Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 16 de outubro de 2026
Não. Nas locações urbanas regidas pela Lei do Inquilinato, a imobiliária ou o locador não podem exigir caução e fiador simultaneamente no mesmo contrato. O art. 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 proíbe acumular modalidades de garantia, sob pena de nulidade. A ressalva é importante: dois fiadores representam uma única modalidade, a fiança, e não violam essa proibição apenas por serem dois.
Encontrar alguém disposto a ser fiador já pode exigir uma conversa difícil. Descobrir, depois disso, que também será necessário separar dinheiro para uma caução muda o orçamento da mudança.
Antes de aceitar, confira se a proposta apresenta alternativas ou exige garantias cumulativas. Essa diferença orienta o que precisa ser corrigido.
Caução, fiador ou seguro-fiança: o que pode ser exigido?
O art. 37 da Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A restrição está em exigir mais de uma delas para o mesmo contrato.
As combinações podem ser identificadas assim:
| Exigência apresentada | Como interpretar |
|---|---|
| Caução em dinheiro e fiador | Duas modalidades distintas, cuja cumulação é vedada. |
| Seguro-fiança e caução | Duas modalidades distintas, cuja cumulação é vedada. |
| Fiador e seguro-fiança | Duas modalidades distintas, cuja cumulação é vedada. |
| Dois fiadores | Uma única modalidade, a fiança. O número de fiadores não caracteriza a cumulação proibida. |
A comparação decorre do art. 37 da Lei do Inquilinato e do art. 829 do Código Civil.
Apresentar “caução ou fiador” como alternativas é diferente de exigir “caução e fiador”. A modalidade que será aceita precisa ser negociada dentro dos limites legais. A proibição não obriga o proprietário a aceitar qualquer garantia oferecida pelo pretendente.
Também é preciso olhar além do nome da cobrança. Se um “depósito para pintura” ficar retido para assegurar obrigações futuras do inquilino, sua função pode ser de caução. A análise deve considerar a finalidade do valor e as demais cláusulas, não apenas o rótulo utilizado.
A caução pode chegar a três aluguéis mesmo com fiador?
O limite de três aluguéis vale para a caução em dinheiro, conforme o art. 38, § 2º. Essa quantia deve ser depositada em caderneta de poupança, com os benefícios financeiros revertidos ao locatário no levantamento. Câmara dos Deputados Na devolução, segundo orientação do Procon-SP, eventual débito pendente pode ser descontado do valor a restituir.
Esse teto não autoriza acrescentar a caução à fiança. São duas verificações diferentes: o valor da caução e a existência de outra modalidade de garantia no contrato.
E quando existe seguro-fiança?
O seguro-fiança protege o locador contra o descumprimento de obrigações do locatário, conforme as coberturas e os limites da apólice. A Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) esclarece que o locador é o segurado e que o contrato de seguro é acessório à locação, devendo respeitar sua legislação.
Segundo a SUSEP, o locatário figura como garantido e é o responsável pelo pagamento do prêmio. Isso não autoriza exigir uma caução paralela como segunda garantia locatícia. Confira quem aparece na proposta, quem pagará o prêmio e quais obrigações estão cobertas.
Seguro contra incêndio não é a mesma coisa que seguro-fiança. A simples presença de um seguro patrimonial e de um fiador não caracteriza, por si só, duas modalidades de garantia locatícia. Por isso, leia a identificação e a finalidade da apólice antes de concluir que há duplicidade.
A imobiliária pode exigir dois fiadores?
Sim, em princípio. Dois fiadores não significam duas modalidades de garantia. O art. 829 do Código Civil contempla a fiança prestada conjuntamente por mais de uma pessoa para a mesma dívida. Portanto, essa exigência não é ilegal apenas porque envolve dois fiadores.
Isso não significa que cada um responderá automaticamente pela metade. O dispositivo prevê solidariedade entre os fiadores quando não houver reserva expressa do benefício de divisão. O alcance da responsabilidade precisa ser conferido na cláusula assinada.
Antes da assinatura, peça que a minuta esclareça quais obrigações serão cobertas, por quanto tempo e como foi definida a responsabilidade de cada fiador. Não trate a segunda assinatura como uma formalidade sem consequências.
Exigir duas garantias pode gerar multa para o locador ou a imobiliária?
A Lei do Inquilinato prevê uma consequência além da nulidade da cumulação. O art. 43, inciso II, descreve como contravenção penal a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
O artigo estabelece penas alternativas: prisão simples, de cinco dias a seis meses, ou multa entre três e doze vezes o valor do último aluguel atualizado. O texto determina que essa multa seja revertida em favor do locatário.
Para visualizar a faixa legal, considerando um último aluguel atualizado de R$ 2.000, a multa corresponderia a valores entre R$ 6.000 e R$ 24.000. Esse cálculo apenas demonstra os limites previstos no dispositivo. Não indica uma quantia que será necessariamente aplicada ou recebida.
A multa é recebida automaticamente?
