Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
O banco pode oferecer conta, cartão, seguro ou outros produtos e apresentar condições melhores para quem mantém relacionamento. O problema surge quando a aprovação do financiamento depende da contratação adicional, sem alternativa real. A diferença é factual, por isso guarde propostas, mensagens e custos dos dois cenários; se a taxa já mudou depois da assinatura por cancelamento de produto, a análise é outra e depende do contrato.
Você chega à etapa final da compra, ouve que o crédito está pré-aprovado e recebe da correspondente a informação de que precisa contratar um pacote para evitar a recusa. É nesse momento, antes de aderir ou pagar, que a documentação faz diferença.
Como distinguir oferta comercial e condição de aprovação
O artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor proíbe condicionar um produto ou serviço à contratação de outro. Para o crédito imobiliário, o próprio Banco Central do Brasil esclarece que a instituição pode oferecer outros produtos e melhorar as condições conforme o relacionamento, mas não pode vincular o financiamento à adesão a esses produtos.
No REsp 1.851.924/SC, relatado pelo ministro Raul Araújo, com julgamento concluído pela Quarta Turma em 17 de novembro de 2025, foi mantida, no caso concreto, a conclusão de que a taxa menor vinculada à abertura de conta representava uma política de relacionamento. Essa conclusão se apoiou nas provas dos autos e não foi reexaminada pelo STJ, por causa da Súmula 7. O julgado não autoriza, por si só, qualquer pacote: a fronteira entre benefício comercial e imposição depende das circunstâncias e das provas.
Mesmo quando existe produto obrigatório na estrutura da operação, a escolha pode continuar protegida. A Súmula 473 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, no Sistema Financeiro da Habitação, o mutuário não pode ser obrigado a contratar o seguro habitacional com o próprio agente financeiro ou com a seguradora indicada por ele.
Quais mensagens demonstram a exigência de contratar produtos
A prova mais útil não costuma ser uma captura de tela isolada. Preserve a conversa completa, com número do contato, data, horário, identificação do atendente e mensagens anteriores e posteriores. Guarde também os arquivos originais de áudios, e-mails com cabeçalho, propostas em PDF, números de simulação e protocolos.
São especialmente relevantes as mensagens que relacionam diretamente as duas coisas: o financiamento somente será aprovado ou liberado se houver adesão; a recusa do produto poderá causar negativa do crédito; é necessário gastar determinado valor em seguros, capitalização, conta ou cartão; ou o comprovante da contratação deve ser enviado antes de a análise continuar. Se a conversa ocorrer por telefone, envie depois uma mensagem resumindo o que foi informado e peça confirmação por escrito.
Quando a orientação parte de uma correspondente, confirme se ela atua oficialmente para a instituição. O artigo 3º da Resolução CMN nº 4.935/2021 dispõe que o correspondente age por conta e sob as diretrizes da contratante, que assume responsabilidade pelo atendimento prestado. Ainda assim, peça que o próprio banco confirme a condição apresentada, porque a mensagem demonstra o que foi comunicado, mas a instituição pode alegar erro ou atuação fora das orientações.
A jurisprudência reforça a importância desse vínculo documental. No REsp 2.160.528/SP, a Terceira Turma registrou que a simples contratação de seguro não caracteriza automaticamente venda casada: é necessário demonstrar que a adesão foi condição para obter o financiamento. Em 2026, no AREsp 2.883.298/SC, a Terceira Turma aplicou a tese do Tema 972 e registrou que, ausente prova concreta da liberdade de escolha da seguradora, caracteriza-se a vinculação indevida à seguradora do grupo econômico. Esses julgados tratam de seguros, mas ajudam a mostrar por que voluntariedade, alternativa e condicionamento precisam aparecer nas provas.
O que comparar entre propostas com produtos diferentes
Peça propostas elaboradas na mesma data, com igual valor financiado, entrada, prazo, sistema de amortização e perfil dos compradores. Compare a taxa mensal e anual, o valor das parcelas, o total previsto, o índice de atualização e o Custo Efetivo Total, conhecido como CET.
