Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
Não necessariamente: a pendência de reparos não deve, por si só, impedir a devolução, mas sair do imóvel ou oferecer as chaves não encerra automaticamente toda cobrança. O aluguel do período discutido depende do aviso, da prova da restituição e das circunstâncias da recusa, e a consignação judicial pode ser necessária.
Imagine que a mudança já terminou, você começou a pagar outro aluguel e voltou à imobiliária para entregar as chaves. No balcão, recebe a resposta: primeiro precisa concordar com a pintura e os reparos apontados na vistoria. Enquanto isso, outro boleto chega.
Quais datas importam para provar a devolução do imóvel?
Retirar os móveis e devolver formalmente o imóvel são fatos diferentes. A desocupação demonstra que você saiu, mas a discussão sobre o encerramento também exige examinar como a restituição foi oferecida e efetivada. Por isso, não basta guardar apenas a data da mudança.
Organize uma linha do tempo com quatro datas: o recebimento do aviso de saída, a desocupação, a tentativa comprovada de entrega das chaves e o recebimento efetivo, inclusive eventual depósito judicial. Ao lado de cada data, indique o documento que a comprova.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Ana paga R$ 2.000 por um apartamento cuja locação já está por prazo indeterminado. O proprietário recebe seu aviso de saída em 3 de agosto de 2026. Ela desocupa o imóvel em 31 de agosto e oferece as chaves em 4 de setembro, mas a imobiliária exige que reconheça uma cobrança de R$ 1.000 por pintura. As chaves só são recebidas em 14 de setembro.
Nesse exemplo, a mudança não resolve, sozinha, a cobrança. A recusa de 4 de setembro e sua justificativa precisam ser documentadas para avaliar o período posterior. A responsabilidade pela pintura será examinada separadamente, sem presumir que sua cobrança autorize prolongar a locação.
Preciso concordar com todas as avarias para entregar as chaves?
O recibo de devolução registra a restituição do imóvel. O laudo de vistoria descreve seu estado. Já o reconhecimento de dívida pode assumir obrigações e valores. Quando o documento reúne essas três funções, leia o conteúdo antes de assinar: o nome “termo de entrega” não significa que ele apenas comprove o recebimento das chaves. A exigência de concordância com o laudo foi justamente o problema examinado no precedente divulgado em janeiro de 2026.
Peça documentos separados ou proponha uma ressalva expressa sobre os itens contestados. O objetivo é registrar a devolução sem criar uma concordância que não existe, preservando a possibilidade de ambas as partes discutirem os reparos.
Isso não elimina a responsabilidade por danos. O artigo 23, III, da Lei do Inquilinato determina a restituição no estado em que o imóvel foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Compare o que já existia na entrada, o desgaste normal e as avarias atribuídas à ocupação.
No Acórdão 1.887.964, a 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, sob relatoria do desembargador Leonardo Roscoe Bessa, em julgamento de 26/06/2024, destacou que o laudo unilateral não basta, isoladamente, para comprovar o estado final do imóvel. Isso não torna todo laudo unilateral inválido nem impede uma cobrança apoiada em outras provas.
Quando o relatório aponta umidade, vale examinar também quem paga pelo conserto da infiltração em apartamento alugado. Já a cobrança pelo serviço de vistoria é uma discussão distinta, tratada no artigo sobre taxas de análise de crédito, contrato e vistoria.
O que foi decidido sobre o aluguel e a responsabilidade do fiador?
O precedente divulgado em 16/01/2026 é o REsp 2.220.656/RJ, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, relatado pela ministra Nancy Andrighi. O julgamento ocorreu em 04/11/2025, com publicação em 07/11/2025. Portanto, janeiro de 2026 é a data da notícia, não do julgamento.
O caso envolvia locação comercial por prazo indeterminado, aviso regular, imóvel desocupado e cobrança contra fiadores. O locador condicionou o recebimento das chaves à concordância com o laudo de vistoria. A Terceira Turma entendeu que essa exigência não poderia impedir o encerramento e afastou a responsabilidade dos fiadores pelos aluguéis discutidos naquela situação. Os danos deveriam ser discutidos em ação própria.
Havia uma particularidade processual importante: os fiadores não participaram da ação anterior de consignação. Ao rejeitar os embargos de declaração em 02/03/2026, a mesma Turma reafirmou que a decisão daquele processo não poderia prejudicá-los. Esse detalhe impede tratar o resultado como uma liberação automática de qualquer locatário ou fiador.
A pesquisa também encontrou resultado mais restritivo sobre o marco final da cobrança. No AREsp 2.928.892/SP, julgado em 04/05/2026, a Quarta Turma, sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha, analisou a questão jurídica do encerramento e manteve a cobrança até a entrega judicial das chaves, apesar da controvérsia sobre a recusa. Não é seguro, portanto, presumir que toda tentativa de entrega interrompe o aluguel.
Para o fiador, o ponto de partida continua sendo o artigo 39 da Lei do Inquilinato: salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel. A discussão sobre recusa indevida exige examinar as provas, o contrato e o período cobrado.
Se o contrato também reúne garantias diferentes, consulte a análise sobre exigência de caução e fiador na mesma locação. Essa questão não se confunde com a definição da data de devolução.
