Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Pode haver retenção integral da caução e cobrança adicional quando os débitos exigíveis, inclusive eventual multa válida, superarem o depósito com seus rendimentos. Isso não autoriza a perda automática da caução como punição nem permite cobrar novamente valores já cobertos por ela: o acerto depende do contrato, do motivo da saída e da comprovação das cobranças.
Imagine que você esteja organizando a mudança e receba uma mensagem: “A caução fica com o proprietário e a multa será paga separadamente”. Sem uma conta detalhada, não dá para saber se existe uma diferença a pagar ou se o mesmo valor está sendo exigido duas vezes.
Reter a caução e cobrar multa é sempre cobrança em dobro?
Não. A caução funciona como garantia das obrigações contratuais, enquanto a multa pode decorrer do encerramento antecipado da locação. A orientação do Procon-SP admite o abatimento de débitos pendentes no valor a restituir ao inquilino.
Reter toda a caução para quitar aluguéis vencidos e cobrar uma multa válida separadamente pode, em tese, ser admitido, desde que o demonstrativo mostre a destinação integral do depósito. Outra situação é utilizar a caução para pagar a própria multa e depois exigir novamente a parcela já satisfeita. A proibição de enriquecimento sem causa impede tratar esse abatimento como se não tivesse ocorrido.
Na caução em dinheiro, os rendimentos da poupança também integram o acerto, conforme o artigo 38, § 2º, da Lei do Inquilinato.
Uma cláusula de “perda da caução” exige atenção: é preciso verificar se ela transforma a garantia em outra penalidade pela mesma saída. A assinatura do contrato não afasta o controle de penalidades manifestamente excessivas previsto no artigo 413 do Código Civil.
A pergunta decisiva é qual obrigação a caução está pagando.
Como conferir se a multa de saída está correta?
Na locação residencial urbana por prazo determinado, a multa pela devolução antecipada deve considerar o período já cumprido, conforme o artigo 4º da Lei nº 8.245/1991. Quando o contrato estabelece uma multa integral, a conta de referência é:
Multa proporcional = multa integral prevista × período restante ÷ prazo total contratado.
A lei não fixa uma multa obrigatória de três aluguéis. Confira a cláusula, as datas e eventual dispensa contratual. Para exigir uma penalidade contratual válida, não é necessário demonstrar prejuízo efetivo, mas é necessário verificar se ocorreu a situação que autoriza sua cobrança, conforme os artigos 408 e 416 do Código Civil.
Se a locação já estiver por prazo indeterminado, o artigo 6º prevê aviso escrito com antecedência mínima de 30 dias. Sem esse aviso, pode ser exigido um mês de aluguel e encargos, cobrança diferente da multa por romper antecipadamente um prazo ainda vigente.
Também existe dispensa legal quando a saída decorre de transferência pelo empregador para outra localidade, desde que o locador seja notificado por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. A simples mudança de emprego não deve ser confundida com essa hipótese.
Como saber se ainda falta pagar alguma coisa?
Comece separando o aluguel já pago do valor entregue como caução, mesmo que ambos tenham sido transferidos juntos. Depois, compare os débitos exigíveis com o saldo da garantia. A conta precisa identificar cada obrigação e os pagamentos já realizados, não apenas apresentar um total de “rescisão”. O locador deve fornecer recibos discriminados e, quando solicitado, os comprovantes das parcelas exigidas.
Exemplo prático: em uma situação inteiramente hipotética, Bruno alugou um apartamento em 1º de janeiro de 2026, por 30 meses, com aluguel de R$ 2.000, caução de R$ 4.000 e multa integral de três aluguéis. Ele entrega as chaves em 30 de junho de 2026, após cumprir seis meses. Supondo que a multa seja aplicável e não existam outros débitos, seu valor proporcional será de R$ 6.000 × 24 ÷ 30, ou R$ 4.800.
