Defeitos graves na vistoria: posso recusar as chaves?

Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 29/10/2026

Vazamentos graves podem justificar a recusa das chaves quando comprometem a segurança ou o uso do apartamento, mas a conclusão depende da extensão do problema e das provas. Para contestar a atribuição de atraso, registre os impedimentos, comunique a construtora e peça correção e nova vistoria. A recusa não fica automaticamente justificada porque o termo foi marcado como “reprovado”.

Imagine chegar à vistoria com a mudança encaminhada, encontrar água saindo pela parede e ouvir que basta assinar, pois o conserto virá depois. A preocupação é receber um apartamento que ainda não permite morar ou ser responsabilizado por não recebê-lo.

A análise abaixo considera a compra de imóvel novo de uma construtora em uma relação de consumo.

Quais defeitos podem justificar a recusa das chaves?

O ponto principal é verificar como o problema interfere na utilização do imóvel. Uma falha de acabamento, uma instalação que não funciona e uma situação de risco não exigem necessariamente a mesma resposta.

Os artigos 18 e 20 do Código de Defesa do Consumidor tratam da inadequação de produtos e serviços. Aplicados à vistoria, oferecem fundamento para avaliar a qualidade da entrega, mas não transformam qualquer pendência em autorização automática para recusar o apartamento.

O quadro abaixo apresenta hipóteses para orientar essa avaliação, não diagnósticos técnicos.

Defeito	Efeito no uso	Prova	Providência
Risco superficial na pintura, sem outros problemas	Na hipótese, não impede a ocupação	Fotos e registro no termo	Solicitar correção e avaliar recebimento com ressalvas
Vazamento localizado, com origem e alcance ainda desconhecidos	O impacto precisa ser esclarecido	Registro da ocorrência e avaliação técnica	Pedir investigação antes de classificá-lo como simples ajuste ou impedimento
Vazamento persistente que inutiliza ambiente essencial ou apresenta possível risco às instalações	Pode comprometer a ocupação segura	Laudo que explique a gravidade, a causa identificada e as limitações da avaliação	Avaliar recusa fundamentada, correção e nova vistoria

Também importa saber se os reparos podem ocorrer com o imóvel ocupado. O custo do conserto, isoladamente, não responde a essa pergunta.

Uma fotografia ajuda a registrar o sinal visível, mas não substitui a avaliação da origem e da extensão do problema. Em entrevista divulgada pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo, a presidente do IBAPE-SP recomendou acompanhamento técnico no recebimento para identificar falhas que podem passar despercebidas. Não faça testes que possam agravar o vazamento ou expor alguém a uma instalação insegura.

Como registrar os defeitos e escolher entre receber ou recusar?

No recebimento com ressalvas, documente as pendências sem declarar que o imóvel foi entregue sem defeitos. Peça a identificação dos reparos, dos responsáveis e do cronograma. A assinatura do recebimento não elimina, por si só, a garantia legal prevista no artigo 24 do Código de Defesa do Consumidor, mas não dispensa a comunicação tempestiva dos problemas.

Na recusa fundamentada, o registro precisa explicar por que a entrega não pode ser aceita naquele momento. “Há vazamento” informa menos do que indicar o cômodo, o ponto afetado, as condições em que a água aparece e qual utilização ficou comprometida.

Para organizar a documentação:

O que conferir	Qual documento
O que foi contratado e quando a unidade deveria ser entregue	Contrato, memorial descritivo e convocação para entrega
Onde está cada defeito e como ele se manifesta	Termo de vistoria, fotos, vídeos e registros datados dos testes realizados com segurança
Gravidade, origem identificada e consequências para a ocupação	Laudo técnico, com identificação profissional e ART ou RRT pertinente à atividade
Quais problemas persistiram e o que informou a equipe de entrega	Termos de revistoria, mensagens e histórico dos atendimentos
Como a recusa e os pedidos de correção foram comunicados	Notificações, comprovantes de recebimento, respostas e cronograma de reparos

A cartilha do Crea-SP e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo recomenda que o laudo identifique a unidade, as datas, as constatações, as limitações da avaliação e o profissional responsável. Também prevê a Anotação de Responsabilidade Técnica, ART, ou o Registro de Responsabilidade Técnica, RRT. A conclusão deve distinguir o que foi constatado do que ainda exige investigação.

Para uma recusa fundamentada, adapte esta comunicação aos fatos, sem afirmar riscos ou causas que não tenham sido verificados:

À (construtora/incorporadora), referente à unidade (identificação). Na vistoria de (data), foram constatados (defeitos e localização), documentados em (anexos). Esses problemas impedem (descrever o uso comprometido), conforme (registros e avaliação técnica disponível). Por esse motivo, não recebo as chaves nesta data. Solicito registro dos impedimentos, correção, cronograma e nova vistoria. Permaneço disponível para agendamento. Contesto a atribuição de atraso ao comprador pelos motivos acima e peço esclarecimento sobre as cobranças vinculadas à entrega. Solicito confirmação de recebimento e resposta por escrito.

Essa mensagem é um roteiro de registro, não uma garantia de que a construtora ou o Judiciário concordará com a recusa. Não espere a conclusão de um laudo para comunicar os fatos já observados; a documentação técnica pode complementar a reclamação.

