ITBI antes ou depois da escritura? Entenda a LC 227/2026

Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 11 de outubro de 2026

Na compra e venda, o fato gerador do ITBI relacionado à transferência da propriedade ocorre com o registro do título, não com a escritura. Isso não significa que o comprador possa ignorar a guia exigida antes dela: a cobrança e o procedimento cartorário precisam ser examinados. A LC 227/2026 não mudou o momento da cobrança: alterou a base de cálculo e o dever dos cartórios de informar, e o dispositivo que previa antecipação opcional do imposto foi vetado (Veto nº 8/2026, ainda não apreciado pelo Congresso).

A dúvida aparece em um momento concreto: o preço foi acertado, a documentação está sendo organizada e o tabelionato pede o comprovante do ITBI para preparar a escritura. Ao pesquisar, o comprador encontra a afirmação de que o imposto só nasce com o registro. Qual orientação seguir?

Para responder, é necessário separar três questões: o momento da transmissão da propriedade, a exigência de pagamento no procedimento da compra e o valor utilizado para calcular o imposto. Uma resposta sobre a primeira não resolve automaticamente as outras.

Por que o ITBI é exigido antes da escritura se a propriedade depende do registro?

Escritura e registro não são a mesma coisa. A escritura pública formaliza o negócio perante o tabelião. Já a transferência da propriedade entre vivos depende do registro do título no Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Enquanto esse registro não ocorre, o vendedor continua sendo considerado proprietário.

Para o ITBI incidente sobre essa transmissão, julgados do Superior Tribunal de Justiça, como o AREsp 1.760.009, da Segunda Turma, citado em notícia oficial do STJ de 16/10/2022, identificam o registro como o marco do fato gerador. Assinar a escritura ou entregar as chaves não equivale, por si só, à transferência da propriedade.

A exigência documental tem outra origem: a rotina do tabelionato, que inclui o comprovante do imposto entre os documentos solicitados antes da escritura.

A existência dessa rotina não encerra a discussão sobre a validade da cobrança antecipada. É preciso confrontar a exigência concreta com a legislação tributária, as normas da corregedoria competente e o tipo de negócio realizado. Também não é seguro transformar a regra do registro em uma autorização geral para pagar em qualquer momento depois dele.

O Tema 1.124 do STF resolveu todas as cobranças antes do registro?

Não é correto usar a notícia do julgamento de 2021 como resposta definitiva para qualquer operação imobiliária.

O Tema 1.124 do Supremo Tribunal Federal, relacionado ao ARE 1.294.969, trata especificamente da incidência do ITBI na cessão de direitos de compra e venda sem transferência da propriedade pelo registro. Seu objeto não se confunde com toda compra e venda de imóvel.

Em 2021, o julgamento ficou conhecido pela afirmação de que o fato gerador dependia do registro imobiliário. Entretanto, em agosto de 2022, o Plenário acolheu embargos de declaração para manter o reconhecimento da repercussão geral sem a reafirmação de jurisprudência sobre a controvérsia relativa à cessão de direitos. O acompanhamento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais registra esse desdobramento em 29 de agosto de 2022.

A distinção importa. Quem compra diretamente do proprietário não está necessariamente na mesma situação de quem paga para assumir a posição contratual de outro comprador. A redação atual do artigo 35 do Código Tributário Nacional contempla separadamente a transmissão da propriedade, a transmissão de determinados direitos reais e a cessão onerosa dos direitos relacionados a essas transmissões.

Por isso, a ausência de registro não deve ser apresentada como prova automática de que nenhuma espécie de ITBI pode ser discutida naquela operação.

Nesta atualização, não foi possível confirmar integralmente o andamento posterior do Tema 1.124 no portal do STF. O histórico de 2022 está identificado, mas este artigo não atribui ao processo uma conclusão definitiva posterior sobre a tributação das cessões.

O que a LC 227/2026 mudou no ITBI?

A Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, alterou dispositivos do Código Tributário Nacional relacionados ao ITBI. As alterações feitas pelo seu artigo 165 produzem efeitos desde a publicação, em 14 de janeiro de 2026, conforme o artigo 182, inciso III. Não é correto adiar indistintamente essas mudanças para 2027.

A lei manteve, no artigo 35 do CTN, a transmissão como fato gerador e não alterou o momento da cobrança.

