Condomínio pode cortar água de inadimplente?

Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 16 de outubro de 2026

Em regra, o condomínio não pode cortar a água para pressionar o pagamento de cotas atrasadas, mesmo com aprovação da assembleia. O hidrômetro individual, sozinho, não autoriza essa medida. A suspensão pela prestadora de saneamento segue regras próprias. Como há divergência sobre restrições ao inadimplente, é necessário conferir a origem da dívida, o contrato de abastecimento e quem determinou o corte. Essa conclusão decorre da análise conjunta das normas e dos fundamentos judiciais explicados abaixo, não de um julgamento específico do Superior Tribunal de Justiça sobre hidrômetros individuais.

Receber uma mensagem dizendo que o registro será fechado muda a dimensão da cobrança. A preocupação deixa de ser apenas com o boleto: envolve tomar banho, preparar alimentos e manter a casa em condições de uso.

Para avaliar a situação, a primeira pergunta não é quantos meses estão atrasados. É esta: quem está cobrando, qual dívida está sendo cobrada e quem decidiu interromper o abastecimento?

A assembleia pode autorizar o síndico a cortar a água?

A aprovação em assembleia não basta para tornar legítima uma punição. Nos precedentes consultados, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça examinou limites às restrições impostas pelo condomínio a moradores inadimplentes. Mas é importante separar o que foi efetivamente julgado da aplicação desses fundamentos ao corte de água.

No REsp 1.401.815/ES, a Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, julgou em 3 de dezembro de 2013 uma restrição ao uso de elevadores. O colegiado afastou a medida, considerando os limites da autonomia da assembleia e a existência de instrumentos legais para cobrar a dívida. O caso era sobre elevadores, não sobre água.

No REsp 1.564.030/MG, a mesma Turma, sob relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze, julgou em 9 de agosto de 2016 a proibição de acesso do inadimplente e de sua família a área comum de lazer. A restrição foi considerada indevida. Esse julgamento também não decidiu sobre corte de água.

A aplicação desses fundamentos ao abastecimento é uma análise jurídica por aproximação: a cobrança de cotas deve seguir os instrumentos legais, em vez de retirar condições essenciais de uso da moradia. Isso sustenta a contestação do fechamento do registro como punição, mas não permite anunciar que esses recursos resolveram especificamente todas as situações de água individualizada.

O hidrômetro individual muda a possibilidade de corte?

Medir o consumo de cada apartamento não é o mesmo que ter uma contratação individual com a prestadora de saneamento. O artigo 29, § 3º, da Lei nº 11.445/2007 prevê medição individualizada do consumo hídrico nas novas edificações condominiais. O dispositivo trata de sustentabilidade e medição, não concede ao síndico autorização para suspender o abastecimento como forma de cobrança.

Para organizar a análise, considere estas situações:

Situação encontrada nos documentos	O que precisa ser verificado
A água integra o rateio das despesas do condomínio	Se o fechamento do registro está sendo usado para cobrar cotas condominiais.
Há hidrômetros por apartamento, mas a prestadora emite uma conta para o condomínio	Quem cobra o consumo interno e qual é a função da administradora ou empresa de medição.
A prestadora mantém faturamento individual da unidade	Se a suspensão foi determinada por ela, por qual débito e com observância das regras aplicáveis.

A presença de uma empresa que faz leituras e emite boletos também não dispensa a leitura do contrato. É preciso identificar se ela apenas administra a cobrança interna ou participa de uma prestação de serviço sujeita a outro regime jurídico. O nome impresso no boleto, isoladamente, não responde a essa pergunta.

E se a suspensão vier da própria prestadora?

O artigo 40, inciso V e § 2º, da Lei nº 11.445/2007 admite suspensão por inadimplemento tarifário, observados seus requisitos, incluindo notificação formal e aviso com antecedência mínima de 30 dias da data prevista para a suspensão. Existem proteções específicas para determinados usuários, inclusive residenciais de baixa renda beneficiários de tarifa social. A análise também deve considerar a regulação aplicável. Esse prazo não é uma autorização para o condomínio cortar a água depois de esperar 30 dias.

