar essa diferença.
Quais custos e condições afetam a diferença a cobrir
O preço negociado é um valor bruto. Para descobrir quanto efetivamente estará disponível para quitar o financiamento, é preciso retirar as despesas que ficarão com o vendedor e incluir valores que precisem ser pagos antes ou simultaneamente à transferência.
O saldo devedor maior que o preço de venda não significa, por si só, ausência de ganho de capital, pois a análise tributária compara o valor de alienação com o custo de aquisição e admite regras, despesas e isenções próprias. Na cessão de direitos com transferência de dívida, o tratamento pode ser diferente, o que recomenda uma simulação específica para a operação pretendida.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Preço provável de venda | Pareceres de avaliação, laudo e imóveis comparáveis |
| Saldo para quitação na data prevista | Demonstrativo atualizado e planilha do financiamento |
| Corretagem suportada pelo vendedor | Contrato ou proposta da imobiliária e do corretor |
| Condomínio, IPTU e outras pendências | Certidões, boletos e comprovantes de pagamento |
| Custos de cartório e baixa da garantia | Orçamentos do cartório e orientação escrita do credor |
| Possível ganho de capital | Documentos de aquisição, benfeitorias e simulação fiscal |
| Existência de outros ônus | Certidão atualizada da matrícula do imóvel |
| Condições para transferir o financiamento | Contrato e resposta formal da instituição financeira |
Outro ponto decisivo é saber como a operação será estruturada. O artigo 29 da Lei nº 9.514/1997 exige anuência expressa do credor fiduciário para que o devedor transmita seus direitos e o adquirente assuma as obrigações. O artigo 299 do Código Civil também condiciona a substituição do devedor ao consentimento expresso do credor.
No Recurso Especial nº 2.176.739/TO, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha, afirmou que a cessão de direitos sem anuência do agente financeiro não produz efeitos perante o credor. O julgamento ocorreu em 9 de fevereiro de 2026, com publicação em 13 de fevereiro de 2026. Isso significa que uma procuração, promessa particular ou combinação para o comprador continuar pagando as parcelas não libera automaticamente o devedor que consta no contrato.
As implicações específicas dessas operações são aprofundadas nos artigos Contrato de gaveta tem validade? Riscos e como regularizar o imóvel e Comprei por contrato de gaveta e terminei de pagar: o imóvel já pode passar para meu nome?.
O que verificar antes de considerar inadimplência e leilão
Deixar de pagar para “entregar o imóvel” não é equivalente a uma venda e não produz o mesmo efeito em todos os contratos.
No Tema Repetitivo nº 1.095, julgado no Recurso Especial nº 1.891.498/SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Marco Buzzi, fixou que o inadimplemento de contrato de compra e venda com alienação fiduciária devidamente registrada, após a adequada constituição em mora, segue o procedimento específico da Lei nº 9.514/1997. O julgamento ocorreu em 26 de outubro de 2022, com publicação em 19 de dezembro de 2022.
A redação atual da lei distingue situações que não devem ser confundidas. Nos financiamentos destinados à aquisição ou à construção de imóvel residencial do próprio devedor, excetuadas as operações de consórcio, aplica-se a regra especial do artigo 26-A. Se o segundo leilão não receber lance que alcance a dívida, as despesas e os encargos legalmente considerados, o parágrafo 4º prevê a extinção da dívida com quitação recíproca.
Para outras operações garantidas por alienação fiduciária, o artigo 27, parágrafo 5º-A, estabelece que o devedor pode continuar responsável pelo saldo remanescente quando o produto do leilão não for suficiente, ressalvada justamente a situação especial do artigo 26-A.
Por isso, uma cláusula isolada não permite concluir que o leilão encerrará necessariamente todas as obrigações. É preciso conferir a finalidade do financiamento, o uso residencial do imóvel, o registro da garantia, os encargos adicionados, as notificações realizadas e o estágio do procedimento.
Mesmo quando a lei prevê a extinção da dívida ao final do procedimento, a inadimplência pode acrescentar penalidades, despesas de cobrança, custos cartorários e encargos do imóvel. O proprietário também perde o controle sobre o momento e as condições da alienação. Questões específicas sobre valor muito baixo em leilão são tratadas em Preço vil no leilão de imóvel: como identificar e contestar.
O que fazer agora
Antes de assinar uma venda ou deixar parcelas vencerem, transforme a situação em uma comparação documentada.
1. Peça o saldo para uma data real
Solicite o demonstrativo de liquidação total para uma data compatível com a possível assinatura. Peça também a planilha de evolução da dívida e verifique por quanto tempo o valor informado permanecerá válido.
2. Descubra o preço líquido de venda
Obtenha avaliações fundamentadas e desconte corretagem, pendências, regularizações e demais despesas que ficarão com você. Compare propostas concretas, e não apenas preços anunciados.
3. Confirme o caminho aceito pelo credor
Pergunte por escrito como seria realizada a quitação com o dinheiro do comprador e eventual complemento do vendedor. Verifique também se o credor admite transferência das obrigações, nova contratação pelo comprador ou dação dos direitos em pagamento. A dação e a transferência dependem de anuência do credor, não de decisão unilateral do devedor.
4. Compare pelo menos três cenários
Coloque lado a lado a venda imediata com complemento, a manutenção temporária do financiamento e uma alternativa formal negociada com o credor. Considere o custo mensal, o tempo necessário, a possibilidade real de pagamento e o risco de surgirem parcelas em atraso.
5. Revise os documentos antes de assumir a diferença
Separe o contrato completo, a matrícula atualizada, o demonstrativo de quitação, as avaliações do imóvel, os comprovantes de condomínio e IPTU, o contrato de corretagem e as comunicações com o credor.
Quando a diferença é relevante, as parcelas estão próximas do atraso ou o contrato contém cláusulas de difícil interpretação sobre transferência e leilão, uma análise individual pode identificar qual regra se aplica e quais valores ainda precisam ser confirmados, sem tratar a inadimplência como saída automática.
Em resumo
Vender um imóvel por menos que o saldo do financiamento pode ser viável, mas normalmente exige que o preço líquido e os recursos do vendedor alcancem o valor de quitação, salvo se o credor aprovar outra estrutura. A conta deve usar valores da mesma data e incluir despesas, débitos e possível tributação. Antes de cogitar inadimplência ou leilão, é indispensável identificar se o contrato se enquadra na regra especial do financiamento residencial ou no regime geral que admite cobrança de saldo remanescente.
Fontes oficiais
- Lei nº 9.514/1997, texto atualizado, Câmara dos Deputados. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto atualizado, Câmara dos Deputados. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, texto atualizado, Câmara dos Deputados. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Liquidação antecipada de operações de crédito, Banco Central do Brasil. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Tema Repetitivo nº 1.095, Superior Tribunal de Justiça. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Recurso Especial nº 2.176.739/TO, inteiro teor, Superior Tribunal de Justiça. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Ganhos de capital, Receita Federal do Brasil. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Instrução Normativa SRF nº 84/2001, Receita Federal do Brasil. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é advogado, OAB/ES nº 30.733, graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, UFES. É sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase em questões imobiliárias e sucessórias. No conteúdo editorial, traduz contratos, documentos e decisões judiciais para orientar escolhas mais informadas.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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