Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026
Contrato de gaveta pode ter validade entre comprador e vendedor, desde que cumpra os requisitos legais, mas não transfere sozinho a propriedade do imóvel. Na compra e venda, essa transferência depende do registro de um título adequado no Registro de Imóveis. Quando existe financiamento, também é necessário examinar as condições da dívida e as exigências para transferi-la.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Ana pagou R$ 200.000 pela casa de Paulo em março de 2022, assinou um contrato particular e recebeu as chaves. Em setembro de 2026, ao tentar vender o imóvel, descobriu que a matrícula continuava no nome de Paulo. Ela havia guardado os recibos, mas nunca providenciara a formalização da transferência.
O que o contrato de gaveta comprova e o que ele não resolve?
O primeiro cuidado é identificar o conteúdo do documento. Um contrato pode estabelecer uma promessa de compra e venda; outro pode transferir direitos de um comprador anterior. O nome “contrato de gaveta” não esclarece, por si só, quais obrigações foram assumidas nem se quem vendeu tinha condições de cumpri-las.
Um compromisso de compra e venda pode ser celebrado por instrumento particular. Isso é diferente do negócio definitivo: para a transferência de direitos reais sobre imóveis acima de 30 salários mínimos, o artigo 108 do Código Civil exige escritura pública, salvo exceções legais. Uma delas envolve instrumentos particulares com efeitos de escritura pública admitidos pela Lei nº 9.514/1997.
Reconhecer firma ou colher assinaturas de testemunhas não substitui o registro da transferência. Por outro lado, a falta de registro do compromisso não impede, por si só, um pedido de adjudicação compulsória, conforme a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça. O contrato pode servir de fundamento para buscar a regularização, mas não dispensa os demais requisitos.
Quais são os riscos, especialmente quando o imóvel está financiado?
Um dos riscos é precisar defender a posse quando o imóvel sofre penhora por dívida do vendedor. A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça admite embargos de terceiro baseados na posse decorrente de compromisso de compra e venda sem registro. Isso permite apresentar uma defesa, não assegura que ela será acolhida.
Esse problema é explicado com mais detalhes no artigo sobre casa em leilão por dívida de outra pessoa.
No imóvel financiado, pagar os boletos em nome do vendedor não equivale, por si só, à transferência regular do financiamento. Quando há alienação fiduciária, o artigo 29 da Lei nº 9.514/1997 exige anuência expressa do credor para a transmissão dos direitos do devedor sobre o imóvel, com assunção das respectivas obrigações pelo adquirente.
O risco também alcança quem vende: o acordo particular não libera automaticamente o devedor original perante o banco. E, se o financiamento ficar inadimplente, o contrato de gaveta não impede a adoção dos procedimentos de cobrança e execução da garantia previstos em lei.
Por isso, antes de assumir parcelas, a pergunta não deve ser apenas “o contrato vale?”, mas “o banco aceita essa transferência e em quais condições?”.
Como regularizar um imóvel comprado por contrato de gaveta?
Quando o vendedor coopera e a documentação permite a transferência, o caminho pode ser a escritura pública, ou outro título legalmente admitido, seguida do registro. Antes disso, é preciso conferir a matrícula, os impedimentos existentes e a ligação entre quem vendeu e quem consta como proprietário.
Se a obrigação de transferir o imóvel não for cumprida, pode caber adjudicação compulsória. O procedimento busca substituir a declaração de vontade necessária à transferência. A Lei nº 14.382/2022 introduziu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, permitindo também o pedido extrajudicial, por advogado, no Registro de Imóveis competente, sem eliminar a via judicial.
Na via extrajudicial, a lei prevê documentos como o contrato e suas cessões, prova do descumprimento da obrigação, ata notarial com elementos sobre o pagamento, certidões e documentação tributária. Não basta apresentar um contrato assinado e pedir a mudança do nome na matrícula.
A quitação merece atenção. No REsp 2.207.433/SP, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, entendeu que pagar quase todo o preço não autoriza a adjudicação compulsória sem a quitação integral. O julgamento ocorreu em 3 de junho de 2025 e também afastou a ideia de que a prescrição da cobrança das parcelas equivaleria ao pagamento.
Outro limite aparece quando a compra envolve uma área que ainda precisa ser individualizada. No REsp 2.258.439/MG, julgado em 8 de junho de 2026, a Terceira Turma, também sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, considerou inviável adjudicar a área discutida sem o prévio desmembramento e sua individualização registral. A adjudicação não substitui essas providências.
