Por Arnon Gabriel de Lima Amorim, advogado, OAB/ES nº 30.733
Atualizado em 04/11/2026
Em regra, não: a vistoria de saída não justifica cobrar do inquilino danos que já existiam quando ele recebeu o imóvel. A Lei do Inquilinato atribui ao locador os defeitos anteriores e preserva o desgaste normal na devolução, mas o locatário responde pelos danos que causar. A análise depende da comparação entre os registros da entrada e da saída.
Imagine terminar a mudança e receber uma cobrança para trocar o armário da cozinha. Você reconhece a porta inchada na fotografia: ela já estava assim quando recebeu as chaves. O problema agora é demonstrar isso com documentos, especialmente se a vistoria inicial usou apenas a expressão “bom estado”.
Qual é a diferença entre defeito antigo, desgaste normal e dano do inquilino?
Defeito preexistente é aquele que já estava no imóvel antes da locação. Desgaste normal resulta do uso regular ao longo do tempo. Já o dano atribuível ao inquilino envolve deterioração causada por ele ou por pessoas sob sua responsabilidade. Essa distinção decorre dos artigos 22, IV, e 23, III a V, da Lei nº 8.245/1991.
A existência de um problema antigo não afasta eventual responsabilidade por agravamento comprovadamente causado pelo locatário. Também importa verificar se ele comunicou o defeito cuja reparação cabia ao locador, conforme exige o artigo 23, IV.
Exemplo prático: em uma situação hipotética, Paula alugou um apartamento em 1º de março de 2024. A vistoria e as fotos registravam uma porta de armário inchada. Ao sair, em 1º de março de 2026, recebeu cobrança de R$ 1.000 pelo mesmo defeito e de R$ 200 por um vidro que quebrou durante a mudança. Os registros sustentam contestar a primeira parcela, mas não afastam, por si, a responsabilidade pelo vidro.
Como provar que o dano já existia quando você entrou?
Compare o mesmo item, no mesmo ambiente, nas duas vistorias. Procure fotografias, descrições, ressalvas e mensagens enviadas no início da locação. Uma mudança de classificação, de “regular” para “danificado”, precisa ser confrontada com o que efetivamente aconteceu.
Em uma cobrança judicial, cabe, em regra, a quem cobra demonstrar os fatos que sustentam o pedido. O inquilino também deve apresentar os fatos e documentos que fundamentam sua defesa, observada a distribuição da prova no processo. Os artigos 369, 371 e 373 do Código de Processo Civil permitem avaliar diferentes meios de prova, não apenas o laudo.
Se a vistoria inicial não existe, é incompleta ou foi assinada sem ressalvas, reúna registros contemporâneos que expliquem a divergência. A falta do documento não deve ser tratada como vitória automática de qualquer das partes.
Use este quadro para organizar a conferência:
| O que conferir | Qual documento |
|---|---|
| Como o item estava na entrada | Vistoria inicial, fotografias e vídeos da época |
| Se o problema foi comunicado | E-mails, mensagens completas e protocolos |
| O que mudou durante a locação | Registros de manutenção e comunicações sobre reparos |
| Como o imóvel foi devolvido | Vistoria final, imagens da saída e termo de entrega das chaves |
| Qual serviço está sendo cobrado | Orçamento discriminado e comprovantes do serviço, se realizado |
| Se surgiram pendências depois | Versões dos laudos, cobranças, acordos e recibos |
Um laudo unilateral não deve ser tratado como prova definitiva, mas sua existência também não torna a cobrança automaticamente inválida. No Acórdão 1.828.682, a 7ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios reconheceu, em uma locação comercial, o ressarcimento apoiado no conjunto documental e na ausência de impugnação dos inquilinos, não apenas no laudo. O julgamento ocorreu em 6/3/2024, sob relatoria de Maurício Silva Miranda.
A imobiliária pode acrescentar pendências depois da vistoria de saída?
Uma cobrança posterior exige conferir o que foi vistoriado, quais ressalvas ficaram registradas e o que eventualmente foi pago ou quitado. O simples envio de uma nova lista não demonstra que os danos foram causados durante a locação. Da mesma forma, a ausência do item no primeiro relatório não resolve, isoladamente, toda a discussão.
