Construtora pode limitar tempo de vistoria do apartamento?

Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 11 de outubro de 2026

A construtora pode organizar a vistoria com agendamento e regras de acesso, mas essas condições podem ser abusivas quando impedem a conferência adequada do apartamento. O Código de Defesa do Consumidor não fixa um tempo padrão nem uma quantidade de acompanhantes. Um limite de 30 minutos ou duas pessoas precisa ser avaliado no contexto, sem servir para afastar a responsabilidade por defeitos. Essa conclusão decorre da aplicação das regras de proteção do consumidor.

A dúvida aparece antes mesmo de entrar no imóvel: como conferir o que foi comprado, fazer os testes necessários e preencher o termo sem transformar a vistoria em uma corrida?

Para quem compra um apartamento novo em uma relação de consumo, o ponto principal não é apenas o número escrito na convocação. É o que aquela restrição permite ou impede verificar.

A construtora pode encerrar a vistoria depois de 30 minutos?

O agendamento de 30 minutos, isoladamente, não basta para concluir que existe abuso. A questão é saber se o procedimento permite uma conferência efetiva ou se termina antes das verificações necessárias, sem oportunidade adequada de complementação.

Essa avaliação resulta da aplicação do artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, sobre informação adequada, e do artigo 51, inciso IV, que proíbe cláusulas abusivas e obrigações incompatíveis com a boa-fé. Esses dispositivos não estabelecem uma duração mínima para a vistoria.

Na prática, vale documentar o tamanho da unidade, os ambientes pendentes, as interrupções e os testes que não puderam ser realizados. Faltou tempo para conferir as janelas? O banheiro estava sem água? Parte da visita foi consumida pelo preenchimento de documentos?

Um horário estimado, com possibilidade de prorrogação ou retorno, é diferente de um encerramento obrigatório acompanhado da exigência de declarar tudo aprovado.

Também não se pode extrair desses artigos um direito a permanência indefinida. O pedido mais consistente é concreto: explicar o que falta verificar e solicitar condições adequadas para concluir essa conferência.

A construtora pode limitar a quantidade de pessoas ou impedir um engenheiro?

Uma regra de controle de acesso não deve ser confundida com autorização para impedir qualquer acompanhamento. Limitar visitantes por uma razão concreta de segurança é diferente de barrar assistência técnica necessária sem oferecer alternativa.

A possibilidade de questionamento decorre dos direitos à informação e à proteção contra práticas abusivas (art. 6º, III e IV, do CDC). Não se trata de uma autorização expressa do CDC para entrar com qualquer quantidade de pessoas, mas da análise da justificativa e do impacto da restrição sobre a vistoria.

Antes da visita, peça esclarecimento sobre quem entra na contagem: o comprador, outro proprietário, o acompanhante e o profissional contratado estão incluídos no mesmo limite?

Ao solicitar a presença de engenheiro ou arquiteto habilitado, informe antecipadamente quem participará e a finalidade do acompanhamento. Peça também as orientações de identificação e segurança aplicáveis ao acesso.

Se houver recusa, solicite a justificativa por escrito e uma alternativa que preserve a avaliação técnica. Uma solução negociada pode envolver outro horário ou uma visita complementar. O que precisa ficar documentado é a necessidade da assistência e o motivo apresentado para impedi-la.

Assinar o termo de vistoria faz perder o direito de reclamar?

A assinatura não elimina automaticamente a garantia legal. O artigo 24 do CDC impede a exoneração contratual dessa garantia, e o artigo 51, inciso I, considera nulas cláusulas que afastem indevidamente a responsabilidade do fornecedor por vícios ou imponham renúncia de direitos.

Isso não torna o termo irrelevante. Antes de assinar, confira se ele descreve a situação real. “Não testado” não significa “aprovado”. Uma vistoria interrompida não deve ser registrada como integralmente concluída.

Os 90 dias começam na vistoria ou na entrega do imóvel?

Para reclamar de vícios aparentes ou de fácil constatação, o artigo 26, inciso II e § 1º, do CDC estabelece, em regra, 90 dias contados da entrega efetiva do imóvel. A primeira visita ou a convocação não inicia automaticamente esse prazo se ainda não houve entrega efetiva. Para vícios ocultos, a contagem começa quando o defeito fica evidenciado, conforme o § 3º.

A reclamação comprovadamente apresentada ao fornecedor impede a decadência até a correspondente resposta negativa inequívoca, nos termos do artigo 26, § 2º, inciso I. Por isso, identifique o defeito e preserve o comprovante da comunicação. Um pedido genérico de mais tempo para vistoriar não deve substituir a reclamação sobre problemas já encontrados.

E o prazo de dez anos reconhecido pelo STJ?

No REsp 1.721.694/SP, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, distinguiu as pretensões relacionadas aos vícios aparentes da pretensão indenizatória por inadimplemento contratual. Para esta última, aplicou o prazo prescricional de dez anos do artigo 205 do Código Civil. O julgamento ocorreu em 3 de setembro de 2019, com publicação em 5 de setembro de 2019.

Esse julgamento não decidiu limites de tempo ou acompanhantes na vistoria. Também não significa que qualquer providência possa esperar dez anos: a natureza do pedido altera o prazo aplicável. No próprio caso, o STJ manteve a decadência relativa a determinadas pretensões e afastou a prescrição dos pedidos indenizatórios, determinando seu exame na origem.