A usucapião pode ser examinada em situações que preencham seus requisitos próprios de posse e tempo, mas não decorre automaticamente da existência de um contrato de gaveta. Para esse outro caminho, veja quando morar por muitos anos pode fundamentar a usucapião.
O que fazer agora
1. Confira a matrícula antes de escolher o procedimento
Solicite uma certidão atualizada e compare os dados com o contrato: proprietário, endereço, descrição da área e eventuais restrições. Se quem vendeu não aparece no registro, organize também os contratos anteriores.
2. Reúna os documentos que explicam a negociação
A tabela abaixo serve para a primeira análise. Ela não substitui a relação específica de documentos exigidos pelo procedimento escolhido. A identificação da sequência de contratos e a prova dos pagamentos são especialmente importantes na adjudicação compulsória.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Quem consta como proprietário e quais restrições estão registradas | Certidão atualizada da matrícula e informações sobre ônus |
| Quem assinou e em qual condição | Documentos pessoais, certidões de estado civil e procuração, se houver |
| Como os direitos chegaram até você | Contrato de compra e venda e todos os contratos de cessão anteriores |
| Se o preço foi integralmente pago | Recibos, comprovantes de transferência e declaração de quitação |
| Se existe financiamento e autorização para transferi-lo | Contrato bancário, demonstrativo do saldo devedor e anuência do credor |
| Se a área comprada corresponde ao imóvel registrado | Matrícula, planta e documentos de desmembramento, quando existentes |
| Se houve falecimento de alguém envolvido na negociação | Certidão de óbito e documentos do inventário, se houver |
Para a conferência anterior à assinatura de uma nova compra, consulte também o guia de documentos para compra de imóvel.
3. Defina o caminho conforme a pendência encontrada
Leve os documentos para análise individual quando houver financiamento, vendedor que não assina, falecimento, contratos sucessivos ou divergência na identificação da área. Informe também a existência de processo, notificação ou leilão.
Peça uma estimativa por etapas, considerando os atos de cartório e os tributos aplicáveis. O tempo de conclusão dependerá das pendências, das notificações necessárias e da existência de disputa. Um prazo indicado para um caso não deve ser tomado como referência automática para outro.
Para informações sobre a análise jurídica dessa documentação, o canal de atendimento do Lima Amorim & Advogados Associados é WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Planalto, Código Civil, Lei nº 10.406/2002. Dispositivos pertinentes: artigos 104, 108, 299, 462, 1.238, 1.242, 1.245, 1.417 e 1.418. Acesso em 26/10/2026.
Planalto, Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973. Especialmente o artigo 216-B, sobre adjudicação compulsória extrajudicial e documentação. Acesso em 26/10/2026.
Planalto, Lei nº 14.382/2022. Introdução da adjudicação compulsória extrajudicial na Lei de Registros Públicos. Acesso em 26/10/2026.
Planalto, Lei nº 9.514/1997. Especialmente os artigos 26, 27, 29 e 38, sobre alienação fiduciária, inadimplemento, transmissão de direitos e instrumentos contratuais. Acesso em 26/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça, Súmulas 84 e 239. Consulta ao documento oficial, páginas 10 e 11 para a Súmula 84 e página 30 para a Súmula 239. Acesso em 26/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça, REsp 2.207.433/SP, inteiro teor. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 03/06/2025, publicação no DJEN em 09/06/2025. Quitação integral, prescrição do saldo e inaplicabilidade do adimplemento substancial à adjudicação compulsória. Acesso em 26/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça, REsp 2.258.439/MG, inteiro teor. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 08/06/2026, publicação no DJEN em 11/06/2026. Limite à adjudicação de área sem o necessário desmembramento e individualização registral. Acesso em 26/10/2026.
Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil, Provimento nº 205/2021. Referência para publicidade informativa, sobriedade, identificação profissional e ausência de promessa de resultados. Acesso em 26/10/2026.
Google Search Central, documentação oficial de Article e BlogPosting, ProfilePage, BreadcrumbList e diretrizes gerais de dados estruturados. Referências para o bloco técnico de publicação. Acesso em 26/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é advogado, inscrito na OAB/ES sob o nº 30.733, graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES) e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase em questões imobiliárias e sucessórias. Sua produção editorial também aborda relações bancárias e de consumo.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise dos documentos e das particularidades do caso.
Informações conferidas até 26/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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