Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 11 de outubro de 2026
No REsp 2.153.450/RJ, a Quarta Turma do STJ entendeu que não é preciso acionar previamente o De Olho na Qualidade para buscar a Justiça, mas a questão geral está em discussão no Tema 1.396/STJ, sobre tentativa extrajudicial em ações de consumo, ainda sem tese registrada na consulta realizada. A responsabilidade da Caixa depende de sua atuação no empreendimento.
A infiltração continua, o revestimento se solta e o chamado não avança. Para quem precisa morar naquele imóvel, a dúvida é concreta: continuar esperando, insistir no atendimento ou procurar orientação sobre outras providências?
O primeiro cuidado é separar três questões: a utilidade de registrar uma reclamação, a responsabilidade de cada envolvido e os requisitos para pedir reparação. Um protocolo ajuda a documentar o problema, mas não deve ser confundido com uma obrigação de aguardar indefinidamente.
Preciso reclamar no De Olho na Qualidade antes de entrar na Justiça?
No julgamento específico sobre o programa, o STJ afastou essa exigência. No REsp 2.153.450/RJ, a Quarta Turma rejeitou a alegação de falta de interesse de agir baseada na ausência de acionamento prévio do De Olho na Qualidade. O recurso, relatado pelo ministro Raul Araújo, foi julgado em 16 de março de 2026 e publicado em 23 de março.
Em linguagem direta: naquele julgamento, não ter utilizado o programa não bastava para impedir a análise judicial do pedido. A Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXXV, protege o acesso ao Judiciário diante de lesão ou ameaça a direito.
Os embargos de declaração apresentados nesse recurso foram rejeitados em 25 de maio de 2026, com publicação em 1º de junho, sem alteração do resultado.
Isso não torna a reclamação inútil. Na organização dos documentos, preserve o protocolo, a descrição do defeito, os pedidos de vistoria e as respostas recebidas. Registrar o problema e esgotar sucessivas etapas de atendimento são coisas diferentes.
Existe alguma discussão pendente sobre a tentativa extrajudicial?
Sim. Na consulta de 10 de outubro de 2026, o cadastro oficial do Tema Repetitivo 1.396/STJ indicava “Afetado”, sem tese de mérito registrada. A Corte Especial examina se ações de consumo que buscam uma prestação do fornecedor dependem da comprovação de tentativa anterior de solução extrajudicial.
A suspensão informada alcança recursos especiais e agravos em recurso especial sobre a mesma questão, em segunda instância ou no STJ. Não corresponde a uma proibição geral de ajuizar novas ações.
Portanto, o precedente sobre o De Olho na Qualidade é relevante, mas não encerra toda a discussão sobre reclamação prévia em relações de consumo. Para quem já abriu um chamado, o caminho responsável é guardar os registros e avaliar a providência adequada, sem presumir que precisa aguardar o encerramento de todas as etapas administrativas.
A Caixa também responde pelos defeitos da construção?
Pode responder, mas não simplesmente porque financiou a compra. No REsp 2.153.450/RJ, a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal e da construtora foi reconhecida no contexto de imóveis vinculados ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), destinados a famílias de baixa renda.
A distinção central é a função desempenhada pela instituição:
| Atuação da Caixa | Consequência para a análise |
|---|---|
| Executora da política habitacional, com participação que ultrapassa a concessão de crédito | Pode responder pelos vícios, conforme o enquadramento do empreendimento e as atribuições assumidas. |
| Mera financiadora, limitada à operação de crédito | O financiamento, isoladamente, não basta para responsabilizá-la pelos defeitos da construção. |
Essa diferença foi reafirmada no AgInt no AREsp 3.140.629/RJ, publicado em 17 de agosto de 2026. Na análise da participação da instituição, o STJ considerou as premissas contratuais e probatórias estabelecidas na origem. Por isso, o nome “Minha Casa Minha Vida” não substitui o exame da contratação.
Quando reconhecida, a solidariedade permite exigir a obrigação de um ou de mais de um responsável, até a satisfação do que é devido. Não significa receber duas vezes pelo mesmo prejuízo.
Quais reparos e indenizações podem ser discutidos?
Dependendo do defeito e das provas, podem ser discutidos o reparo adequado, o ressarcimento de despesas necessárias e a indenização por prejuízos demonstrados.
O Código de Defesa do Consumidor prevê regimes distintos. Os artigos 18 e 20 tratam de vícios de qualidade de produtos e serviços. O artigo 12 abrange danos causados por defeitos de segurança, inclusive decorrentes da construção, com responsabilidade do construtor independentemente de culpa. O enquadramento depende dos fatos.
