Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
O prazo a conferir não começa necessariamente no dia em que o cartório conclui o registro. Em regra, é preciso localizar a cláusula que condiciona a liberação ao vendedor à constituição da garantia e ao recebimento, pelo banco, do instrumento registrado e dos demais documentos exigidos. Se tudo já foi recebido, sem pendências, e o prazo contratual terminou, pode haver atraso, mas não existe um número único de dias para todos os financiamentos.
Na prática, o comprador vê o registro na matrícula, recebe uma cobrança do vendedor e procura o banco. Um atendente diz que o pagamento está em análise; outro informa que o prazo ainda não começou. Para saber qual resposta está correta, é necessário reconstruir a etapa posterior ao registro.
Qual evento inicia o prazo previsto para liberar os recursos
O artigo 9º da Resolução nº 4.676/2018, do Conselho Monetário Nacional, estabelece que os recursos do financiamento destinado à aquisição somente podem ser liberados depois da constituição das garantias. Na alienação fiduciária, o artigo 23 da Lei nº 9.514/1997 determina que a propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis. O registro, portanto, é uma condição jurídica importante, mas a regulamentação não determina que o pagamento seja feito no mesmo dia nem fixa uma quantidade uniforme de dias.
O contrato pode estabelecer que a contagem começa quando o banco recebe o instrumento registrado, a matrícula atualizada e outros documentos sem pendências. Por isso, devem ser comparadas três datas: a conclusão do registro, o envio da documentação e o recebimento reconhecido pelo banco.
Quando a obrigação estiver definida, líquida, com prazo certo e com todas as condições cumpridas, o artigo 397 do Código Civil prevê a constituição da mora pelo vencimento. Se não houver termo, uma interpelação extrajudicial pode ser necessária para estabelecer formalmente o momento da cobrança.
No EAREsp 2.422.743/BA, relatado pela ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 3 de setembro de 2026 e publicado em 11 de setembro de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça tratou da legitimidade do banco, como agente financeiro em sentido estrito, em ações de adquirentes por vício ou atraso de obra. O acórdão não tratou do prazo para pagar o vendedor após o registro, de modo que esse prazo depende do que o contrato prevê.
Como comprovar o recebimento dos documentos pelo banco
A matrícula com o registro concluído prova a situação registral do imóvel. Ela não prova, sozinha, em que data o banco recebeu o documento ou considerou completo o conjunto exigido para liberar o dinheiro.
O ideal é reunir uma sequência documental que permita responder: o que foi entregue, por qual canal, em qual data, sob qual protocolo e se o banco indicou alguma pendência. Um roteiro mais amplo sobre certidões e documentos está no guia de documentos para compra de imóvel.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Registro da compra e da garantia | Matrícula atualizada ou certidão do registro |
| Data de envio ao banco | E-mail, protocolo, comprovante do aplicativo ou recibo |
| Data reconhecida pelo banco | Confirmação de recebimento ou resposta formal |
| Existência de documento faltante | Checklist, mensagem de pendência ou solicitação complementar |
| Regularização de eventual exigência | Novo protocolo e documento reapresentado |
| Liberação efetiva do valor | Ordem de pagamento, comprovante de crédito ou confirmação do vendedor |
| Data da primeira prestação | Contrato, cronograma e demonstrativo da operação |
Quando a resposta se limitar a expressões como “em análise” ou “aguardando processamento”, o comprador pode pedir que o banco informe por escrito a data em que considerou a documentação completa, a pendência ainda existente, a cláusula usada para a contagem e a previsão contratual de conclusão.
O Código de Defesa do Consumidor exige informações adequadas e claras, e a Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça (Segunda Seção, julgada em 12 de maio de 2004) reconhece sua aplicação às instituições financeiras. A incidência concreta das normas de consumo depende, contudo, das características da contratação e da condição do usuário do serviço.
Se o atendimento comum não esclarecer o problema, a demanda pode ser encaminhada à ouvidoria com o protocolo anterior. A Resolução nº 4.860/2020 prevê, em regra, resposta em até dez dias úteis, com possibilidade excepcional de uma prorrogação justificada. Esse é o prazo para a resposta da ouvidoria, não um prazo adicional para o pagamento do vendedor.
Como separar o tempo total da compra e o prazo contratual
O tempo total da compra pode incluir análise de crédito, avaliação do imóvel, assinatura, pagamento de tributos, apresentação ao cartório, cumprimento de exigências, registro, entrega dos documentos ao banco e liberação financeira. Uma compra demorada não significa, por si só, que o prazo específico de pagamento ao vendedor foi descumprido.
A análise deve recortar o período previsto no contrato. Se a cláusula determina que a liberação ocorrerá depois do recebimento da documentação registrada, o tempo gasto com avaliação, assinatura e cartório pertence à duração total da compra, mas não necessariamente ao prazo interno de pagamento.
