Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Se a proprietária concordou de forma válida em dispensar a multa pela saída antecipada, a imobiliária não pode simplesmente ignorar esse ajuste e tratar a cobrança como se nada tivesse acontecido. Mas a conclusão depende de três pontos: quem era o credor da multa, o que exatamente foi combinado e como esse acordo pode ser provado. A redação do contrato e os poderes da administradora também precisam ser conferidos.
A situação costuma surgir assim: o inquilino precisa entregar o imóvel antes do fim do contrato, conversa diretamente com a proprietária, recebe a concordância para sair sem determinada penalidade e organiza a mudança. Depois, ao procurar a imobiliária para formalizar a entrega, encontra a multa novamente no cálculo do distrato.
O problema deixa de ser apenas “há multa no contrato?” e passa a ser “o que aconteceu depois que o contrato foi assinado?”.
Se a proprietária dispensou a multa, esse acordo pode valer?
A Lei nº 8.245/1991 prevê que, durante o prazo determinado da locação, o locatário pode devolver o imóvel, em regra pagando a multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. A lei também prevê uma hipótese específica de dispensa quando a mudança decorre de transferência determinada pelo empregador e são cumpridos os requisitos legais.
Isso, porém, não significa que a multa seja uma cobrança que o proprietário esteja sempre obrigado a fazer.
A multa contratual representa, em princípio, um crédito decorrente da relação de locação. O Código Civil admite a remissão da dívida, isto é, a extinção da obrigação quando o credor dispensa o devedor e a remissão é aceita, ressalvados direitos de terceiros. O art. 385 disciplina expressamente esse instituto.
Por isso, uma dispensa posterior concedida pelo próprio credor não deve ser descartada apenas porque o contrato original previa multa, mas sua existência, extensão e eficácia precisam ser demonstradas no caso concreto.
Também importa saber exatamente o que foi dito. “Pode entregar o imóvel” não significa necessariamente “não cobrarei a multa”. Já mensagens como “pode sair sem pagar a multa contratual”, acompanhadas da concordância do locatário e de atos posteriores compatíveis com o ajuste, formam um cenário probatório bem diferente.
O Código Civil determina ainda que a interpretação de um negócio jurídico considere, entre outros fatores, o comportamento das partes depois de sua celebração. Isso torna relevantes não apenas o contrato inicial, mas também conversas, documentos e condutas posteriores.
A imobiliária pode cobrar algo que a própria dona dispensou?
A resposta depende da posição jurídica da imobiliária e da origem da cobrança.
O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu, ao examinar a administração de imóveis, que a imobiliária atua como mandatária do proprietário para realizar e administrar a locação. No REsp 1.103.658/RN, julgado em 4 de abril de 2013, a Quarta Turma tratou expressamente dessa relação de mandato e da responsabilidade da administradora pelos deveres assumidos perante o locador.
Pelo Código Civil, mandato é a relação em que alguém recebe poderes para praticar atos ou administrar interesses em nome de outra pessoa. O mesmo Código estabelece que o mandato em termos gerais confere poderes de administração e que determinados atos que excedam a administração ordinária exigem poderes especiais e expressos. Atos praticados sem poderes suficientes são, em regra, ineficazes em relação à pessoa representada, salvo ratificação.
Isso significa que a administradora não deve ser tratada automaticamente como se fosse titular de todos os direitos econômicos envolvidos na locação.
É necessário separar duas coisas. Uma é a multa locatícia devida ao proprietário segundo o contrato de aluguel. Outra, eventualmente, é uma obrigação própria decorrente de negócio distinto, caso exista previsão juridicamente válida e aplicável. Chamar ambas simplesmente de “multa de saída” pode esconder essa diferença.
Se o valor cobrado no distrato corresponde à multa que pertencia ao locador e o próprio locador efetivamente a dispensou, o ponto central passa a ser demonstrar o ajuste e confrontá-lo com a atuação da administradora.
Se, por outro lado, houver dúvida sobre quem poderia conceder a dispensa, sobre direitos de terceiro ou sobre a natureza da verba cobrada, será necessário examinar também o contrato de locação e, conforme o caso, o contrato de administração.
Como provar que houve acordo para sair sem multa?
Uma conversa verbal pode gerar efeitos jurídicos em diversas situações, mas o problema prático costuma ser a prova. Em uma discussão sobre cobrança, é muito diferente dizer “a proprietária falou que não cobraria” e apresentar uma sequência contemporânea de mensagens em que a dispensa, a saída e a aceitação aparecem de forma coerente.
Não é preciso procurar apenas um documento chamado “termo de isenção”. WhatsApp, e-mail, notificação, resposta da proprietária, protocolo da administradora, distrato encaminhado para revisão e outros registros podem ajudar a reconstruir o que efetivamente foi combinado.
O próprio comportamento posterior das partes pode ter relevância na interpretação do negócio, conforme o art. 113 do Código Civil. Na jurisprudência locatícia, a Terceira Turma do STJ também já considerou a boa-fé e a confiança criada pelo comportamento do locador ao impedir, em caso distinto, a cobrança retroativa de reajustes que não haviam sido exigidos por longo período. No REsp 1.803.278/PR, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva e julgado em 22 de outubro de 2019, o tribunal examinou os efeitos da inércia do locador e da boa-fé objetiva na cobrança de reajustes. O precedente não decide a situação de dispensa de multa, mas mostra por que o comportamento posterior ao contrato pode importar na relação locatícia.