A Resolução CMN nº 4.881/2020 determina que o CET considere juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas vinculadas à operação, mesmo quando determinados custos não são incluídos no valor financiado. A instituição deve informar o CET e apresentar seu demonstrativo antes da contratação. Quando houver índice variável, ele deve ser informado separadamente e não integra o cálculo do CET, razão pela qual também precisa entrar na comparação.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Se o financiamento pode ser contratado sem produtos adicionais | Proposta escrita sem o pacote e resposta formal da instituição |
| Taxas, CET, prazo e valor total nos dois cenários | Simulações e demonstrativos do CET emitidos na mesma data |
| Valor e evolução das parcelas | Planilha de amortização e minuta do financiamento |
| Custo, duração e regras de cada produto adicional | Proposta, termo de adesão, apólice, certificado ou contrato do produto |
| Consequência da não adesão ou do cancelamento posterior | Cláusula contratual, regulamento da condição e resposta escrita do banco |
| Quem apresentou a exigência e em nome de qual instituição | Conversas completas, e-mails, protocolos e cadastro do correspondente |
| Validade e pendências de cada proposta | Documento de aprovação, lista de condições e prazo de validade |
Exemplo prático: hipótese fictícia. Em 5 de outubro de 2026, Mariana recebe uma proposta para financiar R$ 300 mil em 30 anos, com CET de 12% ao ano e sem produtos adicionais. Em 7 de outubro, uma correspondente apresenta CET de 11% ao ano com conta e seguro de R$ 100 por mês, mas escreve que, sem a compra de R$ 2 mil em produtos, o financiamento poderá ser recusado. Mariana deve guardar as duas propostas e pedir ao banco que confirme se a primeira alternativa continua disponível.
O que fazer agora
1. Peça duas propostas por escrito
Solicite uma proposta sem produtos adicionais e outra com a condição de relacionamento. Os documentos devem usar o mesmo valor, prazo, entrada e sistema de amortização. Peça também que indiquem se o crédito está apenas simulado, pré-aprovado, aprovado com pendências ou definitivamente contratado.
2. Preserve a conversa completa
Exporte o histórico do aplicativo de mensagens, guarde os arquivos originais e faça cópia dos e-mails. Evite conservar apenas trechos recortados, porque o contexto pode ser necessário para identificar quem fez a afirmação e qual etapa do financiamento estava em andamento.
3. Confirme a informação diretamente com o banco
Pergunte se a contratação do produto é necessária para a aprovação ou apenas para obter outra taxa. Solicite a resposta por canal oficial e guarde o protocolo. Se houver correspondente, informe o nome, telefone, data da conversa e proposta relacionada.
4. Faça uma contestação objetiva
Descreva a sequência com datas, produtos mencionados, valores e a frase que relacionou a adesão à aprovação. Peça que a instituição esclareça qual proposta permanece disponível sem o pacote.
5. Proteja os prazos da compra do imóvel
Se existe data para pagar o saldo, assinar o financiamento ou cumprir uma promessa de compra, comunique por escrito que a condição está sendo questionada. Não assine uma declaração de desistência nem aceite uma descrição dos fatos que não corresponda ao ocorrido sem conferir suas consequências.
Quando a recusa do crédito já atingiu o sinal, consulte o artigo Financiamento negado após o sinal: posso pedir devolução?. Para uma compra na planta que travou antes do repasse, veja também Comprei na planta e não consigo financiamento: e agora?.
6. Avalie o caso individual quando houver consequência concreta
A análise individual se torna especialmente útil quando produtos já foram cobrados, a aprovação foi ameaçada depois da recusa da adesão, surgiu uma negativa sem motivo claro ou há prazo próximo que possa afetar o sinal e a compra do imóvel. Nesse exame, é preciso separar a política comercial permitida, a eventual falha da correspondente e o possível condicionamento indevido, sem presumir o resultado.
Fontes oficiais
- Lei nº 8.078/1990, Código de Defesa do Consumidor, texto atualizado pela Câmara dos Deputados. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Banco Central do Brasil: produtos oferecidos pelo banco vinculados ao financiamento. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Resolução CMN nº 4.881/2020: cálculo e informação do Custo Efetivo Total. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Resolução CMN nº 4.935/2021: contratação de correspondentes no País. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- REsp 1.851.924/SC, Quarta Turma, relator ministro Raul Araújo, julgamento concluído em 17 de novembro de 2025, DJEN de 25 de novembro de 2025. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- REsp 2.160.528/SP, Terceira Turma, relator ministro Humberto Martins, julgamento concluído em 27 de outubro de 2025, DJEN de 30 de outubro de 2025. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- AREsp 2.883.298/SC, Terceira Turma, relator ministro Moura Ribeiro, julgamento concluído em 22 de junho de 2026, DJEN de 26 de junho de 2026. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Tema Repetitivo 972 do Superior Tribunal de Justiça. Segunda Seção, julgamento em 12 de dezembro de 2018. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Súmula 473 do Superior Tribunal de Justiça. Segunda Seção, julgamento em 13 de junho de 2012. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial busca traduzir problemas contratuais e patrimoniais em critérios verificáveis, documentos úteis e caminhos responsáveis para decisões individuais.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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