Não. Trata-se de uma penalidade que depende da apuração da infração e da responsabilidade de quem praticou a exigência. Uma proposta, uma mensagem ou uma cláusula precisam ser examinadas no contexto dos fatos. A disciplina geral das contravenções prevê ação penal pública.
Por isso, não se deve tratar a multa como um crédito já disponível, nem presumir que proprietário e imobiliária terão a mesma responsabilidade. Guarde a identificação de quem fez a exigência e os documentos que mostram como ela ocorreu.
A irregularidade cancela o contrato inteiro?
Não necessariamente. O art. 184 do Código Civil permite preservar a parte válida e separável do negócio. Assim, a discussão sobre as garantias não significa, por si só, que desapareceram as demais obrigações do contrato.
Também é necessário separar a multa penal de um eventual pedido de restituição da caução. Quem já entregou dinheiro deve avaliar quais garantias foram efetivamente constituídas, a validade da retenção e o fundamento da devolução pretendida. Não é seguro escolher unilateralmente qual garantia permanece ou compensar o valor discutido com aluguéis.
O que fazer agora
O primeiro passo é colocar a exigência em termos objetivos: quais garantias foram solicitadas, em que documento e para qual contrato.
- Antes de assinar ou transferir a caução, peça esclarecimento por escrito. Confirme se as modalidades são alternativas ou cumulativas e solicite uma minuta corrigida quando houver exigência conjunta.
- Organize os documentos. Separe proposta, contrato, aditivos, mensagens, apólice, recibos e comprovantes de transferência. Anote quem exigiu cada garantia e quem recebeu eventual pagamento.
- Se já houver assinatura, pagamento ou recusa de correção, busque análise individual. A providência pode envolver revisão documental, negociação ou medida jurídica adequada aos fatos. Continue tratando separadamente as obrigações locatícias exigíveis.
Uma mensagem inicial pode ser redigida assim:
> A minuta recebida exige fiança e caução para a mesma locação. Solicito a revisão dessa previsão à luz do art. 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991, com indicação de uma única modalidade de garantia. Peço o envio da versão corrigida e a confirmação, por escrito, das condições de contratação.
Adapte o pedido ao documento recebido. Se o valor já foi transferido, informe a data, a quantia e o destinatário, sem presumir antecipadamente qual será a solução.
Exemplo prático: situação inteiramente hipotética, com pessoas, datas e valores fictícios. Em 1º de outubro de 2026, Rafael recebe uma minuta para alugar um apartamento por R$ 2.000 mensais. O documento exige que sua irmã, Luiza, seja fiadora e que ele também deposite R$ 6.000 de caução.
Em 2 de outubro, antes de assinar ou transferir o dinheiro, Rafael pede a revisão da cláusula. Neste cenário hipotético, o proprietário concorda em manter apenas a fiança. Em 5 de outubro, a imobiliária envia outra versão, retirando a caução e qualquer referência ao depósito.
Rafael e Luiza conferem a alteração e assinam a versão corrigida. Ele não deposita os R$ 6.000, e a fiança permanece como única modalidade de garantia. O desfecho resulta do acordo imaginado para o exemplo. As datas não representam prazo legal de resposta nem promessa de solução semelhante.
Se a exigência recebida for uma cobrança pela avaliação cadastral, consulte o artigo sobre taxa de análise de crédito cobrada pela imobiliária. Para cláusulas sobre chaves e visitas, veja a análise sobre o acesso do proprietário à casa do inquilino.
Para informações sobre atendimento e análise individual da proposta ou do contrato, utilize o canal do escritório: WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
- Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato. Texto atualizado na Câmara dos Deputados, texto no Portal da Legislação. Dispositivos centrais: arts. 37, 38 e 43. Acesso em 12/10/2026.
- Lei nº 10.406/2002, Código Civil. Texto compilado no Portal da Legislação. Dispositivos examinados: arts. 112, 184 e 829. Acesso em 12/10/2026.
- Decreto-Lei nº 3.688/1941, Lei das Contravenções Penais. Texto no Portal da Legislação. Art. 17, sobre ação penal pública. Acesso em 12/10/2026.
- Superintendência de Seguros Privados (SUSEP). Seguro Fiança Locatícia, sobre segurado, garantido, pagamento do prêmio e relação com o contrato de locação; Nova Moradia, para a distinção entre seguros residencial e de fiança locatícia. Acesso em 12/10/2026.
- Fundação Procon-SP. Perguntas e respostas, seção sobre locação. Orientação consultada sobre desconto de débito pendente na restituição da caução em dinheiro. Acesso em 12/10/2026.
- Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil. Provimento nº 205/2021. Referência para publicidade e informação na advocacia. Acesso em 12/10/2026.
- Google Search Central. Documentação oficial de Article, ProfilePage, BreadcrumbList e definição de URL canônica. Acesso em 12/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES), sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial aborda legislação e jurisprudência aplicadas a questões contratuais e patrimoniais.
Conteúdo informativo sobre locações urbanas regidas pela Lei do Inquilinato. A orientação para uma situação concreta depende dos documentos e das circunstâncias da contratação.
Informações conferidas até 12/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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