Existe posição favorável ao corte pelo condomínio?

Existe divergência doutrinária. Em estudo publicado em 2016, Gilberto Fachetti Silvestre e Hadassa de Lima Oliveira defenderam a possibilidade de determinadas restrições previstas na convenção, inclusive de serviços essenciais, considerando também o impacto da inadimplência sobre os demais moradores. Trata-se de posição doutrinária, não de autorização legal automática nem de tese judicial vinculante.

Por isso, situações com cobrança separada de consumo e contratos próprios merecem exame específico. A conclusão deste artigo é mais limitada: o hidrômetro, por si só, não resolve a discussão nem legitima o corte para pressionar o pagamento de cotas.

A dívida continua mesmo quando o corte é contestado?

Sim. Questionar a forma de cobrança não elimina, por si só, uma dívida válida. Na redação atual do artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, o atraso sujeita o condômino à correção monetária, aos juros moratórios convencionados ou, na falta deles, aos juros do artigo 406, além da multa moratória de até 2% sobre o débito.

Atenção à atualização da lei: após a alteração promovida pela Lei nº 14.905/2024, o dispositivo não mantém a antiga referência automática a juros de 1% ao mês quando não convencionados. A convenção e o período dos encargos precisam ser examinados no cálculo.

Também existe caminho judicial de cobrança. O artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil reconhece como título executivo extrajudicial o crédito referente a contribuições ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas. Isso permite buscar a satisfação da dívida pela execução, quando preenchidos os requisitos legais.

Exemplo prático: em uma situação hipotética, Rafael deve três cotas de R$ 500, totalizando R$ 1.500. Em 2 de setembro de 2026, recebe aviso de que o registro será fechado no dia 4. Os apartamentos possuem hidrômetros, mas a prestadora emite uma conta para o condomínio. Rafael guarda o aviso e pede, por escrito, que a cobrança seja tratada sem interrupção do abastecimento. No dia 3, a administração revê a medida e cancela o corte. A dívida continua sendo discutida separadamente. Considerando, apenas para ilustrar, uma multa moratória prevista de 2% sobre os R$ 1.500, ela corresponde a R$ 30, além dos juros e da correção que ainda precisam ser calculados. O cancelamento do corte não equivale à quitação.

O corte pode gerar indenização?

Pode haver pedido de reparação quando estiverem presentes os requisitos da responsabilidade civil. Os artigos 186, 187 e 927 do Código Civil permitem examinar tanto o ato ilícito quanto o exercício abusivo de um direito. Contudo, não é correto prometer indenização apenas porque houve aviso ou interrupção. A avaliação considera a conduta, a privação efetiva, suas consequências e as circunstâncias demonstradas.

Se a cobrança também envolve divulgação do nome do devedor no elevador ou no grupo do prédio, há outra questão a avaliar. Esse assunto é tratado no artigo sobre exposição de condômino inadimplente pelo síndico.

O que fazer agora

1. Identifique a origem do corte e preserve os documentos. Guarde o aviso, as mensagens completas, os boletos, os comprovantes e as respostas recebidas. Solicite a convenção, a ata invocada e os documentos que esclareçam o modelo de abastecimento. Se o registro já foi fechado, anote quando isso ocorreu e registre os efeitos concretos da falta de água.

Confirme se a interrupção atingiu apenas a unidade ou todo o prédio. Um problema de abastecimento, vazamento ou reparo exige investigação diferente de uma medida de cobrança. Para situações de danos relacionados à água, há também o conteúdo sobre infiltração no teto do apartamento e identificação do responsável.

Se você é inquilino, comunique o proprietário ou a imobiliária e reúna o contrato de locação e os comprovantes dos pagamentos realizados.

2. Encaminhe um pedido escrito à administração. Uma mensagem inicial pode ser:

> Solicito que não seja executado, ou que seja desfeito, o fechamento do registro da unidade por cobrança de débito. Peço a identificação de quem determinou a medida, a cópia da deliberação invocada e resposta por escrito. A discussão sobre os valores cobrados será tratada separadamente.