Para completar o exemplo, considere R$ 200 de rendimentos fictícios, usados apenas para facilitar a conta, sem representar a remuneração real da poupança. A garantia totalizaria R$ 4.200. Se esse saldo fosse integralmente destinado ao pagamento da multa, restariam R$ 600, não outros R$ 4.800. O demonstrativo deveria registrar o abatimento.
Use os documentos abaixo para reconstruir a cobrança recebida.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Quanto foi pago como aluguel e quanto foi entregue como caução | Recibos discriminados e comprovantes de transferência |
| Qual é o saldo da garantia, incluindo os rendimentos | Comprovante do depósito e extratos da poupança |
| Quando a multa pode ser aplicada e como foi calculada | Contrato, aditivos e memória de cálculo |
| Quanto tempo do contrato foi cumprido | Contrato, comunicação de saída e termo de entrega das chaves |
| De onde surgiram os demais valores cobrados | Faturas, demonstrativo discriminado, vistorias, orçamentos e comprovantes pertinentes |
| Onde a caução foi abatida e qual diferença permaneceu | Demonstrativo do acerto final |
Se a cobrança também envolver pintura ou reparos, consulte a análise sobre caução retida por pintura e conferência dos abatimentos. Essa discussão exige examinar o estado do imóvel e a responsabilidade pelo serviço, além da conta da multa.
O que fazer agora
1. Peça o demonstrativo completo
Solicite por escrito a cláusula utilizada, o cálculo proporcional da multa, os demais débitos, o saldo atualizado da caução e sua destinação. Peça que os valores já pagos apareçam expressamente na conta.
2. Registre o encerramento da locação
Guarde a comunicação de saída, o comprovante de recebimento e o termo de entrega das chaves. Se houver recusa em recebê-las, preserve as mensagens e procure orientação sobre a formalização da devolução.
3. Conteste os pontos específicos
Indique o que está errado: período considerado, cobrança já quitada, rendimento omitido ou caução não abatida. Não assine quitação ampla enquanto houver divergência que não esteja adequadamente registrada. Qualquer acordo sobre utilização da garantia deve ficar documentado.
4. Confira o prazo para discutir a restituição
No REsp 1.967.725/SP, relatado pelo ministro Marco Aurélio Bellizze e julgado em 15/02/2022, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a pretensão de restituição da caução locatícia está sujeita ao prazo prescricional de três anos. O colegiado também decidiu que a ação de cobrança proposta pelo locador não interrompe esse prazo em favor do inquilino.
Esse prazo é o limite para discutir a restituição, não um prazo para o proprietário demorar a devolver o dinheiro. A contagem e as providências cabíveis devem ser examinadas conforme o encerramento da locação e os documentos disponíveis.
Quando a cobrança não identifica o destino da caução, aplica multa integral apesar do tempo cumprido ou exige assinatura de quitação para encerrar o acerto, a análise individual do contrato ajuda a definir o próximo passo. Informações sobre atendimento pelo Lima Amorim & Advogados Associados: WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Lei nº 8.245/1991, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Dispositivos centrais: artigos 4º, 6º, 22, 23, 37 e 38. Acesso em 01/11/2026.
Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Dispositivos centrais: artigos 408, 413, 416 e 884. Acesso em 01/11/2026.
Procon-SP, perguntas e respostas, seção sobre locação. Orientações sobre caução, abatimento de débitos e documentação das obrigações locatícias. Acesso em 01/11/2026.
Superior Tribunal de Justiça, inteiro teor do REsp 1.967.725/SP. Terceira Turma, relator ministro Marco Aurélio Bellizze, julgamento em 15/02/2022, publicação em 21/02/2022. Utilizado para a prescrição da pretensão de restituição da caução. Acesso em 01/11/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES) e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. Sua produção editorial aborda contratos, relações bancárias e questões patrimoniais, com análise de legislação e jurisprudência.
Este conteúdo apresenta critérios gerais para locações residenciais urbanas com caução em dinheiro e não substitui a análise individual do contrato e das circunstâncias da saída.
Informações conferidas até 01/11/2026.
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