A comparação mais ampla está no artigo sobre vícios construtivos em imóvel novo, garantia e prazos.

Exemplo prático: situação hipotética. Em 1º de setembro de 2026, Ana recebeu a convocação para vistoriar, no dia 5, seu apartamento de R$ 400.000. O aviso previa 30 minutos e duas pessoas. Ela confirmou por e-mail a entrada de uma engenheira. Na visita, o tempo terminou antes dos testes do banheiro. Ana registrou a pendência, não declarou a vistoria concluída e pediu complementação. A empresa realizou os testes e entregou efetivamente o imóvel em 10 de setembro. No dia 20, Ana identificou uma falha aparente de acabamento, reclamou por escrito e guardou o protocolo. Nesse cenário hipotético, a empresa reconheceu o problema e o corrigiu em 30 de setembro.

A assinatura não impediu a reclamação posterior. Para o vício aparente do exemplo, o marco inicial foi a entrega efetiva em 10 de setembro, não a primeira visita. Pessoas, datas, valor e desfecho são fictícios.

O que fazer agora

O caminho é transformar a preocupação com o tempo em uma solicitação verificável, acompanhada de documentos.

Antes da visita, organize o que será conferido. Separe contrato, memorial descritivo, planta, convocação e regras de acesso. Peça antecipadamente a minuta do termo e a confirmação dos acompanhantes. Ao solicitar mais tempo, indique as verificações previstas e a necessidade de apoio técnico.
Durante a vistoria, registre fatos, não apenas impressões. Fotografe o ambiente e o detalhe do problema. Anote os horários de início e encerramento, os cômodos pendentes e os testes inviabilizados. Não execute intervenções ou testes que exijam habilitação técnica sem o profissional responsável.
Antes de assinar, diferencie aprovação de pendência. Solicite a inclusão dos defeitos e dos itens não verificados, com referência às fotografias ou ao relatório anexo. Guarde uma cópia integral do documento. Se o aplicativo não permitir ressalvas, registre essa limitação e envie a descrição dos fatos ao canal oficial da empresa, preservando o comprovante de envio.
Se houver impasse, reúna a negativa e procure orientação. Recusa de acompanhamento técnico, impedimento de registrar pendências, exigência de quitação ampla ou proximidade de prazo justificam análise individual. O Procon pode ser procurado para a questão de consumo. Antes de recusar as chaves ou suspender pagamentos, obtenha orientação sobre o contrato e as consequências da decisão.

Para documentar uma vistoria incompleta, adapte esta mensagem aos fatos:

Na vistoria realizada em (data), referente à unidade (número da unidade), não foi possível concluir a conferência porque (motivo). Permaneceram sem verificação (itens e ambientes). Foram identificados (defeitos), conforme registros anexos. Solicito a inclusão dessas informações no termo e o agendamento da complementação necessária. Peço confirmação de recebimento e resposta por escrito.

Evite uma ressalva genérica quando for possível descrever a pendência. O objetivo é permitir que outra pessoa entenda o que aconteceu, o que foi constatado e o que ainda precisa ser examinado.

Se a entrega também estiver atrasada, consulte o conteúdo sobre atraso na entrega do imóvel na planta.

Para informações sobre atendimento e análise individual da convocação, do contrato e do termo de vistoria, utilize WhatsApp do escritório.

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Sobre o autor

Arnon Gabriel de Lima Amorim concluiu o curso de Direito na Universidade Federal do Espírito Santo. É advogado inscrito na OAB/ES nº 30.733 e sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados. Sua atuação em Direito Civil e Patrimonial tem ênfase nas áreas imobiliária e sucessória. Conheça sua formação, atuação profissional e publicações.

*Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais para relações de consumo. O contrato, as condições da vistoria, a justificativa das restrições, a legislação aplicável ao local do imóvel e os documentos podem alterar a avaliação jurídica. Não substitui a análise individual.

Fontes oficiais

Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990. Texto compilado no Planalto e texto atualizado na Câmara dos Deputados. Dispositivos centrais: artigos 6º, III, 24, 26 e 51, I e IV. Acesso em 10/10/2026.
Código Civil, Lei nº 10.406/2002. Texto compilado, artigo 205. Prazo prescricional geral utilizado no precedente examinado. Acesso em 10/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.721.694/SP. Inteiro teor do acórdão. Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi, julgamento em 03/09/2019 e publicação em 05/09/2019. Acesso em 10/10/2026.
Superior Tribunal de Justiça, notícia institucional de 05/02/2020. Pedido de indenização por falhas aparentes em imóvel tem prazo prescricional de dez anos. A data da notícia não se confunde com a do julgamento. Acesso em 10/10/2026.
Fundação Procon-SP. Orientações do Procon-SP Digital, seção de habitação, perguntas sobre vícios e prazos em imóveis. Utilizada para conferir a orientação sobre os 90 dias. Acesso em 10/10/2026.
Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil. Provimento nº 205/2021, especialmente artigos 3º e 4º, sobre publicidade informativa, sobriedade e limites do conteúdo jurídico. Acesso em 10/10/2026.
Central da Pesquisa Google, documentação técnica. Article e BlogPosting, ProfilePage, BreadcrumbList e recursos de IA e sites. Acesso a todos em 10/10/2026.