Isso não transforma qualquer problema no imóvel em indenização automática. É necessário apurar sua origem, suas consequências e a responsabilidade atribuída a cada envolvido.
Dano moral também não decorre simplesmente de existir um protocolo sem resposta. No precedente divulgado no Informativo 883, o STJ considerou o comprometimento da habitabilidade por vícios graves. A análise não deve equiparar um problema pontual de acabamento a uma situação que prejudica significativamente o uso da moradia.
Para organizar os fatos, registre quais ambientes foram afetados, desde quando o problema existe, quais intervenções ocorreram e o que continuou sem solução.
Quem precisa provar os vícios do imóvel?
No REsp 2.097.352/SP, a Terceira Turma do STJ admitiu a inversão do ônus da prova em demanda de um condomínio formado por beneficiários do Minha Casa Minha Vida, na modalidade vinculada ao FAR. A decisão, relatada pela ministra Nancy Andrighi, foi proferida em 19 de março de 2024 e considerou a desigualdade técnica, informacional e econômica entre os envolvidos.
A inversão não é automática. O juiz deve examinar os requisitos legais e as condições de produção da prova, conforme o artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor e o artigo 373, § 1º, do Código de Processo Civil.
Há uma ressalva importante: inverter o ônus da prova não obriga automaticamente a Caixa a adiantar os honorários do perito. São questões diferentes, como esclareceu a notícia oficial do STJ publicada em 8 de agosto de 2024.
Por isso, continue guardando fotografias, mensagens, comprovantes e relatórios disponíveis. A possibilidade de redistribuição da prova não é motivo para abandonar a documentação do problema.
Qual é a garantia do imóvel e por que não devo esperar indefinidamente?
Garantia e prazo para formular uma pretensão não são a mesma coisa. O artigo 618 do Código Civil estabelece garantia de cinco anos relacionada à solidez e à segurança da obra, nas condições previstas no dispositivo. Isso não cria um prazo único para qualquer problema ou pedido judicial.
No REsp 2.153.450/RJ, o STJ aplicou o prazo prescricional de dez anos à pretensão indenizatória por vícios construtivos, com fundamento no artigo 205 do Código Civil. Essa conclusão não deve ser traduzida como uma “garantia de dez anos” para todo defeito.
O artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor prevê 90 dias para reclamar de determinados vícios em produtos e serviços duráveis. Para vício oculto, a contagem começa quando ele fica evidenciado. A reclamação comprovada ao fornecedor impede a consumação da decadência até uma resposta negativa inequívoca. Isso não significa que qualquer protocolo interrompa todos os prazos para agir.
A identificação do prazo depende da natureza do pedido e das datas documentadas. Para aprofundar essa diferença, consulte o artigo sobre vícios construtivos em imóvel novo: garantia e prazos.
Como essa regra funciona em uma situação comum?
Exemplo prático: situação inteiramente hipotética, sem relação com cliente ou processo real. Ana, auxiliar de cozinha, e Paulo, porteiro, receberam as chaves de um apartamento em 10 de janeiro de 2026. Em 10 de fevereiro, apareceu uma infiltração no quarto. No dia 15, registraram a reclamação no De Olho na Qualidade e também comunicaram a construtora, guardando os comprovantes.
Em 20 de março, ainda sem reparo, procuraram orientação jurídica. Para este exemplo, considere que a análise dos documentos confirmou um empreendimento vinculado ao FAR e a atuação da Caixa como executora da política habitacional, não apenas como financiadora.
O casal reuniu fotografias, protocolos, um orçamento de R$ 6.000 para o reparo definitivo e comprovantes de R$ 1.000 gastos em uma intervenção emergencial distinta. A ação pediu o valor necessário ao reparo e o ressarcimento da despesa comprovada, sem aguardar o esgotamento do programa.
Para completar a hipótese, suponha que a prova técnica confirme o vício e que a decisão reconheça a responsabilidade solidária da Caixa e da construtora pelos R$ 7.000 de prejuízos materiais, sem considerar aqui juros, atualização ou despesas processuais. Após o pagamento integral pela construtora, Ana e Paulo utilizam o valor destinado à obra para realizar o reparo.
A solidariedade não permitiria cobrar novamente da Caixa os mesmos R$ 7.000 já pagos. Também não caberia somar o pagamento do custo do conserto à execução gratuita daquele mesmo conserto, duplicando a reparação.
As datas, os valores e o desfecho são apenas ilustrativos. Não representam prazo de atendimento, duração de processo, tabela de indenização ou resultado esperado. Um eventual dano moral exigiria análise própria, não estando incluído nesse cálculo.
O que fazer agora
Comece por montar uma linha do tempo: entrega das chaves, aparecimento do defeito, primeira reclamação, vistorias, reparos e eventual retorno do problema.