Para o comprador, dois pontos merecem atenção.

A antecipação opcional foi vetada. O projeto previa um artigo 35-A que permitiria aos municípios instituir pagamento opcional na formalização da escritura ou de documento equivalente, inclusive com alíquota inferior à aplicável no registro. Esse dispositivo não entrou no CTN. Na consulta de 11 de outubro de 2026, os itens correspondentes do Veto nº 8/2026 constavam no Congresso Nacional como não apreciados. Portanto, não se pode apresentar essa proposta como autorização vigente criada pela LC 227/2026. O veto ainda aguarda deliberação do Congresso; se for derrubado, o dispositivo poderá passar a valer.

A avaliação do imóvel recebeu regras expressas. O artigo 38 passou a detalhar o valor venal utilizado na tributação. A referência é o valor de negociação à vista em condições normais de mercado. A estimativa deve utilizar critérios técnicos, que podem considerar preços praticados, informações de cartórios e agentes financeiros, características do imóvel ou outros parâmetros usuais de avaliação. A lei também obriga cartórios a compartilhar com o município as informações das operações com imóveis (art. 38, § 4º).

Além disso, a administração tributária deve divulgar os critérios utilizados. O contribuinte pode contestar a estimativa mediante avaliação contraditória, no procedimento previsto pela legislação municipal ou distrital. Isso significa apresentar uma avaliação que enfrente, com fundamentos, o valor adotado pelo município.

O ponto prático é este: a lei não tornou qualquer número apresentado pelo sistema da prefeitura automaticamente correto. A discussão deve alcançar os critérios empregados e sua adequação ao imóvel concreto.

A prefeitura pode calcular o ITBI sobre valor maior que o preço da compra?

Uma diferença entre o preço contratado e a avaliação municipal exige análise. Ela não comprova, sozinha, que a cobrança é válida nem que a redução seja devida.

No Tema 1.113, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.937.821/SP em 24 de fevereiro de 2022, com publicação do acórdão em 3 de março de 2022. O precedente estabeleceu três diretrizes: a base do ITBI não está vinculada à do IPTU; o preço declarado tem presunção de compatibilidade com o mercado, afastável por procedimento administrativo próprio; e o município não pode arbitrar previamente a base apenas com um valor de referência unilateral.

A presunção reconhecida pelo STJ não torna qualquer preço declarado incontestável. O julgamento admite fiscalização, mas exige procedimento adequado para afastar a informação apresentada pelo contribuinte.

Com a LC 227/2026, essa análise precisa considerar também a nova disciplina de estimativa técnica e contestação. O julgamento de 2022 não examinou uma lei publicada quatro anos depois. Assim, não é responsável afirmar, sem análise, que o Tema 1.113 foi simplesmente eliminado ou que a legislação nova não mudou nada. A aplicação ao caso exige examinar o período da operação, a norma municipal e o método de avaliação utilizado.

No cadastro oficial consultado, o Tema 1.113 aparecia com acórdão publicado e recurso extraordinário pendente. O próprio registro informava última atualização em 7 de novembro de 2025, o que impede tratá-lo como confirmação de todos os movimentos processuais posteriores.

Exemplo prático: situação inteiramente hipotética. Em 3 de agosto de 2026, Ana combina a compra de um apartamento por R$ 400 mil. No dia 10, recebe uma guia calculada sobre R$ 500 mil. Para este exemplo, considere uma alíquota fictícia de 2%: o imposto indicado seria de R$ 10 mil, enquanto a aplicação da mesma alíquota sobre R$ 400 mil resultaria em R$ 8 mil.

Antes de concluir que deve pagar ou que a cobrança está errada, Ana solicita duas informações diferentes: o fundamento da exigência de pagamento antes da escritura e os critérios usados para avaliar o apartamento. Ela apresenta o contrato e uma avaliação que considera o estado de conservação e imóveis comparáveis.

Suponha que, após o procedimento aplicável, a prefeitura aceite a avaliação de R$ 400 mil em 18 de agosto e emita uma nova guia de R$ 8 mil. Ana paga, assina a escritura em 20 de agosto e registra o título em 3 de setembro.

Nesse cenário hipotético, a revisão resolveu a discussão sobre o valor, não julgou a validade da antecipação. A propriedade somente foi transferida com o registro. A aceitação da avaliação foi uma premissa do exemplo, não um resultado assegurado a outros compradores.