Evite discutir o caso por meio de ofensas no grupo do prédio. Também não faça religação improvisada, não rompa lacres e não intervenha em instalações que dependam de acesso técnico.

3. Submeta o aviso ou o corte à análise individual. Quando houver ameaça concreta ou interrupção, pode ser avaliado um pedido judicial para impedir a medida ou restabelecer o abastecimento. Uma tutela de urgência depende dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, especialmente a probabilidade do direito e o perigo de dano. O deferimento não é automático, e não existe, nesse dispositivo, prazo fixo de religação aplicável a todos os casos.

Não é necessário esperar o corte acontecer para buscar orientação sobre um aviso já recebido. Leve os documentos que permitam distinguir a dívida condominial da tarifa devida à prestadora.

Para o síndico, a providência prudente é revisar a deliberação e o modelo de cobrança antes de executar o fechamento do registro. Para o morador, é separar dois assuntos que não devem ser confundidos: a regularização de uma dívida válida e a contestação do meio usado para cobrá-la.

Para orientação individual sobre o aviso de corte e os documentos necessários à análise, utilize o canal de atendimento: WhatsApp do escritório.

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Sobre o autor: Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733, atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua atuação profissional inclui orientação preventiva e análise de conflitos envolvendo imóveis, contratos e patrimônio.

Conteúdo informativo. A análise depende dos documentos, da origem da dívida, do modelo de abastecimento e das circunstâncias da interrupção. Este artigo trata de água; as regras específicas de fornecimento de gás exigem avaliação própria.

Fontes oficiais

Código Civil, Lei nº 10.406/2002. Artigos 186, 187, 927, 1.336, § 1º, e dispositivos sobre administração condominial. Texto atualizado na Câmara dos Deputados. Acesso em 12/10/2026.
Lei nº 14.905/2024. Alteração do Código Civil sobre atualização monetária e juros, inclusive no artigo 1.336, § 1º. Publicação oficial disponibilizada pela Câmara dos Deputados. Acesso em 12/10/2026.
Lei nº 11.445/2007. Artigos 29, § 3º, e 40, especialmente inciso V e §§ 2º e 3º. Texto atualizado na Câmara dos Deputados. Acesso em 12/10/2026.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015. Artigos 300 e 784, inciso X. Texto atualizado na Câmara dos Deputados. Acesso em 12/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.401.815/ES. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi. Julgamento em 03/12/2013, publicação em 13/12/2013. Acórdão sobre restrição ao uso de elevadores; ementa conferida na transcrição feita pelo inteiro teor oficial do REsp 1.564.030/MG. Inteiro teor no portal oficial. Acesso em 12/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.564.030/MG. Terceira Turma, relator ministro Marco Aurélio Bellizze. Julgamento em 09/08/2016, publicação em 19/08/2016. Acórdão sobre restrição de acesso a área comum de lazer. Inteiro teor no portal oficial. Acesso em 12/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça, notícia institucional de 30/10/2016. Condomínio não pode utilizar medidas não pecuniárias para punir condômino devedor. Consultada como contextualização, sem substituir os acórdãos ou tratar a data da notícia como data de julgamento. Acesso em 12/10/2026.
Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil. Provimento nº 205/2021, sobre publicidade e informação na advocacia. Acesso em 12/10/2026.
Google Search Central, documentação técnica oficial. Article, ProfilePage e BreadcrumbList. Acesso em 12/10/2026.

Fonte doutrinária consultada

SILVESTRE, Gilberto Fachetti; OLIVEIRA, Hadassa de Lima. Limitações ao condômino inadimplente ao uso das áreas e bens comuns do condomínio edilício. Revista Derecho y Cambio Social, volume 13, número 43, 2016. Artigo e identificação editorial. Utilizado para documentar a existência de posição doutrinária favorável a restrições, não como expressão da legislação vigente ou de entendimento judicial uniforme. Acesso em 12/10/2026.

Informações conferidas até 12/10/2026.

Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.