Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Pode haver recusa, mas a presença de mofo ou umidade, sozinha, não resolve a cobertura da garantia do aluguel. No seguro fiança, é necessário verificar quais obrigações do inquilino continuam devidas, quais riscos foram contratados e se a exclusão invocada alcança o pedido. Negar o custo de um reparo não significa, automaticamente, poder negar também aluguéis cobertos.
Imagine que o inquilino avise à imobiliária que pretende sair porque o quarto está com mofo. O proprietário procura a apólice e surge a preocupação: o motivo da saída pode comprometer o recebimento pelo seguro? Antes de qualquer resposta da seguradora, é preciso organizar essa análise.
Qual garantia foi contratada e o que ela protege?
“Garantia do aluguel” não identifica, por si só, um seguro. A Lei do Inquilinato distingue caução, fiança e seguro fiança locatícia, entre outras modalidades. Uma empresa também pode prestar fiança sem que o instrumento seja uma apólice. Por isso, confira o documento, não apenas o nome usado no boleto.
No seguro fiança, o segurado é o locador, enquanto o locatário é o garantido. A cobertura básica protege contra a falta de pagamento de aluguéis. Encargos, multa, pintura e danos ao imóvel exigem conferência das coberturas, condições e limites aplicáveis. Esse seguro não transforma qualquer defeito do imóvel em obrigação da seguradora.
Há uma ressalva importante: o artigo 41 da Lei do Inquilinato prevê que o seguro fiança abranja a totalidade das obrigações do locatário. A Circular Susep nº 671/2022 determina que as coberturas sejam adequadas às obrigações da locação, atribuindo essa responsabilidade à seguradora e ao corretor, quando houver. Assim, é preciso verificar se a limitação é compatível com essas regras, e não apenas se ela aparece no contrato.
Como a saída por mofo interfere na cobertura?
Primeiro, é necessário saber de quem era a obrigação relacionada ao problema. O locador deve entregar o imóvel adequado ao uso contratado e responder pelos defeitos anteriores à locação. O inquilino deve comunicar os problemas e reparar os danos que ele ou pessoas sob sua responsabilidade tenham causado, sem responder automaticamente por deterioração normal.
Quando o imóvel se deteriora sem culpa do locatário, o artigo 567 do Código Civil admite pedir redução proporcional do aluguel ou resolver o contrato, caso o bem deixe de servir à finalidade contratada. A aplicação depende das provas e das circunstâncias. Isso pode alterar os valores exigíveis, mas não permite concluir que todo aluguel, encargo ou reparo deixou de ser devido.
A obrigação do inquilino e a cobertura da garantia precisam ser examinadas separadamente.
Essa separação aparece em julgamento da 2ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Paraná. Em uma locação em que uma garantidora quitou encargos ao locador, foram mantidos os encargos e a incidência da multa, mas afastado o ressarcimento de pintura relacionado à infiltração anterior à locação. Trata-se do Recurso Inominado nº 0020361-09.2023.8.16.0035, relator Helder Luis Henrique Taguchi, julgado em 17 de junho de 2025. O caso não decidiu cobertura de seguro fiança e não estabelece uma solução automática para outras locações.
A discussão específica sobre o encerramento do contrato está no artigo sobre mofo, infiltração e possibilidade de saída sem multa.
Quando uma exclusão por umidade pode justificar a negativa?
Uma eventual recusa precisa relacionar o pedido à garantia contratada. Se houver exclusão de determinados danos materiais por umidade, será necessário conferir sua redação, validade e aplicação ao prejuízo apresentado. Não se deve presumir que essa cláusula também exclua aluguéis devidos apenas porque a saída envolveu mofo. Essa conclusão exige leitura do conjunto contratual.
A Lei nº 15.040/2024, Lei do Contrato de Seguro, exige clareza nas exclusões e interpretação restritiva das cláusulas que limitam direitos, cabendo à seguradora provar os fatos que justificam sua aplicação. A lei entrou em vigor em 11 de dezembro de 2025. Para apólices anteriores, é necessário conferir contratação, renovações e datas dos fatos antes de definir o regime aplicável.