Peça a identificação da pendência, a data da constatação e os registros que a relacionam à sua ocupação. Verifique também se houve acesso de terceiros ou obras após a entrega. Se já existiu acordo, leia quais obrigações ele encerrou. O artigo 320 do Código Civil orienta a identificação da dívida abrangida pela quitação.
No Acórdão 1.887.964, a 6ª Turma Cível do TJDFT considerou quitadas as pendências de uma vistoria assinada pelas partes porque não foi demonstrado o alegado acordo para executar os reparos em duas etapas. O relator foi Leonardo Roscoe Bessa, e o julgamento ocorreu em 26/6/2024. A decisão trata daquela situação específica, não de uma proibição geral de cobranças posteriores.
O que fazer agora
1. Organize os documentos em uma linha do tempo
Separe os registros da entrada, as comunicações durante a locação e os documentos da devolução. Solicite os laudos completos, com anexos, e preserve os arquivos originais das fotografias e das conversas.
Quando a divergência envolver a origem de umidade ou vazamento, consulte também o conteúdo sobre infiltração em apartamento alugado e responsabilidade pelo conserto.
2. Conteste por escrito e indique a divergência concreta
Confira o prazo de manifestação indicado no contrato ou no comunicado e responda assim que receber a cobrança. Relacione o item contestado ao registro da entrada e peça uma resposta fundamentada.
Antes de assinar, verifique se o documento apenas registra o recebimento do laudo ou também contém concordância com os danos e reconhecimento de dívida. Não confirme como correto aquilo de que discorda.
3. Confira o serviço, o valor e o alcance da quitação
Peça o detalhamento do reparo e sua justificativa. Um orçamento informa o custo proposto, mas não demonstra, sozinho, quem causou o dano. A extensão do prejuízo também importa para dimensionar eventual indenização, conforme o artigo 944 do Código Civil.
Se houver acordo, registre quais pendências serão encerradas. Quando a cobrança atingir o depósito de garantia, a conferência financeira é tratada no artigo sobre caução retida após a pintura do imóvel.
4. Busque análise individual se a cobrança persistir
A avaliação jurídica ganha importância quando há documentos contraditórios, cobrança judicial, retenção de valores ou exigência de assinatura de uma dívida contestada. Em problemas cuja origem não aparece nas fotografias, uma avaliação técnica também pode ser necessária.
Para orientação sobre a comparação das vistorias e os documentos necessários à análise do seu caso, utilize o canal de contato do escritório: WhatsApp do escritório.
Fontes oficiais
Lei nº 8.245/1991, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Artigos 22, IV, V e IX, e 23, III a V. Acesso em 02/11/2026.
Lei nº 13.105/2015, Código de Processo Civil, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Artigos 369, 371 e 373, sobre meios de prova, apreciação do conjunto probatório e distribuição do ônus da prova. Acesso em 02/11/2026.
Lei nº 10.406/2002, Código Civil, texto atualizado na Câmara dos Deputados. Artigos 320, 568, 569, IV, e 944, sobre quitação, defeitos anteriores à locação, devolução e extensão do dano. Acesso em 02/11/2026.
TJDFT, seleção oficial de julgados sobre vistoria unilateral e responsabilidade por reparos. Foram conferidos também os registros individuais do Acórdão 1.828.682, processo 0700776-18.2022.8.07.0001, 7ª Turma Cível, relator Maurício Silva Miranda, julgado em 06/03/2024 e publicado em 19/03/2024; e do Acórdão 1.887.964, processo 0713431-22.2022.8.07.0001, 6ª Turma Cível, relator Leonardo Roscoe Bessa, julgado em 26/06/2024 e publicado em 18/07/2024. Acesso em 02/11/2026.
Sobre o autor
Arnon Gabriel de Lima Amorim, OAB/ES nº 30.733, é graduado em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo e sócio do Lima Amorim & Advogados Associados. Atua em Direito Civil e Patrimonial, com ênfase imobiliária e sucessória, e é responsável técnico pelos conteúdos jurídicos publicados no blog.
Este conteúdo é informativo. A conclusão sobre uma cobrança depende do contrato, dos documentos e das circunstâncias da locação.
Informações conferidas até 02/11/2026.
Nota informativa: este conteúdo apresenta critérios gerais e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
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