O que fazer agora

Antes de decidir pelo pagamento ou pela contestação, organize a exigência recebida e os documentos da compra.

Primeiro, peça a cobrança por escrito. Solicite a guia, a base de cálculo, a alíquota aplicada, os critérios de avaliação e o dispositivo utilizado para exigir o recolhimento naquele momento. Se houver recusa em prosseguir com o ato, peça que a exigência seja formalizada.

Segundo, reúna os documentos que explicam a operação. Separe matrícula atualizada, contrato, minuta da escritura ou instrumento de financiamento, comprovantes e eventual avaliação do imóvel. O guia de documentos para compra de imóvel ajuda a organizar essa etapa sem confundir a análise do ITBI com a verificação geral da aquisição.

Terceiro, separe os pedidos. Questionar o pagamento antes do registro é diferente de discutir uma base de cálculo elevada. Na segunda situação, a avaliação contraditória deve enfrentar o método e os dados usados pela prefeitura, observando o procedimento local.

Também é necessário verificar os prazos e os efeitos da medida escolhida. Um pedido informal de esclarecimento não deve ser tratado como suspensão automática da cobrança. A suspensão da exigibilidade depende de uma hipótese legal e dos requisitos aplicáveis, conforme o artigo 151 do CTN.

Quem já pagou deve conferir se houve recolhimento indevido ou superior ao devido. O pagamento anterior ao registro, isoladamente, não autoriza presumir a devolução integral quando a transmissão foi concluída e o imposto era devido. Os artigos 165 e 168 do CTN disciplinam a restituição e estabelecem prazo, em regra, de cinco anos, cujo início depende da hipótese. O cancelamento da operação antes da transmissão e a cobrança excessiva exigem análises distintas.

Se a exigência estiver impedindo a escritura ou o registro, a análise individual deve considerar os documentos, a legislação local, o prazo contratual e a medida adequada. Não basta escolher uma notícia favorável e deixar a guia vencer.

Para compreender a cobrança aplicada à sua compra, solicite uma análise da guia, do contrato e da matrícula: WhatsApp do escritório.

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Fontes oficiais

Código Tributário Nacional, texto atualizado, especialmente artigos 35, 38, 148, 151, 165 e 168. Câmara dos Deputados. Acesso em 10/10/2026.
Lei Complementar nº 227/2026, especialmente artigos 165 e 182, com identificação da publicação em 14/01/2026. Publicação oficial na Câmara dos Deputados e texto no Planalto. Acesso em 10/10/2026.
Veto nº 8/2026, itens 08.26.002 e 08.26.003, relativos à antecipação opcional e à alíquota reduzida. Congresso Nacional. Acesso em 10/10/2026.
Código Civil, artigo 1.245, sobre transferência da propriedade pelo registro. Planalto. Acesso em 10/10/2026.
STJ, jurisprudência sobre ITBI, publicação de 16/10/2022, com referências ao fato gerador e ao registro imobiliário. Portal do STJ. Acesso em 10/10/2026.
STJ, Tema Repetitivo 1.113, REsp 1.937.821/SP, tese, datas e situação exibida no cadastro. Precedentes qualificados e explicação institucional de 09/03/2022. Acesso em 10/10/2026. O cadastro indicava atualização em 07/11/2025.
STF, Tema 1.124, ARE 1.294.969, e histórico dos embargos de 2022. Página do tema no STF, notícia institucional sobre o reexame e acompanhamento do TJMG. Consulta parcial aos registros oficiais indexados em 10/10/2026, sem acesso integral ao andamento.
Conselho Federal da OAB, Provimento nº 205/2021, sobre publicidade e informação na advocacia. Legislação da OAB. Acesso em 10/10/2026.
Google Search Central, documentação de dados estruturados. Article e BlogPosting, ProfilePage e BreadcrumbList. Acesso em 10/10/2026.

Sobre o autor

Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial aborda dúvidas sobre imóveis, contratos e patrimônio, com consulta à legislação e à jurisprudência e indicação dos limites de aplicação de cada orientação. Conheça o perfil do autor.

*Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual. A conclusão sobre uma cobrança específica depende da operação realizada, dos documentos e das normas aplicáveis ao município e ao serviço extrajudicial.

Informações conferidas até 11/10/2026.