O que fazer agora
1. Confira o prazo do contrato e o aviso de saída
Na locação por prazo indeterminado, o artigo 6º da Lei do Inquilinato prevê aviso escrito com antecedência mínima de 30 dias. Na ausência do aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos.
Se a saída ocorre antes do término do prazo contratual, examine a eventual multa proporcional prevista no artigo 4º e suas exceções. A discussão sobre a recusa das chaves não dispensa automaticamente essas obrigações.
2. Registre a oferta das chaves e o motivo da recusa
Comunique por escrito que o imóvel está desocupado e disponível para restituição. Proponha data, horário e local de entrega ao locador ou à administradora autorizada.
Se houver recusa, peça que o motivo seja registrado. Guarde a mensagem que condiciona o recebimento à aprovação da vistoria, ao pagamento de reparos ou à assinatura de determinado documento. Preserve a conversa completa, os anexos e os protocolos.
Não trate deixar as chaves na portaria como equivalente automático à devolução. Antes, confira a autorização de quem receberá e obtenha prova identificada do recebimento. A efetiva restituição é um ponto central na análise da cobrança.
3. Organize os documentos e conteste os itens específicos
Em vez de uma discordância genérica, indique o item do laudo, o motivo da contestação e a prova correspondente. Este checklist ajuda a reunir o material para negociação ou análise jurídica:
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Prazo da locação, aviso, multa e garantia | Contrato e aditivos |
| Quando a saída foi comunicada e recebida | Aviso escrito e comprovante de recebimento |
| Quando o imóvel ficou desocupado | Fotografias, vídeos e registros da mudança |
| Quando as chaves foram oferecidas e por que houve recusa | E-mails, mensagens completas, protocolos e documento exigido |
| Quando ocorreu o recebimento efetivo | Termo de entrega das chaves ou comprovante do depósito judicial |
| Quais avarias já existiam e quais são contestadas | Vistorias inicial e final, fotografias e impugnação por item |
| Quais valores e períodos estão sendo cobrados | Boletos e planilha separando aluguel, encargos, multa e reparos |
| O que foi exigido do fiador | Notificações, cobranças e cláusulas da garantia |
Peça a discriminação dos reparos e dos respectivos valores. Um orçamento, uma fotografia e um laudo cumprem funções diferentes; a responsabilidade precisa ser avaliada a partir do conjunto das provas.
4. Avalie a consignação se a recusa persistir
A consignação permite buscar judicialmente a entrega quando o recebimento é recusado sem justificativa adequada. O Código Civil, no artigo 335, I, prevê essa possibilidade, e o Código de Processo Civil disciplina a consignação de quantia ou coisa devida.
É necessário examinar o depósito efetivo das chaves e o pedido sobre o encerramento da cobrança. O simples protocolo da ação não equivale à restituição, e seus efeitos dependem da regularidade do procedimento e da decisão judicial. Também não há quitação automática de dívidas anteriores ou de outras obrigações discutidas.
Por isso, não decida interromper todos os pagamentos apenas porque houve uma recusa verbal. Separe o que está sendo contestado e busque orientação sobre a devolução e as cobranças pendentes.
Quando há recusa documentada, exigência de reconhecimento de danos ou cobrança contra o fiador, a análise individual deve começar pelo contrato e pela linha do tempo. Para informações sobre essa análise pelo escritório, utilize WhatsApp do escritório.
Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a avaliação dos documentos e das particularidades da locação.
Fontes oficiais
Lei nº 8.245/1991, texto compilado no Planalto. Artigos 4º, 6º, 23 e 39, sobre devolução antecipada, aviso, conservação e extensão da garantia. Acesso em 27/10/2026.
Código Civil, Lei nº 10.406/2002. Artigos 334 e 335, sobre consignação diante de recusa ao recebimento. Acesso em 27/10/2026.
Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015. Artigos 373, 506, 539 e 540, sobre prova, limites subjetivos da decisão e consignação. Acesso em 27/10/2026.
STJ, inteiro teor do REsp 2.220.656/RJ. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 04/11/2025, publicação em 07/11/2025. Acesso em 27/10/2026.
STJ, embargos de declaração no REsp 2.220.656/RJ. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 02/03/2026, publicação em 06/03/2026. Acesso em 27/10/2026.
STJ, notícia institucional sobre a liberação dos fiadores diante da recusa das chaves. Publicada em 16/01/2026. Acesso em 27/10/2026.
STJ, inteiro teor do AREsp 2.928.892/SP. Quarta Turma, relator ministro João Otávio de Noronha, julgamento em 04/05/2026, publicação em 07/05/2026. Acesso em 27/10/2026.
TJDFT, jurisprudência sobre laudo unilateral e prova das avarias. Inclui o Acórdão 1.887.964, processo 0713431-22.2022.8.07.0001, 6ª Turma Cível, relator desembargador Leonardo Roscoe Bessa, julgamento em 26/06/2024, publicação em 18/07/2024. Acesso em 27/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES), sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial aborda questões jurídicas relacionadas a imóveis, contratos e patrimônio.
Informações conferidas até 27/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
Imobiliário
Imobiliário
ImobiliárioPrecisa de orientação sobre o seu caso?
Fale agora com nosso time. Atendimento rápido e humanizado.
Fale pelo WhatsApp →