Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
A imobiliária não deve cobrar do pretendente a despesa de análise de crédito para alugar um imóvel urbano. O art. 22, VII, da Lei do Inquilinato atribui ao locador os custos de avaliar o candidato ou fiador, além da administração e intermediação. A ressalva é que cobranças diferentes exigem análises próprias: a tarifa de boleto, por exemplo, pode ser admitida quando houver alternativa sem tarifa informada no contrato.
Você reúne os documentos, comprova a renda e recebe um boleto para “liberar a análise”. Ou já mora no imóvel e encontra uma taxa extra na renovação. Antes de aceitar a cobrança, a pergunta principal é: qual serviço está sendo cobrado e de quem é essa responsabilidade?
O nome que aparece no boleto ajuda a começar a investigação, mas não encerra a questão. É preciso identificar o que efetivamente foi feito.
A imobiliária pode cobrar pela análise de crédito e pelo contrato?
Quando a finalidade é avaliar o candidato ao aluguel ou o fiador, chamar a cobrança de “taxa de cadastro”, “abertura de ficha” ou “análise documental” não muda sua natureza. O Procon-SP inclui a verificação de idoneidade entre as despesas atribuídas ao locador.
A cobrança antes da assinatura também merece contestação. A Lei nº 8.245/1991 menciona expressamente o pretendente. Portanto, a ausência de contrato assinado ou a reprovação do cadastro não transforma essa avaliação em obrigação dele.
Quanto à taxa de contrato de aluguel, o Procon-SP orienta que as despesas de elaboração do instrumento cabem ao proprietário. A preparação rotineira do contrato pela administradora não deve ser apresentada como um serviço particular solicitado pelo inquilino.
A assinatura de uma cláusula tampouco resolve, sozinha, a legalidade da cobrança: o art. 45 da Lei do Inquilinato invalida disposições destinadas a contornar seus objetivos.
Para distinguir uma contratação realmente autônoma, faça um teste: você escolheu contratar um profissional para defender seu próprio interesse ou apenas recebeu uma exigência para conseguir alugar? Peça a descrição do serviço antes de aceitar a cobrança.
Exemplo prático: situação inteiramente hipotética, criada apenas para ilustrar a regra. Em 2 de setembro de 2026, Ana se candidata ao apartamento de Paulo, com aluguel mensal previsto de R$ 2.000. A imobiliária exige R$ 200 para analisar seu cadastro, e Ana paga antes de assinar o contrato.
Em 4 de setembro, ela confere o recibo e verifica que o valor corresponde exclusivamente à avaliação cadastral. Ana guarda o comprovante e solicita a devolução por escrito, indicando o art. 22, VII, da Lei do Inquilinato.
Neste cenário hipotético, a imobiliária reconhece o equívoco em 8 de setembro, devolve os R$ 200 e direciona o custo da análise a Paulo, o locador. O contrato é assinado em 10 de setembro, mantendo o aluguel mensal de R$ 2.000, sem acrescentar novamente a taxa ao primeiro pagamento.
O exemplo mostra uma correção administrativa da cobrança, sem processo judicial. As pessoas, as datas e o desfecho são fictícios. Não se trata de caso de cliente, prazo obrigatório de resposta ou promessa de restituição.
Quem paga a vistoria de entrada e de saída do imóvel?
A vistoria rotineira não deve ser repassada automaticamente ao inquilino. Quando integra a administração da locação, há fundamento para atribuir seu custo ao locador. Em 2022, o Ministério Público do Estado de Goiás recomendou a uma imobiliária de Goiânia que deixasse de cobrar do locatário as vistorias inicial e final. Essa orientação ministerial não equivale a uma decisão judicial vinculante para todo o país.
É importante delimitar a conclusão: a Lei do Inquilinato não estabelece uma regra nominal para toda cobrança chamada “vistoria de saída”. A interpretação considera os deveres de descrição do imóvel, quando solicitada na entrega, e de custeio da administração imobiliária.
Pagar a vistoria não se confunde com reparar danos. O inquilino deve devolver o imóvel preservando o estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste normal, e responde pelos danos que lhe sejam atribuíveis.
Se aparecer uma cobrança de “revistoria”, peça o motivo da nova visita, o relatório anterior e a discriminação do custo. Compare fotografias, datas e serviços. Não conclua, apenas pelo nome, que se trata de uma despesa administrativa comum ou de um prejuízo causado pelo ocupante.