Quanto mais clara for a ligação entre a dispensa, a decisão de desocupar e os atos posteriores, menor será a dependência de uma versão apenas verbal dos acontecimentos.
Exemplo prático: em situação hipotética, Ana alugou um apartamento por 30 meses e, em 5 de março de 2026, informou à proprietária que precisaria entregar o imóvel em abril. A multa proporcional naquele momento seria de R$ 2.000. Em mensagem escrita, a proprietária respondeu que concordava com a entrega em 10 de abril e dispensava os R$ 2.000 de multa. Ana confirmou o acordo e organizou a mudança. Na entrega das chaves, a administradora incluiu os mesmos R$ 2.000 no distrato. Nesse cenário hipotético, as mensagens, o contrato e a identificação exata da verba cobrada precisam ser analisados em conjunto.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Quem aparece como locador e credor das obrigações | Contrato de locação |
| Qual multa foi prevista para saída antecipada | Contrato de locação e eventuais aditivos |
| O conteúdo exato da dispensa | Mensagens, e-mails ou termo escrito |
| Se a dispensa estava condicionada a alguma providência | Conversas completas e notificações |
| Qual valor a imobiliária está cobrando | Demonstrativo do distrato ou boleto |
| A descrição e a origem da verba | Memória de cálculo e cláusula indicada pela administradora |
| Quando e como foram entregues as chaves | Protocolo ou termo de entrega |
| Se houve comunicação do acordo à administradora | E-mails, mensagens e protocolos |
Um detalhe também merece atenção: um problema familiar, acidente ou outra dificuldade pessoal pode explicar por que o inquilino pediu a saída, mas não cria, por si só, uma dispensa legal automática da multa. A análise aqui é diferente. O ponto é saber se houve um acordo válido de dispensa ou outra causa jurídica aplicável.
O que fazer agora
1. Guarde a conversa completa
Preserve a sequência em que a saída e a dispensa foram negociadas. Mensagens isoladas podem perder contexto. Também é útil conservar identificação do contato, datas e eventuais anexos.
2. Peça a discriminação da cobrança
Solicite à administradora que indique qual cláusula fundamenta a cobrança, qual é o valor original da multa e como chegou ao montante lançado no distrato. Isso ajuda a confirmar se ela está realmente cobrando a mesma verba dispensada pela proprietária.
3. Compare a cobrança com o acordo
Confira se a proprietária dispensou toda a multa ou apenas parte dela, se impôs alguma condição e se essa condição foi cumprida. Evite transformar uma conversa ambígua em uma renúncia mais ampla do que o texto permite.
4. Formalize a divergência por escrito
Se o distrato contrariar o que foi combinado, apresente a documentação e peça a revisão do cálculo antes de assinar declaração de dívida, confissão ou quitação cujo conteúdo não corresponda ao que você entende ter sido ajustado.
5. Procure análise individual se o impasse continuar
A avaliação jurídica se torna especialmente importante quando o acordo foi apenas verbal, existem mensagens ambíguas, a proprietária passou a negar a dispensa, a imobiliária afirma ter um crédito próprio ou há risco de negativação ou cobrança judicial.
O objetivo de uma análise individual não é presumir que a cobrança seja inválida, mas identificar quem é o credor, o alcance do acordo e quais documentos conseguem demonstrar o que foi efetivamente acertado.
A previsão de multa no contrato não encerra a discussão quando existe um acordo posterior. Se a própria proprietária, titular do crédito, dispensou claramente a penalidade e o inquilino aceitou e agiu com base nisso, essa manifestação precisa ser considerada.
A administradora exerce funções definidas pela relação de administração e pelos poderes recebidos. Por isso, diante de uma cobrança contraditória, os documentos decisivos tendem a ser o contrato, a prova da dispensa, o demonstrativo do distrato e os registros da comunicação entre proprietário, inquilino e imobiliária.
Fontes oficiais
Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato, especialmente art. 4º, texto oficial consultado em 2 de novembro de 2026 no repositório federal de legislação.
Lei nº 10.406/2002, Código Civil, especialmente regras de mandato dos arts. 653, 661 e 662, texto oficial consultado em 2 de novembro de 2026.
Lei nº 13.874/2019, alteração do art. 113 do Código Civil sobre interpretação do negócio jurídico e comportamento posterior das partes, consultada em 2 de novembro de 2026.
Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.103.658/RN, Quarta Turma, relator ministro Luis Felipe Salomão, julgamento em 4 de abril de 2013, DJe de 23 de abril de 2013, consultado em 2 de novembro de 2026. O julgamento reconhece a imobiliária administradora como mandatária do proprietário no contexto examinado.
Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.803.278/PR, Terceira Turma, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgamento em 22 de outubro de 2019, DJe de 5 de novembro de 2019, consultado em 2 de novembro de 2026.
Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.906.869/SP, Terceira Turma, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, acórdão publicado em 17 de junho de 2022, consultado em 2 de novembro de 2026. O precedente confirma a incidência da multa compensatória no caso específico de devolução decorrente de despejo nos termos da ementa.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é advogado, OAB/ES nº 30.733, graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase em questões imobiliárias e sucessórias, acompanhando também a produção editorial jurídica do escritório.
Este conteúdo possui finalidade informativa. A existência e os efeitos de um acordo de dispensa de multa dependem dos documentos, das manifestações das partes e das circunstâncias concretas de cada locação.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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