Exemplo prático: em uma situação inteiramente hipotética, João aluga um apartamento a Marta por R$ 2.000 mensais. Em 1º de setembro de 2026, ela comunica mofo no quarto e, em 30 de setembro, entrega as chaves. João pretende apresentar ao seguro uma cobrança de R$ 2.000 de aluguel e R$ 1.000 de pintura. Ainda não houve negativa. A análise deve separar se o aluguel é exigível, quem responde pelo dano à parede e quais coberturas foram contratadas. Uma conclusão sobre a pintura não resolve, sozinha, o pedido relativo ao aluguel.
O que fazer agora
1. Reúna a garantia e discrimine os valores
Peça o contrato de locação, o instrumento de garantia e as condições completas do seguro. Organize aluguel, encargos, multa e reparos em itens separados, com seus períodos e justificativas.
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Qual modalidade de garantia foi contratada | Contrato de locação e instrumento de garantia |
| Coberturas, exclusões, limites e vigência | Apólice, condições gerais, especiais e particulares, renovações e endossos |
| Quando o problema apareceu e qual sua origem | Vistorias de entrada e saída, fotos datadas e relatório técnico |
| Quais providências foram solicitadas e realizadas | Mensagens, protocolos, ordens de serviço e comprovantes de reparo |
| Quando ocorreu a devolução do imóvel | Recibo de entrega das chaves e documentos de encerramento da locação |
| Quais valores foram pedidos e por que houve eventual recusa | Planilha de cobrança, comunicação da seguradora e documentos da análise do sinistro |
2. Documente a causa, não apenas a mancha
Registre os ambientes afetados, preserve as comunicações e busque avaliação técnica quando a origem estiver em discussão. Um orçamento de pintura informa o custo do serviço, mas não necessariamente esclarece quem causou a umidade.
Para aprofundar essa parte, consulte a análise sobre quem paga o conserto de infiltração em apartamento alugado.
3. Formalize o pedido e acompanhe a resposta
Apresente à seguradora os documentos necessários e guarde o protocolo. Nos casos sujeitos à Lei nº 15.040/2024, o prazo para manifestação sobre a cobertura é, em regra, de 30 dias a partir do aviso acompanhado dos elementos necessários à decisão, ressalvadas as suspensões legais e eventual prazo específico autorizado pela regulamentação.
Se houver negativa, solicite a fundamentação e os documentos que a sustentam. A mesma lei exige recusa expressa e motivada e prevê a entrega desses documentos, com ressalvas para informações protegidas por sigilo.
4. Não confunda pagamento do seguro com quitação do inquilino
O seguro fiança protege o locador e não libera o locatário das obrigações que efetivamente sejam devidas. Portanto, não interrompa pagamentos apenas por acreditar que a seguradora resolverá a situação.
Quando já houve pagamento ao proprietário e posterior cobrança ao inquilino, o recorte é outro, tratado no artigo sobre seguro fiança, reparos contestados e sub-rogação.
Se houver divergência entre a causa da umidade, a apólice e os valores cobrados, leve esses documentos para análise jurídica individual. Para orientação sobre essa conferência, entre em contato pelo WhatsApp do escritório.
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do contrato, da garantia e das provas de cada situação.
Fontes oficiais
Lei nº 8.245/1991, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Especialmente artigos 22, 23, 37 e 41. Acesso em 02/11/2026.
Código Civil, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Especialmente artigos 567, 818 e 819. Acesso em 02/11/2026.
Circular Susep nº 671, de 1º de agosto de 2022. Regras do seguro fiança locatícia, especialmente artigos 2º, 3º, 4º e 12. Acesso em 02/11/2026.
Susep, perguntas e respostas sobre seguro fiança locatícia. Identificação das partes, coberturas e obrigações do locatário. Acesso em 02/11/2026.
Lei nº 15.040/2024, Lei do Contrato de Seguro. Especialmente artigos 9º, 59, 83 e 86. Acesso em 02/11/2026.
Susep, comunicado sobre a entrada em vigor da Lei do Contrato de Seguro. Publicado em 11/12/2025. Acesso em 02/11/2026.
TJPR, Recurso Inominado nº 0020361-09.2023.8.16.0035. 2ª Turma Recursal, relator Helder Luis Henrique Taguchi, julgamento em 17/06/2025. Acesso em 02/11/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo, sócio-gestor do Lima Amorim & Advogados Associados e atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória. No blog, aborda contratos, patrimônio e conflitos do cotidiano, distinguindo informação jurídica geral da orientação necessária em cada caso.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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