E as taxas de boleto e de renovação do aluguel?
A tarifa de boleto pode ser cobrada?
O Superior Tribunal de Justiça admitiu o repasse do custo de emissão do boleto quando o contrato informa outra forma de pagamento sem essa tarifa. A decisão foi proferida no REsp 1.439.314/RS, pela Terceira Turma, por maioria, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, em 18 de fevereiro de 2020, com publicação em 20 de fevereiro de 2020.
Portanto, não é correto afirmar que toda tarifa de boleto no aluguel é proibida. Também não basta apresentar o boleto como única opção e dizer que o inquilino concordou. No julgamento, havia previsão contratual e instruções claras sobre uma alternativa isenta.
Antes de contestar, localize essa cláusula e peça as instruções para utilizar a modalidade sem tarifa. Se a alternativa não estiver disponível na prática, documente a dificuldade.
A imobiliária pode cobrar para renovar o contrato?
Se a “taxa de renovação” remunera apenas administração, atualização cadastral ou preparação rotineira de um aditivo, sua natureza continua sendo administrativa. Essa conclusão é uma interpretação do art. 22, VII, e não uma autorização para classificar qualquer valor da renovação apenas pelo nome.
Peça que a cobrança seja separada de eventual reajuste do aluguel, prêmio de seguro ou outra obrigação. Não examine parcelas diferentes como se fossem uma única taxa.
Mapa rápido das cobranças
| Cobrança apresentada | O que verificar antes de pagar |
|---|---|
| Cadastro ou análise de crédito | Se corresponde à avaliação do pretendente ou do fiador. |
| Elaboração do contrato | Se é a preparação rotineira feita pela administradora. |
| Vistoria de entrada ou saída | Qual foi o serviço, quem o contratou e se integra a administração da locação. |
| Revistoria | Por que houve nova visita e quais documentos justificam o custo. |
| Emissão de boleto | Se o contrato informa uma alternativa de pagamento sem tarifa. |
| Renovação | Se é despesa administrativa ou uma obrigação de natureza diferente. |
O que fazer agora
O primeiro passo é organizar a cobrança. Uma contestação específica permite discutir o serviço e o documento recebido, em vez de tratar todas as taxas como se fossem iguais.
Reúna os documentos e identifique quem recebeu
Separe a proposta, a ficha cadastral, o contrato ou aditivo, os boletos, os comprovantes de pagamento e as mensagens sobre a exigência. Para vistoria, inclua os relatórios e as fotografias disponíveis.
Anote o nome de quem exigiu o valor e o beneficiário do pagamento. Esses dados ajudam a examinar a participação de cada envolvido, sem partir da suposição de que proprietário e imobiliária tenham agido da mesma maneira.
Conteste por escrito e peça uma resposta objetiva
Informe qual parcela está sendo questionada, sua finalidade e se já houve pagamento. Solicite a justificativa e, conforme a situação, a retirada da cobrança ou a devolução.
Para análise cadastral, este modelo pode servir de ponto de partida:
Identifiquei a cobrança de R$ (valor), denominada (nome da taxa), referente à análise cadastral para locação do imóvel (identificação). Solicito sua revisão à luz do art. 22, VII, da Lei nº 8.245/1991. Peço a exclusão da cobrança ou, caso já paga, a restituição, conforme os documentos anexos. Se entenderem que o valor corresponde a outro serviço, solicito sua descrição e a justificativa da cobrança. Aguardo resposta por escrito.
Adapte o pedido ao documento recebido. Para boleto ou vistoria, não reproduza automaticamente o mesmo fundamento: as distinções explicadas acima precisam aparecer na contestação.
Guarde a mensagem enviada, os anexos e a resposta.
Quem já pagou pode pedir devolução? Será em dobro?
O pagamento não impede, por si só, o pedido de restituição. O art. 876 do Código Civil prevê a devolução do que foi recebido indevidamente. A análise depende da natureza da cobrança e da prova disponível. O art. 877 também trata da demonstração do erro no pagamento voluntário.
Já a devolução em dobro não é uma consequência automática. No julgamento sobre boletos, o STJ distinguiu a relação de locação das relações de consumo. A presença de uma imobiliária como administradora do locador não basta para aplicar indistintamente o Código de Defesa do Consumidor.
