Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 16 de outubro de 2026
O fechamento ou a falência da construtora não eliminam, por si, a responsabilidade pelos defeitos do imóvel. Conforme o caso, incorporadora, Caixa ou seguradora também podem responder. Havendo falência judicial, a cobrança contra a construtora deve observar esse processo. O caminho depende da origem do problema, dos contratos, dos prazos e das provas, não apenas da notícia de que a empresa fechou.
A infiltração reaparece, o chamado de garantia fica sem resposta e alguém informa que a construtora encerrou as atividades. A preocupação é concreta: além de pagar pelo imóvel, será necessário arcar sozinho com o conserto?
Antes de chegar a essa conclusão, é preciso descobrir o que aconteceu com a empresa e quem participou do empreendimento. Este artigo trata do imóvel já entregue que apresenta defeitos, não da compra na planta cuja obra ficou inacabada.
A construtora fechou ou teve falência decretada?
Telefone desligado, escritório vazio e ausência de atendimento não comprovam falência. Falência depende de decisão judicial. Recuperação judicial é outro procedimento, voltado à superação da crise empresarial, e não deve ser confundida com falência.
Comece pelo nome empresarial e pelo CNPJ que aparecem no contrato. A consulta oficial da Receita Federal permite verificar a situação cadastral e o quadro de sócios e administradores. Ela é um ponto de partida, não um substituto para a consulta ao processo judicial.
Na análise documental, procure esclarecer três questões: qual empresa vendeu o imóvel, qual assumiu a incorporação e qual executou a construção. Não use apenas a marca que aparece na fachada ou na publicidade.
Se houver notícia de falência, localize o número do processo, a decisão e o administrador judicial. Esses documentos orientarão as providências, inclusive a verificação de eventual crédito já relacionado.
Quem pode responder pelos defeitos do imóvel?
Nas relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor distingue problemas de qualidade dos danos causados por falhas de segurança. O artigo 18 trata dos vícios de qualidade; o artigo 12 prevê responsabilidade do construtor, independentemente de culpa, pelos danos decorrentes de defeitos de segurança. Isso não dispensa a análise da origem do problema e de sua relação com a construção.
Uma mancha de umidade, por exemplo, precisa ser investigada antes de ser atribuída à obra. O orçamento informa quanto determinado reparo pode custar, mas não substitui a avaliação técnica sobre a causa.
A incorporadora pode responder mesmo sem executar a obra?
A incorporadora é quem assume a iniciativa e a responsabilidade pela incorporação imobiliária. Ela pode ser diferente da empresa contratada para construir. Por isso, sua participação deve ser examinada à luz do contrato, do registro da incorporação e da relação de consumo.
Quando estiver caracterizada a responsabilidade solidária pelo mesmo prejuízo, a cobrança pode ser dirigida a um ou a mais responsáveis, sem exigir que o consumidor esgote primeiro as tentativas contra a construtora. Isso não autoriza receber duas vezes pelo mesmo dano.
O nome de outra empresa no empreendimento é uma pista para investigação, não prova suficiente de responsabilidade.
Construtora faliu: a Caixa responde pelos defeitos?
A Caixa não assume os defeitos do imóvel apenas porque concedeu o financiamento. No REsp 1.163.228/AM, julgado em 9 de outubro de 2012, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que, quando atua apenas como agente financeiro em sentido estrito, a Caixa não responde por pedido decorrente de vícios de construção da obra financiada.
A Lei nº 4.591/1964 também prevê que a nomeação, pela instituição financiadora, de quem fiscalize o patrimônio de afetação não transfere a ela a responsabilidade pela qualidade da obra (artigo 31-C, § 1º).
A situação pode mudar quando a Caixa atua além de financiadora, como executora de política pública habitacional.
No REsp 2.153.450/RJ, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do ministro Raul Araújo, reconheceu a responsabilidade solidária da construtora e da Caixa por vícios construtivos no contexto examinado do Minha Casa Minha Vida. O julgamento ocorreu em 16 de março de 2026, com publicação no DJEN de 23 de março de 2026. A atuação da Caixa na execução da política habitacional foi relevante para a conclusão.
Nesse julgamento, a Turma também afastou a falta de interesse de agir fundada na ausência de acionamento prévio do programa De Olho na Qualidade. Isso não transforma qualquer financiamento em responsabilidade automática do banco.