Quando o imóvel puder ser recebido e a questão passar a ser o acompanhamento dos reparos, consulte o conteúdo sobre como acionar a garantia da construtora.

A construtora pode considerar o comprador em atraso?

Existe esse risco quando a recusa não tem justificativa legítima. O artigo 394 do Código Civil também considera a situação de quem deixa de receber uma prestação oferecida no tempo, lugar e forma devidos. Portanto, a discussão não se limita à existência de uma convocação: envolve saber se a entrega foi adequadamente oferecida e por que não foi aceita.

No REsp 1.847.734/SP, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, entendeu que a recusa ilegítima pode tornar o adquirente responsável pelas despesas condominiais desde a disponibilização das chaves. O julgamento ocorreu em 29 de março de 2022, com publicação em 31 de março de 2022. Naquele caso, os adquirentes preferiram esperar o desfecho de outra ação, não a correção de vazamentos impeditivos. O precedente não estabeleceu uma lista de defeitos que autorizam recusar a entrega.

Por isso, confronte o aviso de “chaves disponíveis” com o prazo contratual, as condições reais da unidade, os impedimentos documentados e as respostas da empresa. A comunicação da construtora não substitui essa análise, assim como a notificação do comprador não prova, sozinha, que sua recusa foi legítima.

Depois da correção efetiva, participe da nova vistoria e reavalie o recebimento. Manter a recusa por problemas já solucionados pode mudar a responsabilidade pelo período seguinte. Essa orientação decorre da necessidade de examinar a justificativa da recusa em cada momento, e não apenas na primeira visita.

Exemplo prático: situação hipotética, com pessoas, datas e valores fictícios. Em 5 de outubro de 2026, Paula vistoriou seu apartamento de R$ 400.000. Um vazamento impedia o uso do único banheiro. Em 7 de outubro, um engenheiro documentou a causa e a necessidade de reparo antes da ocupação. Paula notificou a incorporadora, juntou o laudo e pediu nova vistoria. Também guardou o recibo do aluguel de R$ 2.000 que precisou manter. Esses documentos ajudam a discutir eventual prejuízo, mas o reembolso depende da responsabilidade pelo atraso e da relação entre o gasto e o descumprimento, sem ressarcimento automático.

A análise mais ampla do prazo contratual e das consequências da demora está no artigo sobre atraso na entrega do imóvel na planta.

O que fazer agora

1. Organize a linha do tempo

Reúna os documentos da tabela e ordene as datas da convocação, da primeira vistoria, das revistorias e das respostas. Preserve o conteúdo completo das mensagens, não apenas números de protocolo.

2. Registre o impedimento concreto

Anote localização, manifestação do defeito, testes possíveis e explicações da equipe. Registre também o que não pôde ser verificado. Diante de risco, peça à construtora providências técnicas de contenção, sem realizar intervenções inseguras nem adiar medidas necessárias à segurança para produzir provas.

3. Formalize a posição e peça retorno

Informe se está recebendo com ressalvas ou recusando pelos motivos documentados. Se o aplicativo não permitir observações, registre essa limitação e envie comunicação complementar ao canal oficial. Peça cronograma, nova vistoria e confirmação de recebimento.

4. Confira as cobranças antes de alterar pagamentos

Não interrompa indiscriminadamente parcelas da compra, financiamento ou outras cobranças. O artigo 476 do Código Civil trata de obrigações recíprocas nos contratos bilaterais; sua aplicação exige examinar o contrato e o descumprimento, não autoriza uma suspensão geral de pagamentos apenas porque houve recusa das chaves.

Revistorias sem solução, divergência entre avaliações técnicas, pressão para assinar uma declaração incompatível com os fatos ou atribuição de atraso ao comprador justificam análise individual do conjunto documental.

Para informações sobre atendimento e análise do contrato, da vistoria e da comunicação à construtora, utilize o canal do Lima Amorim & Advogados Associados: WhatsApp do escritório.

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Fontes oficiais

Presidência da República, Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990. Texto compilado, especialmente artigos 18, 20, 24 e 26. Acesso em 27/10/2026.

Presidência da República, Código Civil, Lei nº 10.406/2002. Texto compilado, especialmente artigos 394, 402, 403, 422 e 476. Acesso em 27/10/2026.

Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.847.734/SP, inteiro teor. Terceira Turma, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgamento em 29/03/2022, publicação em 31/03/2022. Consultado também o Informativo de Jurisprudência nº 731. Acesso em 27/10/2026.

Crea-SP e IBAPE-SP, Vistoria de Recebimento de Salas Comerciais e Apartamentos Novos. Referência técnica, especialmente páginas 18 e 19, sobre registro das constatações e estrutura do laudo. Acesso em 27/10/2026.

Crea-SP, Saiba como se preparar para a vistoria técnica do seu imóvel. Publicação de 15/07/2026 sobre acompanhamento técnico no recebimento. Acesso em 27/10/2026.

Sobre o autor

Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas áreas imobiliária e sucessória. Sua produção editorial aborda contratos, imóveis e proteção do patrimônio.

Informações conferidas até 27/10/2026.

Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais. O contrato, a extensão dos defeitos, a situação dos pagamentos e as provas podem alterar a conclusão. Não substitui avaliação jurídica individual nem diagnóstico técnico do imóvel. Este conteúdo não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.