A regra do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor exige examinar sua aplicabilidade e seus requisitos, inclusive a ressalva legal do engano justificável. A existência de uma cobrança questionável, sozinha, não permite prometer restituição em dobro.
Existe prazo para reclamar?
Sim, e o enquadramento do pedido importa. O Código Civil prevê três anos para a pretensão de ressarcimento por enriquecimento sem causa, no art. 206, § 3º, IV, e prazo geral de dez anos quando não houver prazo menor estabelecido, no art. 205. Não são prazos que o interessado pode escolher livremente: a identificação depende do fundamento da pretensão.
Também é necessário examinar quando começa a contagem, o que depende do fundamento e dos fatos. Por isso, não adie a análise.
A multa de três a doze aluguéis é automática?
Não. O art. 43, I, da Lei do Inquilinato trata como contravenção a exigência de valores além do aluguel e dos encargos permitidos. O dispositivo prevê prisão simples ou multa equivalente a três a doze aluguéis, considerada a última quantia atualizada, com reversão em favor do locatário. Por se tratar de contravenção penal, essa penalidade depende de apuração própria. Não é um crédito automático e não se confunde com a devolução da taxa.
Como questionar sem criar outro problema no contrato?
Não deixe de pagar o aluguel nem desconte, por conta própria, o valor discutido. A contestação de uma parcela não elimina as demais obrigações locatícias exigíveis.
Se a taxa estiver misturada ao aluguel, peça a discriminação e uma forma de pagar a parte não questionada. Guarde a resposta.
Procure análise individual especialmente quando houver recusa de correção, cobrança repetida, dificuldade para pagar o aluguel separadamente ou controvérsia sobre danos na saída.
O objetivo é distinguir o que pode ser exigido, documentar o que está sendo questionado e escolher um caminho proporcional ao problema.
Para informações sobre atendimento em questões de locação e contratos imobiliários, utilize WhatsApp do escritório. A análise individual considera o contrato, os comprovantes e as circunstâncias da cobrança.
Fontes oficiais
Fontes jurídicas e institucionais
- Câmara dos Deputados e Presidência da República. Lei nº 8.245/1991.
Texto atualizado na Câmara dos Deputados e texto no Portal da Legislação. Dispositivos examinados: especialmente arts. 22, 23, 43 e 45. Acesso em 10/10/2026.
- Presidência da República. Código Civil, Lei nº 10.406/2002.
Texto compilado. Dispositivos examinados: especialmente arts. 205, 206, 876, 877 e 884 a 886. Acesso em 10/10/2026.
- Presidência da República. Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990.
Texto compilado. Dispositivo examinado: art. 42, parágrafo único. Acesso em 10/10/2026.
- Procon-SP. Perguntas e respostas sobre habitação e locação.
Página institucional. Orientações sobre despesas administrativas, elaboração do contrato e deveres das partes. Acesso em 10/10/2026.
- Ministério Público do Estado de Goiás. Orientação sobre taxas de vistoria.
Publicação institucional sobre cobrança das vistorias inicial e final, de 23/09/2022. Utilizada com seu alcance ministerial delimitado, sem identificação de particulares no artigo. Acesso em 10/10/2026.
- Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.439.314/RS.
Inteiro teor do acórdão. Terceira Turma; relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva; julgamento por maioria em 18/02/2020; DJe de 20/02/2020. Ementa e certidão de julgamento conferidas. Acesso em 10/10/2026.
- Superior Tribunal de Justiça. Notícia institucional sobre tarifa de boleto.
Custo de emissão de boleto pode ser repassado a condôminos e locatários, publicada em 10/03/2020. Acesso em 10/10/2026.
Fontes de revisão ética e publicação
- Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil. Provimento nº 205/2021.
Texto oficial. Referência para publicidade e informação na advocacia. Acesso em 10/10/2026.
- Google Search Central. Documentação de dados estruturados.
Referências oficiais de Article, ProfilePage e BreadcrumbList. Acesso em 10/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES), sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. No blog, desenvolve conteúdo informativo sobre legislação e jurisprudência. Conheça seu perfil profissional.
Conteúdo informativo voltado às locações urbanas, especialmente residenciais. Este conteúdo não substitui a análise individual dos documentos e das particularidades de cada situação. O exemplo apresentado é inteiramente hipotético.
Informações conferidas até 11/10/2026.
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