Existe ainda uma discussão mais ampla sobre a exigência de tentativa extrajudicial prévia para caracterizar o interesse de agir nas ações prestacionais das relações de consumo: na consulta realizada em 12 de outubro de 2026, o Tema 1.396, da Corte Especial, constava como afetado, sem tese de mérito registrada. Tema afetado não é questão definitivamente decidida.
O procedimento específico do programa é explicado no artigo sobre De Olho na Qualidade no Minha Casa Minha Vida.
O seguro habitacional pode cobrir o reparo?
O seguro merece análise própria. A pergunta não é somente se a construtora faliu, mas qual apólice existe, qual risco foi contratado e quando se originou o dano.
No REsp 1.804.965/SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, decidiu que vícios estruturais de construção estão abrangidos pelo seguro habitacional obrigatório vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, inclusive quando se revelam após o encerramento do contrato. O julgamento ocorreu em 27 de maio de 2020, com publicação no DJe de 1º de junho de 2020.
A ressalva é importante: o precedente considera danos originados durante a cobertura, embora percebidos posteriormente. Não significa cobertura eterna nem extensão automática a qualquer seguro residencial, desgaste ou problema de acabamento. É necessário examinar a apólice, a natureza do vício, sua origem e os prazos aplicáveis.
É possível cobrar dos sócios?
Os sócios não se tornam devedores automaticamente porque a empresa fechou. O artigo 28 do Código de Defesa do Consumidor prevê hipóteses de desconsideração da personalidade jurídica.
Para a sociedade falida, porém, existe disciplina específica: o artigo 82-A da Lei nº 11.101/2005 remete ao artigo 50 do Código Civil e a procedimento próprio. Cobrar de um sócio exige examinar fundamento, provas e competência, não apenas localizar seu nome no cadastro da empresa.
Como cobrar quando existe processo de falência?
Apurar o prejuízo e participar do pagamento aos credores são etapas diferentes.
A ação por quantia ainda ilíquida, cujo valor depende de apuração, pode continuar no juízo competente. A Lei nº 11.101/2005 também admite reserva de crédito, conforme o caso. Por isso, não se deve esperar o encerramento da ação indenizatória para examinar as providências na falência.
O artigo 7º, § 1º, estabelece prazo inicial de 15 dias após a publicação do edital pertinente para apresentar habilitação ou divergência ao administrador judicial. Existem procedimentos para apresentação posterior, sujeitos a consequências e limites legais. O prazo não começa simplesmente quando o proprietário recebe a notícia pelo grupo do condomínio.
A redação atual do artigo 10, § 10, prevê ainda três anos, contados da publicação da sentença de falência, para pedido de habilitação ou reserva, sob pena de decadência. Sua aplicação exige conferir o regime temporal do processo, além dos prazos próprios da pretensão relacionada ao defeito.
A inclusão do crédito não assegura pagamento integral: importam sua classificação e os recursos disponíveis.
O patrimônio de afetação resolve o problema?
O patrimônio de afetação separa bens e direitos de determinada incorporação do patrimônio geral da incorporadora. Quando regularmente constituído e ainda existente, essa separação produz efeitos inclusive diante da falência da incorporadora.
Mas ele não é um seguro para qualquer defeito. Em imóvel já entregue, é necessário verificar o registro e se o regime foi extinto. A expressão “patrimônio de afetação” no contrato não comprova, sozinha, que exista dinheiro disponível para o reparo.
O que fazer agora
Comece pela segurança dos moradores e pela organização das provas. Diante de sinais de comprometimento estrutural, procure avaliação técnica e não mantenha pessoas expostas ao risco apenas para preservar o imóvel como está.
O roteiro documental abaixo ajuda a transformar a notícia de fechamento em questões que podem ser verificadas:
| O que esclarecer | Documentos para reunir |
|---|---|
| Quem participou do empreendimento? | Contrato de compra, aditivos, matrícula e documentos da incorporação. |
| Qual é a origem e a extensão do defeito? | Fotografias datadas, vídeos, histórico do problema, avaliação técnica e orçamentos discriminados. |
| O que já foi comunicado? | Protocolos de garantia, mensagens, notificações, respostas e comprovantes de recebimento. |
| Existe falência judicial? | Identificação da empresa, decisão, edital, número do processo e dados do administrador judicial. |
| Há seguro relacionado ao imóvel? | Contrato de financiamento, apólice ou certificado, condições contratuais e eventual negativa de cobertura. |
Se o reparo puder apagar vestígios relevantes, avalie a produção antecipada de prova, prevista no artigo 381 do Código de Processo Civil. Esse procedimento pode preservar elementos técnicos, mas não decide automaticamente quem deverá pagar.