Exemplo prático: em um caso hipotético, Ana e Paulo compraram um imóvel por R$ 500.000, com R$ 300.000 financiados. O contrato foi registrado em 3 de agosto de 2026, enviado ao banco em 4 de agosto e recebido, segundo o protocolo, em 5 de agosto. A cláusula previa liberação em até cinco dias úteis, contados do dia útil seguinte ao recebimento, desde que não houvesse pendência. Nesse cenário, o prazo terminaria em 12 de agosto. A demora anterior ao dia 5 integra o tempo total da compra, mas não os cinco dias contratuais. Se o banco apontou um documento faltante em 7 de agosto, a análise muda conforme a validade da exigência e a redação da cláusula.
Também é preciso verificar se a pendência foi comunicada de maneira clara e em tempo razoável. Uma exigência genérica, contraditória ou apresentada somente depois do término do prazo pode ter efeito diferente de uma solicitação objetiva, prevista no contrato e enviada logo após o recebimento dos documentos.
A primeira prestação é outra obrigação
A data da primeira prestação pode ser disciplinada por cláusula própria e pelo cronograma de amortização. Ela não se confunde automaticamente com a data em que o vendedor recebe o valor financiado.
A cobrança da prestação não prova, sozinha, que o vendedor foi pago. Da mesma forma, a falta do repasse não suspende automaticamente as obrigações do comprador. Antes de contestar ou interromper qualquer pagamento, é prudente comparar a cláusula de liberação, a cláusula de vencimento e o demonstrativo da operação, pois o atraso de parcelas pode produzir encargos e outras consequências contratuais.
Se o pagamento já foi feito, mas o problema passou a ser a entrega da posse, a questão é diferente e pode ser consultada no artigo sobre o caso em que o vendedor não entrega as chaves após o registro.
O que fazer agora
1. Localize a cláusula de liberação
Procure no contrato expressões como “liberação dos recursos”, “pagamento ao vendedor”, “constituição da garantia”, “recebimento do contrato registrado” e “documentação completa”. Anote o número da cláusula e a unidade usada na contagem, como dias corridos ou úteis.
2. Monte uma linha do tempo
Registre as datas de assinatura, protocolo no cartório, registro, emissão da matrícula, envio ao banco, confirmação de recebimento, comunicação de pendências e eventual pagamento. Não substitua a data comprovada por uma lembrança aproximada.
3. Peça uma posição documental
Solicite que o banco informe a data em que recebeu o conjunto completo, quais documentos foram considerados pendentes, quando a pendência foi comunicada e qual cláusula sustenta a contagem apresentada.
Guarde os protocolos, e-mails, mensagens do aplicativo e respostas da agência. Conversas telefônicas sem número de atendimento são mais difíceis de usar para reconstruir os fatos.
4. Separe as duas cobranças
Confira, em documentos diferentes, o prazo de pagamento ao vendedor e o vencimento da primeira prestação. Se houver cobrança antes da liberação, peça o demonstrativo da operação e a confirmação da ordem de pagamento, sem presumir que uma obrigação cancela automaticamente a outra.
5. Avalie as consequências comprováveis
Uma análise individual torna-se especialmente relevante quando o prazo contratual terminou, o banco não identifica uma pendência concreta, as informações mudam a cada atendimento, o vendedor ameaça aplicar penalidade ou existem despesas documentadas decorrentes da espera.
Reúna o contrato, a matrícula atualizada, os protocolos de entrega, as comunicações de pendência, o comprovante de que o vendedor ainda não recebeu e os documentos de eventuais prejuízos. Para solicitar uma análise documental responsável, acesse WhatsApp do escritório.
O registro é a condição que constitui a garantia em operações com alienação fiduciária, mas o prazo de pagamento ao vendedor pode começar somente quando o banco recebe a documentação registrada completa. A conclusão depende da cláusula contratual e da prova de recebimento. Também é necessário separar o prazo de liberação dos recursos da data da primeira prestação, pois são obrigações distintas e podem seguir marcos diferentes.
Fontes oficiais
- Resolução CMN nº 4.676/2018, texto vigente, especialmente os artigos 5º, 9º e 10. Banco Central do Brasil. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Resolução CMN nº 5.197/2024, que alterou o artigo 9º da Resolução nº 4.676/2018 a partir de 1º de julho de 2025. Banco Central do Brasil. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Lei nº 9.514/1997, especialmente o artigo 23. Presidência da República. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Código Civil, Lei nº 10.406/2002, especialmente os artigos 394, 397 e 422. Câmara dos Deputados. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, especialmente os deveres de informação e adequação do serviço. Presidência da República. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- EAREsp 2.422.743/BA, inteiro teor, relatora ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3 de setembro de 2026, DJEN de 11 de setembro de 2026. Acesso em 2 de novembro de 2026.
- Resolução CMN nº 4.860/2020, sobre o funcionamento das ouvidorias das instituições autorizadas pelo Banco Central. Acesso em 2 de novembro de 2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase em questões imobiliárias e sucessórias. Seu trabalho editorial busca transformar documentos, contratos e marcos jurídicos em informações compreensíveis para decisões mais conscientes.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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