Use este roteiro para organizar os documentos:
| Documento ou registro | O que ajuda a esclarecer |
|---|---|
| Contrato, aditivos e documentos da contratação | Modalidade habitacional, participantes e obrigações assumidas. |
| Termo de entrega das chaves, manual do imóvel e registros de manutenção | Datas relevantes e orientações recebidas. |
| Fotografias e vídeos identificados por data e ambiente | Localização do defeito e sua evolução. |
| Protocolos, mensagens, respostas e relatórios de vistoria | O que foi comunicado, quais providências foram solicitadas e o atendimento realizado. |
| Orçamentos, comprovantes de despesas e relatórios técnicos existentes | Reparos cogitados ou realizados e prejuízos documentados. |
Ao formular uma nova comunicação, descreva objetivamente o problema, identifique o imóvel e solicite vistoria e resposta por escrito. A finalidade é organizar a tentativa de solução e seu registro, não percorrer indefinidamente uma sequência de chamados.
Não espere um laudo particular para começar a reunir documentos e buscar orientação. A necessidade de avaliação técnica e a forma de produzir essa prova devem ser examinadas conforme a situação.
Diante de sinais de risco às pessoas, priorize a segurança e procure avaliação técnica ou orientação da Defesa Civil local. Não se exponha para fotografar nem adie uma providência necessária apenas para preservar uma imagem.
A análise jurídica individual é especialmente importante quando os reparos não resolvem o defeito, existe controvérsia sobre sua origem, o uso da moradia está comprometido ou há dúvida sobre prazos. Em situações urgentes, pode ser avaliado um pedido de tutela de urgência. Sua concessão depende dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, incluindo probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
Para informações sobre a análise jurídica do contrato, dos chamados e dos documentos do imóvel, utilize o canal de atendimento: WhatsApp do escritório.
O objetivo é identificar os responsáveis, preservar os prazos e avaliar uma providência adequada aos fatos, sem transformar o chamado em aberto em uma espera sem perspectiva.
Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise individual do contrato, dos documentos e das condições do imóvel.
Fontes oficiais
Data de acesso das fontes abaixo: 10 de outubro de 2026. A limitação de acesso à página operacional da Caixa está indicada no respectivo item.
Legislação
- Constituição da República Federativa do Brasil. Artigo 5º, inciso XXXV, sobre acesso à Justiça.
- Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, texto compilado. Artigos 6º, VIII; 12; 18; 20; e 26.
- Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto compilado. Artigos 202, 205, 264, 275, 277 e 618.
- Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015. Artigos 300, 369 e 373, § 1º.
Jurisprudência e acompanhamento processual
- STJ, inteiro teor do REsp 2.153.450/RJ. Quarta Turma; relator ministro Raul Araújo; julgamento em 16/03/2026; publicação no DJEN em 23/03/2026. Consultado também o Informativo de Jurisprudência 883.
- STJ, embargos de declaração no REsp 2.153.450/RJ. Quarta Turma; relator ministro Raul Araújo; rejeição em 25/05/2026; publicação no DJEN em 01/06/2026.
- STJ, AgInt no AREsp 3.140.629/RJ. Quarta Turma; relator ministro Luís Carlos Gambogi, desembargador convocado do TJMG; julgamento em 12/08/2026; publicação no DJEN em 17/08/2026.
- STJ, inteiro teor do REsp 2.097.352/SP. Terceira Turma; relatora ministra Nancy Andrighi; julgamento em 19/03/2024; publicação em 22/03/2024. Consultada também a notícia oficial de 08/08/2024 sobre inversão do ônus da prova.
- STJ, cadastro oficial do Tema Repetitivo 1.396. Corte Especial; processo representativo REsp 2.209.304/MG; relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Constava “Afetado”, sem tese de mérito registrada. O cadastro informava última atualização em 28/07/2026.
Consulta operacional e referências editoriais
- Caixa Econômica Federal, De Olho na Qualidade. Página localizada em resultado indexado, mas a abertura integral apresentou redirecionamento em loop. Não utilizada para afirmar telefone, horário, prazo de resposta ou abrangência operacional atual.
- Conselho Federal da OAB, Provimento nº 205/2021. Referência para o tratamento informativo e sóbrio da publicidade profissional.
- Google Search Central, documentação oficial: Article e BlogPosting, ProfilePage, BreadcrumbList e recursos de inteligência artificial na Pesquisa. Referências utilizadas no bloco SEO/GEO e no complemento editorial.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES), sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase nas áreas imobiliária e sucessória. É responsável técnico pelos conteúdos do blog do escritório. Conheça seu perfil profissional.
Informações conferidas até 11/10/2026.
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