Os prazos também precisam ser separados. O artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor prevê 90 dias para reclamar de vícios em bens duráveis; nos vícios ocultos, a contagem começa quando o problema fica evidenciado. Essa regra não resume todos os prazos de indenização, seguro ou falência.
Organize as datas de entrega, descoberta do problema, reclamação e resposta. A distinção entre garantia e prazos de cobrança está desenvolvida no artigo sobre vícios construtivos em imóvel novo, garantia e prazos.
Exemplo prático: situação inteiramente hipotética. Marina recebeu seu apartamento em março de 2023. Em maio de 2026, uma infiltração levou à avaliação técnica, que apontou falha de execução e estimou o reparo em R$ 20.000. Em junho, ela descobriu a falência da construtora.
A análise dos documentos identificou uma incorporadora distinta, responsável pelo empreendimento. Foram examinadas duas providências: a reserva do crédito na falência, quando cabível, e a cobrança da incorporadora.
Em setembro de 2026, exclusivamente nesta simulação, a incorporadora celebrou acordo e custeou os R$ 20.000 do reparo. O pagamento foi informado no processo falimentar para ajustar a pretensão de Marina, sem duplicar o recebimento pelo mesmo prejuízo. O exemplo ilustra o funcionamento da solidariedade, não uma previsão de acordo ou resultado em outros casos.
A notícia de falência, uma negativa de seguro ou a presença de empresas diferentes nos contratos justificam uma análise individual. O objetivo é identificar os responsáveis possíveis, preservar as provas e escolher o procedimento adequado.
Para solicitar análise dos documentos e dos caminhos possíveis, utilize o canal de contato: WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Legislação
- Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, texto compilado. Dispositivos examinados sobre responsabilidade, vícios, prazos e desconsideração, especialmente artigos 12, 18, 26 e 28. Acesso em 12/10/2026.
- Lei nº 11.101/2005, texto atualizado e Lei nº 14.112/2020. Apuração e reserva de crédito, habilitação, prazos e disciplina da desconsideração na falência. Acesso em 12/10/2026.
- Lei nº 4.591/1964, texto atualizado. Incorporação imobiliária, financiamento e patrimônio de afetação, especialmente artigos 31 a 31-F. Acesso em 12/10/2026.
- Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto compilado. Artigos 50, 275 e 277, relativos à desconsideração, solidariedade e efeitos do pagamento. Acesso em 12/10/2026.
- Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015. Artigos 381 e 382, sobre produção antecipada de prova. Acesso em 12/10/2026.
Jurisprudência e acompanhamento processual
- Superior Tribunal de Justiça, Informativo nº 883, REsp 2.153.450/RJ. Fonte oficial dos dados do julgamento e de seu alcance quanto à construtora, à Caixa e ao programa De Olho na Qualidade. Acesso em 12/10/2026.
- Superior Tribunal de Justiça, inteiro teor do REsp 1.163.228/AM. Quarta Turma, relatora ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/10/2012, DJe 31/10/2012. Caixa como agente financeiro em sentido estrito e vícios de construção. Acesso em 12/10/2026.
- Superior Tribunal de Justiça, Informativo nº 672, REsp 1.804.965/SP e notícia oficial sobre cobertura de vícios estruturais pelo seguro habitacional. Acesso em 12/10/2026.
- Superior Tribunal de Justiça, acompanhamento do Tema Repetitivo 1.396. Situação consultada: afetado, sem tese de mérito registrada. Acesso em 12/10/2026.
Verificação cadastral e referências editoriais
- Receita Federal, consulta ao Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica. Serviço oficial para consulta cadastral e quadro de sócios e administradores. Acesso em 12/10/2026.
- Conselho Federal da OAB, Provimento nº 205/2021. Referência para publicidade profissional informativa e sóbria. Acesso em 12/10/2026.
- Google Search Central: documentação oficial de Article e BlogPosting, ProfilePage, BreadcrumbList e recursos de IA na Pesquisa. Referências para o handoff técnico. Acesso em 12/10/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES) e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. No blog, assina conteúdos voltados à compreensão de questões jurídicas que afetam imóveis, contratos e patrimônio.
Conteúdo informativo. A responsabilidade de cada participante, a cobertura do seguro e as medidas processuais dependem dos documentos e das particularidades do caso.
Informações conferidas até 12/10/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
Imobiliário
Imobiliário
ImobiliárioPrecisa de orientação sobre o seu caso?
Fale agora com nosso time. Atendimento rápido e humanizado.
Fale pelo WhatsApp →